Rebus sic stantibus: un Juzgado rechaza la solicitud de la arrendataria de suspender el pago de la renta ante un rebrote COVID

El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tarragona, en base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ha declarado en su Auto de 13 de diciembre de 2020 que, cautelarmente, la arrendadora no podrá interponer frente a la arrendataria una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas, ni tampoco podrá solicitar su inclusión en ningún registro de morosos.

En cambio, rechaza, entre otras medidas cautelares solicitadas, que en caso de nuevo rebrote COVID, se establezca la carencia de renta y gastos de mantenimiento de zonas comunes mientras persista tal situación excepcional.

Comercio cerrado por COVID-19 (FUENTE: La Nueva España)

Recientemente, también mediante la figura del Auto, en materia de arrendamiento y a través de la adopción de medidas cautelares, Juzgados de Madrid, Barcelona, Mallorca o Málaga han aplicado la cláusula rebus sic stantibus.

Medidas cautelares

La arrendadora, Carmila España, S.L.U., tiene como objeto social el alquiler de bienes inmobiliarios. Por su parte, la arrendataria, Implantaciones Comerciales del Mediterráneo S.L., tiene como objeto social el comercio al por menor de productos textiles, confección, calzado, pieles y artículos de cuero.

En el presente supuesto, la representación procesal de la arrendataria presenta solicitud de adopción de medida cautelar contra la arrendadora consistente en:

1. La prohibición a la arrendadora de interponer frente a la mercantil arrendataria y demandante una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento;
2. Prohibición para que se incluya a la arrendataria en los ficheros de morosidad ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG u otros similares que cuentan con listados de impagados;
3. Otorgamiento a la arrendataria como periodo de carencia en el pago de la renta el tiempo en el que esté vigente el estado de alarma;
4. Revisión de la renta y de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes que se abonan mensualmente, adaptando ambos conceptos a la nueva situación, modulándolos a través de un porcentaje variable calculado en función de las ventas a mes vencido;
5. En caso de nuevo rebrote COVID-19, establecimiento de la carencia de renta y gastos de mantenimiento de zonas comunes mientras se mantenga esa situación extraordinaria.

Apariencia de buen derecho

Turno del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tarragona, su Magistrada Juez se detiene en el fundamento de derecho tercero del presente Auto en examinar si concurren los requisitos exigidos en el art. 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), peligro de mora (periculum in mora) y la obligación de prestar caución por el solicitante de la medida cautelar.

“No se trata de que el juzgador realice en este momento la operación jurídica que ha de hacer en la sentencia, sino de concluir que a primera vista la aplicación del derecho a los hechos relatados conlleva la conclusión querida por el actor”, avisa la Magistrada-Juez.

Pues bien, en primer lugar, respecto al fumus boni iuris, la Juzgadora informa que, teniendo presente la situación de crisis sanitaria en la que se ha producido el cierre de los establecimientos abiertos al público por orden administrativa, “en este contexto, el arrendatario no tiene opción de ejercer la actividad negocial (…), supuesto distinto del que se produce en caso de pérdida de clientela por circunstancias sobrevenidas”.

Por tanto, a su juicio, sin perjuicio de la prueba que se practique en el juicio declarativo, “en este momento concurre indiciariamente el fumus boni iuris de las medidas cautelares solicitadas”.

Peligro de mora procesal

En el presente caso, la actora ha solicitado las medidas cautelares alegando que de ejecutarse por parte de la demandada cualquier acción de desahucio por impago de rentas durante la tramitación del proceso, podrían hacer irrealizable las posibilidades de ejecución de una sentencia favorable a los intereses de mi mandante, por la inviabilidad de la continuación en su actividad.

En la misma línea, valora la actora que, la amenaza de la arrendadora en incluirle en algún registro de morosos perjudicaría su imagen y calificación crediticia frente a entidades de crédito y/o proveedores, agravando, más si cabe, su situación económica.

Así las cosas, informa la Magistrada-Juez que consta un requerimiento por parte de la arrendadora a la actora por la que se advierte a esta última para que abone la cantidad adeudada bajo apercibimiento de proceder a su inclusión en ficheros de incumplimiento de obligaciones dinerarias, así como de emprender cuantas acciones legales ante los Tribunales.

Por tanto, valora la Juzgadora que, atendiendo a lo expuesto, “el periculum in mora es real y puede comprometer la eventual sentencia que en su día se dictare en el procedimiento principal” respecto a las dos primeras medidas cautelares arriba enumeradas (es decir, prohibición de acción de desahucio o de reclamación de rentas y prohibición de inclusión en registro de morosos).

En cambio, en lo relativo a las restantes medidas solicitadas (las medidas cautelares 3, 4 y 5 arriba enumeradas), “procede señalar que su adopción en este momento supondría una anticipación del fallo y no un aseguramiento de su efectividad, máxime porque la parte actora pretende la retroacción de las medidas económicas al momento de interponer la demanda”, sostiene la Magistrada-Juez.

“Asimismo es imprescindible probar que la situación de emergencia sanitaria ha tenido incidencia en la relación concreta y específica entre las partes. En especial, deberá quedar probado un nexo de causalidad claro e inequívoco entre aquel suceso extraordinario y la grave dificultad para cumplir el contrato en los términos inicialmente previstos”, agrega el Auto.

Caución

Para fijar una caución al solicitante debe ponderarse si se puede pagar y que no sea irrealizable o de enorme dificultad, ya que de lo contrario la medida cautelar perdería en sí misma su verdadero sentido o significado que no es otro que el de proteger al que la solicita de una manera racional y prudente. Además, es necesario tener presente que la caución no tiene que estar necesariamente en relación con la cuantía del pleito principal, sino en relación con la apariencia de buen derecho, el peligro de mora, la necesariedad y proporcionalidad de la medida cautelar solicitada para tutelar el derecho del solicitante.

Pues bien, aquí la arrendataria interesa una caución de conformidad con las valoraciones del Juzgado y la parte demandada que el importe ascienda a las cantidades adeudadas.

Teniendo presente lo anterior, a juicio del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tarragona, la caución adecuada sería la de una mensualidad de renta mínima (2.956,34 euros) fijada en el pacto tercero de la adenda de modificación del contrato de fecha 1 de diciembre de 2018.

Parte dispositiva

Como ya hemos anticipado, la Magistrada-Juez del Juzgado de Tarragona acuerda solo dos de las cinco medidas cautelares solicitadas. En concreto:

• Prohíbe a la arrendadora interponer frente a la mercantil arrendataria y demandante una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento;
• Y prohíbe la inclusión de la arrendataria en los ficheros de morosidad ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG u otros similares que cuentan con listados de impagados, previa prestación de caución en cuantía de 2.956,34 euros.