Sentencia aplica la rebus y elimina la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento

El fallo prohíbe que la demandada incluya a la actora en ficheros de morosos

Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, un Juzgado de Primera Instancia de Murcia ha dictado el 1 de septiembre una novedosa sentencia que, entre otros extremos, declara la supresión de la cláusula que establecía un período de duración del contrato de obligado cumplimiento y establece la carencia de renta y gastos de mantenimiento de zonas comunes en el supuesto futuro de un rebrote por Covid-19.

Posiciones de las partes

Por un lado, con la intención de ajustar el contrato de arrendamiento de local que tiene suscrito con la entidad demandada a las nuevas circunstancias derivadas del estado de alarma generado por el Covid-19, la actora solicita, entre otros aspectos, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Anuncia la entidad actora que se ha producido una disminución considerable de sus ingresos, ya no solo por las limitaciones en la venta, sino que los productos que la misma vende, artículos vinculados con los viajes, no se demandan a razón de que la movilidad se ha restringido por las autoridades gubernativas.

«Las circunstancias que influyen en la venta de productos de viaje no son ahora los mismos que antes de la pandemia». (Foto: Economist & Jurist)

Así las cosas, la actora peticiona, con carácter principal:

• La eliminación de la renta mínima garantizada por renta variable;
• La prohibición de ser incluida en listados de impagados como ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG u otros similares;
• La revisión de la renta y de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes que se abonan mensualmente, adaptando ambos conceptos a la nueva situación, modulándolas a través de un porcentaje variable calculado en función de las ventas a mes vencido;
• Para el caso de rebrote Covid-19, el establecimiento de la carencia de renta y gastos de mantenimiento de zonas comunes mientras se mantenga esa excepcional situación;
• La supresión del contrato de la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento;
• La prohibición de la demandada a interponer frente a la actora una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento.

Por otro lado, la entidad demandada, no hizo alegaciones y se limitó a realizar una oposición general sin concretar a la demanda.

Estimación de la demanda

Después de citar y reproducir partes del Auto 299/2020, de 13 de agosto, del Juzgado de Primera Instancia n.º 74 de Madrid, Auto 162/2020, de 7 de julio, del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Benidorm y la aquí comentada Sentencia 1/2021, de 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Murcia adelanta que, en el caso aquí enjuiciado, se da un situación extraordinaria, una pandemia a nivel mundial que ha restringido de forma drástica los derechos de las personas, limitando su libre circulación, que ha influido en la base del negocio.

Los productos que la actora vende (artículos vinculados con los viajes) no se demandan a razón de que la movilidad se ha restringido

En particular, en palabras del Juzgador, “las circunstancias que influyen en la venta de productos de viaje no son ahora los mismos que antes de la pandemia y mucho menos durante el estado de alarma”.

Además, tras confirmar que las partes intentaron sin éxito negociar extrajudicialmente sus diferencias, el Magistrado-Juez indica que, aunque en un inicio no se adoptó ninguna de las medidas cautelares solicitadas, en este nuevo escenario procesal, donde ya se le ha dado al demandado la posibilidad de oponerse a dichas medidas y no ha hecho una oposición concreta sino genérica, aquél no entra o eliminar dichas cláusulas, “máxime cuando la opción alternativa es extinguir el arrendamiento con el peligro que existe para los puestos de trabajo de las personas que están trabajando en dicho local”, concluye.

Así las cosas, el Juzgador reconoce que los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar la cláusula rebus se dan “con creces” y declara la aprobación de todas las medidas solicitadas por la actora en su demanda.

Voz letrada autorizada

“La sentencia recaída en el procedimiento ordinario entiende que la actora ha probado con suficiente claridad y objetividad que la crisis sanitaria puede entenderse como una situación extraordinaria la cual ha supuesto la ruptura del equilibrio que debe presidir en las prestaciones recíprocas”, señala Manuela Sánchez Vilella, Directora del área de Derecho Civil de Vilai Abogados, y abogada que ha asumido la dirección técnica del presente procedimiento.

Manuela Sánchez Vilella. (Foto: Vilai Abogados)

Además, en palabras de la letrada, “a pesar de que existen muchas resoluciones en las que se acuerda o no la aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, la novedad de esta sentencia es que, además, acuerda que los gastos comunes que se vienen abonando mensualmente junto con la renta, se reduzcan en un porcentaje variable en función de ventas”.

La actora ha probado con suficiente claridad y objetividad que la crisis sanitaria puede entenderse como una situación extraordinaria

Por último, “igualmente novedoso es la supresión de la cláusula de obligado cumplimiento que, en el 99% de los contratos de arrendamiento de local de negocio, se le impone al arrendatario”, concluye Sánchez Vilella.