Sentencia pionera aclara cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios

La Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha detallado en una reciente resolución cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios y qué partidas deben figurar en el presupuesto anual para poder determinar si el propietario disidente debe contribuir o no al sostenimiento de un nuevo servicio o instalación acordado en una junta de propietarios.

El fallo, de 33 folios, contiene dos votos particulares

Para determinar el presupuesto anual de la comunidad de propietarios, la sentencia, de 11 de julio de 2022, decide excluir la partida referente al servicio de seguridad y vigilancia del edificio comunitario ya que el gasto en cuestión resultaba ser innecesario para la debida conservación, accesibilidad y habitabilidad del inmueble.

El caso

Dos vecinas interpusieron una demanda de juicio declarativo ordinario contra una comunidad de propietarios de Barcelona a fin de que se declarase la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 30 de mayo de 2017, por el que se acordó repercutir el pago del servicio de seguridad y vigilancia del edificio comunitario al local titularidad de las demandantes.

El aludido gasto de vigilancia y seguridad discutido había obtenido la aprobación de 38 de los 40 propietarios.

«El edificio ya contaba con servicio de consejería de seis de la mañana a seis de la tarde y cámaras de seguridad como servicio compartido y sufragado por todos los copropietarios». (Foto: E&J)

Las actoras alegaron, entre otros extremos, que el acuerdo impugnado era contrario a las leyes, porque infringía la cosa juzgada. En particular, las comuneras señalaron que existía una sentencia dictada el 31 de enero de 2003 por la Audiencia Provincial de Barcelona que declaraba que los propietarios del local del que eran titulares las primeras estaban exentos de abonar el importe de los gastos correspondientes “debiendo ser distribuido este gasto entre los restantes propietarios que hayan estado de acuerdo en concertarlo o no se hayan opuesto al mismo”, en la medida en que dichos gastos no venían requeridos por “la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble”.

Según las actoras, el gasto en cuestión era innecesario para la debida conservación, accesibilidad y habitabilidad del inmueble

Las demandantes alegaron que tal exención estuvo vigente sin discusión a lo largo de 14 años, durante los cuales la partida de “servicio de vigilancia” se había incluido en los presupuestos anuales de la comunidad de propietarios.

El gasto de vigilancia y seguridad era innecesario

En febrero de 2009, el Juzgado de Primera Instancia n.º 38 de Barcelona estimó íntegramente la demanda y declaró la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada el 30 de mayo de 2017.

El Juzgador de instancia consideró que el gasto en cuestión no era necesario ni tampoco exigible por ley, teniendo en cuenta que el edificio ya contaba con servicio de consejería de seis de la mañana a seis de la tarde y cámaras de seguridad como servicio compartido y sufragado por todos los copropietarios.

Además, a la hora de determinar el presupuesto anual de la comunidad, el Juzgado decidió expulsar la propia partida discutida; la del aire acondicionado, que solo se suministraba a las zonas comunes de tres plantas del edificio, siendo sus propietarios los únicos que la sufragaban; y la relativa al extra por morosidad, por no estar relacionada con ningún elemento común como tal.

La comunidad de propietarios recurrió en apelación.

La partida por morosidad no podía excluirse del presupuesto

En abril de 2021, la AP de Barcelona estimó parcialmente el recurso de apelación formulado por la comunidad de propietarios y declaró que, no habiéndose acreditado que se hubiera producido un cambio de circunstancias que motivase que el servicio de seguridad del que disentían las demandantes hubiere venido necesario, tales como “un riesgo efectivo y cierto para la seguridad del edificio” y “que las medidas existentes distintas de las del servicio de vigilancia han devenido insuficientes”, debía considerarse tal partida como un gasto no necesario ni exigible con arreglo a la ley y, por tanto, incurso en el art. 553-30.2 del Código Civil de Cataluña.

Así pues, en síntesis, el Tribunal consideró que la partida extraordinaria por morosidad no podía excluirse del presupuesto anual a efectos del cómputo previsto en el precepto mencionado, por tratarse de “un gasto común que asumen todos los propietarios (…) para prevenir una situación de impago”. Sin embargo, sí podía excluirse las otras dos partidas, es decir, las referidas al aire acondicionado y a la seguridad/vigilancia.

Fachada del Palau de Justícia, sede del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya. (Foto: E&J)

De nuevo, disconforme con tales conclusiones, la representación procesal de la comunidad de propietarios recurrió en casación:

• En primer término, la recurrente denunció la infracción del art. 553-30.2 del CCCat, por ausencia de doctrina de la Sala de lo Civil y Penal del TSJ de Cataluña sobre la posibilidad de excluir del presupuesto anual vigente, a los efectos de comparación con el valor o coste de la instalación o servicio no exigible de que se trata, de determinadas partidas de gasto debidamente aprobadas incluidas en él y del criterio razonable con el que debería realizarse dicha exclusión.
• En segundo lugar, la recurrente denunció la infracción del art. 553-30.1 del CCCat, por ausencia de doctrina de la misma Sala sobre la interpretación de dicha norma en relación con la tenida en el párrafo segundo del mismo precepto, a la que hace referencia el motivo precedente.

La AP de Barcelona interpretó correctamente el art. 553-30.2 del CCCat

Como es sabido, el art. 553-30.2 del CCCat exime a aquellos propietarios de viviendas o locales en edificios en régimen de propiedad horizontal que no puedan o, simplemente, que no quieran contribuir al pago de la cuota que les correspondería por el coste de las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes no exigibles por la ley que la junta de propietarios acuerde implementar mayoritariamente, cuando el valor de estos supere la cuarta parte del presupuesto anual vigente.

Dicho esto, la Sala de lo Civil y Penal del TSJ de Cataluña advierte que ni el CCCat ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni ninguna otra norma estatal o catalana, “regulan el modo de llevar la contabilidad de las comunidades de propietarios”. Es más, no existe “ninguna previsión normativa acerca de qué partidas deben figurar en el presupuesto anual de dichas entidades y cuáles no”, agrega el reciente fallo.

Para mayor argumento, el Tribunal recalca que ninguna de las partes aquí enfrentadas ha acreditado que el título de constitución o los estatutos de régimen interior de la comunidad de propietarios demandada establezca nada al respecto.

La mención al presupuesto anual de la comunidad “no puede implicar que cualquier gasto o ingreso que allí se prevea deba ser tenido en cuenta”

Como consecuencia de lo anterior, el TSJ entiende que la AP de Barcelona “interpreta correctamente el art. 553-30.2 del CCCat cuando exime a los propietarios que disintieran del acuerdo de la Junta de contribuir al coste del nuevo servicio atendido”. En su opinión, la mención al presupuesto anual de la comunidad “no puede implicar que cualquier gasto o ingreso que allí se prevea deba ser tenido en cuenta para hacer la comprobación a que se refiere el art. 553-30.2 del CCCat”.

Después de aludir a la nueva redacción del art. 553-30.2 del CCCat, el Tribunal insiste en que cuando la norma habla de “presupuesto anual vigente” debe entenderse que se trata “del presupuesto anual de gastos comunes ordinarios excluida la partida de la nueva instalación o servicio no exigible y, en su caso, la de servicios o gastos que aun gestionados por la comunidad su pago corresponda a uno o varios propietarios”.

Así las cosas, si excluimos la partida relativa al aire acondicionado de tres plantas del edificio comunitario del presupuesto anual de la comunidad demandada correspondiente al 2017, el coste del nuevo servicio común de vigilancia/seguridad que la junta de propietarios decidió contratar “supera la cuarta parte del saldo global de dicho presupuesto anual”. Por consiguiente, “los propietarios disidentes no se hallan vinculados por dicho acuerdo”, concluye el reciente fallo.

En definitiva, la Sala de lo Civil y Penal del TSJ de Cataluña desestima el recurso de casación planteado y confirma la sentencia recurrida.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, ha asumido la dirección técnica del presente litigio.

“Esta sentencia aborda una cuestión pionera en materia de propiedad horizontal, la relativa a cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios, esto es, qué partidas deben figurar en el presupuesto anual de una comunidad y cuáles no”, resume el letrado.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

“La sentencia echa en falta que ni la LPH ni la regulación catalana de propiedad horizontal regulen el modo de llevar la contabilidad de las comunidades de propietarios, no existiendo pues ninguna previsión normativa acerca de qué partidas deben figurar en el presupuesto anual y cuáles no”. además, “declara cómo debe realizarse el cómputo de determinadas partidas a los efectos de poder determinar con corrección si el propietario disidente debe contribuir al sostenimiento de un nuevo servicio o instalación comunitario”. En palabras del abogado, “la sentencia trata la problemática interpretativa del art. 553-30.2 del Código Civil de Cataluña, realizando un exhaustivo análisis comparativo con su homólogo 17.4 de la LPH, cuyo interés casacional viene motivado por la ausencia absoluta de doctrina, siendo la voluntad de la Sala sentar doctrina jurisprudencial al respecto, tal como declara textualmente la sentencia”.

“El TSJ de Cataluña se ha dividido en dos prácticamente”

“La cuestión abordada es de tal complejidad y plantea tantas dudas de derecho que el TSJ de Cataluña se ha dividido en dos prácticamente, siendo la mayoría muy exigua de tres votos frente a dos votos particulares, y hasta motivó un cambio de ponente porque el mismo era partidario de la estimación de nuestro recurso. Uno de los votos particulares, es del Presidente de la Sala y además debe tenerse en cuenta que es muy poco frecuente la existencia de votos particulares en las resoluciones que dicta el TSJ de Cataluña”, añade Fuentes-Lojo.

Por último, el reciente fallo declara que “no procede imponer las costas ‘atendidas las dudas de derecho existentes en el caso, como lo acreditan las divergencias entre las sentencias de las dos instancias y dentro de esta propia Sala”, señala el abogado.