Son nulas por abusivas nueve cláusulas de un contrato de arrendamiento suscrito por Azora

El Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona ha declarado la nulidad por abusivas de nueve cláusulas incorporadas a un contrato de arrendamiento suscrito en enero de 2020 entre una vecina de Granollers y Azora, el tercer máximo tenedor de viviendas en régimen de alquiler en nuestro país.

La sentencia, de 9 de enero de 2023, deja sin efecto la bonificación de la renta que permitía a la propietaria aplicar una “subida abismal de la renta” a través de una controvertida “táctica contractual”.

El caso

La actora ejercitó una acción de nulidad parcial de determinadas cláusulas de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble. En concreto, la interesada solicitó la nulidad de las siguientes diez cláusulas contractuales:

• Cláusula segunda, que permitía la posibilidad de retener el importe de fianza;
• Cláusula cuarta, que imponía una penalización por demora en el desalojo al triple de la renta diaria por día de retraso;
• Cláusula quinta, que autorizaba la inclusión en un registro de morosos;
• Cláusula sexta, que permitía la renuncia de derechos en el caso de la interrupción de suministro por causa ajena al arrendador;
• Cláusula décima, que habilitaba al propietario a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado;
• Cláusula decimosegunda, que permitía no devolver ninguna cantidad desembolsada al inquilino en caso de resolución imputable al arrendador;
• Cláusula decimotercera, que imponía una serie de gastos por incumplimiento;
• Cláusula decimoctava, que disponía que las cláusulas del contrato habían sido negociadas individualmente como una imposición o renuncia o limitación de derechos al consumo;
• Cláusula en la adenda del contrato, que imponía el pago del seguro de impago de rentas al arrendatario;
• Cláusula en la adenda del contrato, donde se hacía constar que la arrendataria se acogía a una bonificación de la renta por 36 meses por importe mensual de 207 euros al mes, vulnerando la prohibición de incrementar la renta más allá del IPC del tercer año.

Según la demandante, las cláusulas impugnadas, que son condiciones generales de la contratación, no fueron negociadas individualmente por la arrendataria, generaban un desequilibrio en los derechos y en las obligaciones de las partes, limitaban los derechos de los consumidores y usuarios, y no respetaban la reciprocidad del contrato de arrendamiento.

Ciutat de la Justícia de Barcelona (Foto: Archivo)

Por su parte, Azora, como empresa del sector inmobiliario demandada, se opuso alegando que las cláusulas litigiosas eran válidas al ser consecuencia de la libertad de pacto que rige en el Derecho civil, que su contenido fue informado precontractualmente, que la inquilina conocía de su existencia antes de la firma del contrato y que esta última las aceptó libremente.

Nueve de las diez cláusulas impugnadas son nulas por abusivas

El Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona ha estimado la demanda formulada por la representación de la vecina de Granollers y ha declarado la nulidad por abusividad de nueve de las diez cláusulas impugnadas previstas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en enero de 2020, teniéndolas por no puestas.

De las diez cláusulas denunciadas, la sentencia solo otorga validez a la autorización por parte del inquilino a ser incorporado en registros de morosos en caso de incumplimiento de la obligación de abonar la renta correspondiente.

Entre las cláusulas anuladas por contravenir la normativa legal vigente y los derechos de los arrendatarios, la Magistrada-Juez destaca la polémica bonificación de la renta que permitía a la empresa propietaria del inmueble aplicar una “subida abismal de la renta” del 30% a partir del tercer año de contrato, evitando la aplicación de la legislación vigente que impide que durante la vigencia del contrato se apliquen revisiones de la renta que superen el IPC interanual. “Considero que esta cláusula debe ser declarada nula por abusiva, porque la bonificación del contrato, trata de sortear o evitar la aplicación de la normativa legal”, razona la Juzgadora.

La arrendadora, “con esta «táctica contractual», de la bonificación de contrato, lo que evita es aplicar la voluntad del legislador, porque el arrendatario, transcurrido tres años, es compelido «implícitamente» a abandonar la vivienda”, subraya la sentencia de 17 páginas a la que ha tenido acceso Economist & Jurist.

Voz letrada autorizada

Montse Serrano, abogada del Colectivo Ronda, ha asumido la dirección técnica del asunto.

La jurista califica la sentencia “como un hito de gran trascendencia, pues aporta luz sobre la abusividad y los desequilibrios en perjuicio de inquilinos y inquilinos que Azora y otros grandes tenedores y fondos de inversión inmobiliarios incorporan de forma sistemática y masiva los contratos de arrendamiento. Y todo ello en un escenario en el que una cuestión tan básica como lo es el acceso a la vivienda ya está revestido de suficientes dificultades”.

Montse Serrano (Foto: Colectivo Ronda)

En este sentido, la experta en Derecho inmobiliario destaca “no sólo la contundencia y claridad de la argumentación empleada por la Magistrada-Juez a la hora de condenar estas cláusulas sino el hecho de gran relevancia jurídica que supone que sea la propia Azora quien reconozca que se trata de contratos de adhesión, donde no existe ninguna posibilidad por parte de las personas consumidoras de negociar, oponerse o matizar el contenido del contrato que se les impone, haciendo evidente que estamos ante un conflicto donde el desequilibrio de fuerzas es más que sustancial entre una empresa propietaria de 13.000 pisos en todo el Estado y quien debe aceptar que se vulneren sus derechos porque necesita un lugar donde vivir”.

“Estamos ante un conflicto donde el desequilibrio de fuerzas es más que sustancial”

La socia del Colectivo Ronda reconoce “la valentía y la firmeza de la inquilina en defensa de sus derechos como arrendadora y consumidora y el inmenso mérito de la labor de apoyo y asesoramiento que realiza el Sindicato de Inquilinas. Sin ella y el Sindicato, hoy no se abriría esa puerta tan importante que acaba de abrirse”, recalca.