Última jurisprudencia sobre Derecho de la Construcción

El sector de la edificación es uno de los principales motores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que constituyen el patrimonio arquitectónico.

Durante el primer semestre de 2022, únicamente en España, se registró un incremento en la construcción del 54 %, en comparación con el mismo periodo del año anterior.

Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, nuestro Alto Tribunal, continúa pronunciándose sobre la materia, con la finalidad de proporcionar seguridad jurídica a un sector en constante evolución.

La primera resolución que destacar es la Sentencia núm. 391/2022, de 10 de mayo, del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), que desestima el recurso interpuesto, por apreciar la prescripción de la acción ejercitada por los recurrentes contra los agentes demandados, correctamente identificados para el ejercicio en tiempo de las acciones judiciales, que consideraban responsables de las patologías en el inmueble de su propiedad, consecuencia de su deficiente construcción.

El Tribunal aprovecha la ocasión para reproducir la doctrina unificada en las Sentencias del Pleno núm. 544/2015 de 20 de octubre y núm. 589/2015 de 14 de diciembre, en las que, principalmente, distingue el daño continuado y el daño duradero o permanente, para determinar que el plazo de prescripción para este último no empezará a correr desde que lo supo el agraviado mientras que, para los daños continuados o de producción sucesiva, no iniciará hasta la producción del definitivo resultado, siempre que no pueda fraccionarse por etapas diferentes o hechos diferenciados.

Posteriormente, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en su Sentencia núm. 494/2022, de 22 de junio, asienta su criterio, determinando que los recurrentes -como segundos adquirentes de la vivienda- están legitimados para reclamar, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos.

En el supuesto de hecho se cuestionaba la legitimación pasiva de los segundos compradores de viviendas para el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual frente al constructor, consecuencia de la diferencia entre los materiales empleados y los que se detallaban en la Memoria de Calidades entregadas a los compradores, objeto de oferta publicitaria.

La resolución, incide en otras cuestiones esenciales tales como que la acción ejercitada tiene transcendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien o que la Memoria de Calidades integra el carácter esencial de la compraventa, de tal manera que los art. 3 y 4 del R.D. 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.

Fachada del Tribunal Supremo. (Foto: Chema Moya/EFE)

Concluye que no se trata de un pacto contractual secundario, sino una referencia normativamente obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la Memoria de Calidades, por lo que no puede calificarse de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.

Finalmente, en lo que va de curso judicial, han recaído dos pronunciamientos, relacionados con la Ley 57/1968, relativa al percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Por un lado, la Sentencia núm. 235/2022, de 28 de marzo, del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en la que se analiza el plazo de caducidad del aval entregado en garantía de la devolución de las cuantías anticipadas al promotor para la construcción y entrega de vivienda.

En el caso enjuiciado, la parte actora anticipó a la promotora cantidades para la construcción de una vivienda y, transcurridos seis años desde la expiración del plazo contractual pactado para la entrega, interpuso reclamación de cantidad frente la compañía aseguradora de esta.

Con carácter previo, debemos recordar que la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras introdujo una modificación en la LOE al limitar a dos años el plazo de caducidad del aval, a contar desde la fecha del incumplimiento del promotor.

La Ley 20/2015 deroga el régimen de responsabilidad para sustituirlo por uno nuevo

La citada resolución concluye que en materia de derecho transitorio aplicable no es posible aplicar retroactivamente el plazo de validez del aval de dos años y, por otro lado, porque tampoco cabe sostener, como pretendía la demandada, que la reforma introducida por la Ley 20/2015 realiza una interpretación de la Ley 57/1968, sobre el percibo de cantidades anticipadas en construcción y venta de viviendas.

El Tribunal concluye, a sensu contrario de lo sostenido por la demandada, que la Ley 20/2015 deroga el régimen de responsabilidad para sustituirlo por uno nuevo, que no puede ser aplicado retroactivamente preservando de esta forma la seguridad jurídica.

Finalmente, acuerda estimar el recurso de casación, determinando que debe aplicarse el plazo de prescripción del art. 1.964 del Código Civil -de quince años en el momento de la suscripción del contrato- y no el plazo de dos años introducido por la Ley 20/2015.

Por último, comentar la interesante Sentencia núm. 470/2022, de 6 de junio, del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en la que se discutía si en el litigio anterior entre el mismo comprador y la promotora/vendedora el contrato de compraventa se había resuelto judicialmente por el incumplimiento de esta última de constituir el aval establecido en la Ley 57/1968 o bien por el ejercicio de la facultad resolutoria reconocida contractualmente al comprador para el caso de no obtener la financiación.

Como cuestión nuclear, se planteaba si el Banco receptor de los anticipos debía responder incluso cuando la resolución del contrato de compraventa no se deba al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, si debía responder incluso de anticipos no ingresados en el propio Banco y, finalmente, si de apreciarse responsabilidad por su parte, el devengo del interés legal no debía computar hasta la reclamación del deudor.

Será muy importante que tengamos en cuenta la doctrina fijada por el Alto Tribunal para asegurar la efectividad en el momento de formular nuestras reclamaciones

El recurso extraordinario por infracción procesal se estima, al entender que concurre un error patente en la valoración de la prueba, ya que de la lectura de la sentencia firme del litigio precedente entre el comprador y la promotora/vendedora se desprende que la resolución del contrato de compraventa se fundó, únicamente, en la facultad resolutoria reconocida al comprador en el contrato de compraventa, para el caso de no obtener financiación.

Posteriormente, acuerda estimar el primer motivo de casación interpuesto, que se fundaba en la infracción de los arts. 1 y 4 de la Ley 57/1968, por entender que el régimen de la citada Ley lo que garantiza al comprador es la devolución de las cantidades anticipadas “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido” (art. 1.1º), de modo que la responsabilidad legal de las entidades de crédito establecida en la condición 2ª del art. 1 únicamente nacerá en los supuestos en los que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los de resolución o extinción del contrato por otras causas como el mutuo disenso o la imposibilidad del comprador de pagar el precio aunque, como en el presente caso, la imposibilidad por no obtener financiación se reconozca en el contrato como determinante del derecho del comprador a resolverlo.

Como vemos, 2022 está siendo un año prolífico en lo que a jurisprudencia relativa al sector de la construcción se refiere, en el que será muy importante que tengamos en cuenta la doctrina fijada por el Alto Tribunal para asegurar la efectividad en el momento de formular nuestras reclamaciones.