Un Juzgado aplica la cláusula rebus y rebaja un 36% la renta de alquiler de un local

Cogiendo el testigo del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gandía, aplicando la doctrina rebus sic stantibus, ha acordado, en su reciente sentencia de 1 de mayo de 2021, la rebaja en un 35,69 % de la renta de un negocio desde su reapertura al público (junio de 2020) hasta la finalización del segundo estado de alarma (9 de mayo de 2021).

Juzgados de Gandía (Foto: Onda Naranja Cope)

“La pandemia ha alterado la base del negocio contractual de las partes, produciendo un grave perjuicio para la parte arrendataria hoy demandante”, reconoce el fallo.

Antecedentes

El 30 de noviembre de 2019, la actora (arrendataria) suscribió con la demandada (arrendadora) un contrato de arrendamiento sobre un local de un centro comercial.

El 14 de marzo de 2020, fruto de la declaración del estado de alarma, se suspendió la apertura al público a locales y establecimientos minoristas (con excepciones), medida que, conforme a la actividad desarrollada por la arrendataria (un centro de depilación láser, estética y medicina estética), provocó un notable descenso en su nivel de ingresos.

Ante la negativa de la arrendadora de negociar un ajuste de la renta del contrato de arrendamiento como consecuencia de la alteración sustancial de las circunstancias a causa de la pandemia del COVID-19, la representación procesal de la actora interpone una demanda, en base a la doctrina rebus sic stantibus, solicitando la suspensión de efectos del mencionado contrato de arrendamiento desde el 14 de marzo de 2020, con el carácter inexigible de las facturas durante el periodo de cierre al público, con la petición subsidiaria, de ajustar las rentas a un importe equivalente a las ventas que obtuvo el concreto local.

En la misma línea, insta a que se proclame judicialmente que la demandada actuó de mala fe al no querer renegociar el contrato de arrendamiento fruto del impacto económico devastador sufrido a causa del COVID-19, con la declaración expresa de que en las circunstancias presentes concurren los presupuestos necesarios para aplicar la doctrina rebus sic stantibus, acordando, consecuentemente, ajustar el contrato a partir de la reapertura al público del centro comercial, de forma que la renta y los gastos se vean reducidos mensualmente en la misma proporción que se reducen sus ventas en relación a las de la anualidad anterior, con la subsidiaria petición de que se proceda a ajustar el contrato de arrendamiento acordado en la renta que el Juzgador considere pertinente para reequilibrar la conmutatividad de las prestaciones contractuales, ajuste que solicita se extienda durante las anualidades 2020, 2021 y 2022, dejando a salvo que se pueda solicitar, a través de ulteriores procedimientos, idéntico ajuste para ejercicios posteriores en el caso de que persistan las circunstancias extraordinarias por la reiterada pandemia.

Estimación parcial

Después de especificar al detalle los argumentos de la oposición de la demandada, en el fundamento de derecho tercero de la reciente sentencia el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gandía anticipa que, “atendiendo a las manifestaciones y argumentos esgrimidos por las pares, procede un fallo estimatorio de la demanda presentada, si bien parcial por cuanto que si bien se va a declarar que en los presentes concurren los presupuestos o requisitos jurisprudencialmente establecidos para la apreciación de la doctrina rebus sic stantibus, no se va a acoger la solución modificativa que, de la relación negocial que obliga a las partes, insta la actora frente a la demandada, rechazando que esta última haya actuado, respecto a dicha relación negocial, y en atención a las vicisitudes con las que se ha visto afectada por la situación de pandemia que todavía arrastramos, de mala fe”.

Requisitos jurisprudenciales

Así, entrando a analizar los requisitos jurisprudenciales exigidos para la oportuna aplicación de la rebus, el Juzgador recuerda que será necesario acreditar que:

• Se ha producido una alteración imprevisible e inesperada de aquellos elementos que se tuvieron en cuenta a la hora de suscribir el contrato, de tal manera que la situación surgida, a consecuencia de aquella alteración, conlleva una variación de la base del contrato;
• Se ha producido una variación de la base negocial que deberá conllevar una frustración de la propia finalidad contractual o un perjuicio grave a una de las partes que, conforme a la equidad y al principio de proporcionalidad de las prestaciones, no deba soportar exclusivamente la misma;
• Se ha perseguido solucionar el problema mediante una distribución equitativa entre los contratantes, quienes previamente habrán tenido que intentar llegar a un acuerdo.

Pues bien, en primer término, en relación al primero de los requerimientos citados, el Magistrado-Juez confirma que concurre el mismo, “traducido en la pandemia que a día de hoy todavía nos condiciona en el devenir de cada día, determinante en fecha 14 de marzo de 2020 del Real Decreto 463/2020 que declaró el estado de alarma, ordenando el confinamiento domiciliario de todas las personas y el cierre de actividades, con excepciones entre las que no se incluyó la actividad comercial a la que se dedicaba y se dedica la hoy actora, suspensión que se levantó el 9 de mayo siguiente, si bien continuando con limitaciones territoriales, según la evolución de la pandemia, que en la zona en la que nos encontramos se tradujeron en restricciones horarias de apertura de los locales comerciales como el que nos ocupa, así como en prohibiciones de desplazamientos dentro de la misma comarca (…), al prohibir desde las poblaciones más cercanas el desplazamiento a la localidad de Gandía por exceder su población del límite establecido, circunstancias todas ellas que las partes no pudieron prever al celebrar el contrato, como tampoco el impacto económico que iba a producir en dicha relación contractual”, reconoce el fallo.

Igualmente, a juicio del Magistrado-Juez, el segundo de los requisitos arriba citado también concurre en el presente litigo.

En particular, observa que la pandemia que aun padecemos “ha alterado la base del negocio contractual de las partes, produciendo un grave perjuicio para la parte arrendataria hoy demandante, al tratarse del alquiler de un local de negocios propiedad de la demandada, dedicado por la actora a la actividad de Depilación Láser, estética y medicina estética, actividad que estuvo del todo paralizada durante el tiempo en el que se acordó la suspensión, siendo afectada, una vez se levantó, por las limitaciones horarias de apertura al público, por las restricciones de su aforo y por las prohibiciones temporales de desplazamientos a la ciudad de Gandía”, advierte el Juzgador.

«Todo negocio no se monta para no tener pérdidas sino para obtener las máximas ganancias que se puedan».

Lo anterior se vio reflejado automáticamente en el descenso de ventas de la actora durante (casi) la totalidad de las mensualidades del 2020 e inicios de 2021, a excepción del mes de junio de 2020 y enero de 2021. No obstante, como recuerda el propio Magistrado-Juez, esta última circunstancia no cambia la suerte estimatoria de la demanda, “ya que todo negocio no se monta para no tener pérdidas sino para obtener las máximas ganancias que se puedan, finalidad esta última que, para el caso que nos ocupa, se ha visto mermada para la demandante arrendataria”.

Por último, en relación al último requisito aludido, el Juzgador informa que entre las partes sí hubo un intento de negociación previo “que no llegó a buen fin en atención a la solución final que cada una ofrecía para solventar el problema suscitado”.

Reducción de renta

Comprende el Magistrado-Juez que la solución más equitativa para la distribución de la carga que la pandemia ha supuesto sobre la base negocial es precisamente la que en su día ofreció la parte demandada, “consistente en la previa bonificación de la totalidad de las rentas devengadas durante el cierre total del local, con una bonificación parcial durante el resto de vigencia del contrato, traducido en una reducción proporcional de la renta que la actora debería satisfacer al arrendador”.

En particular, declara el Juzgador que la aludida reducción proporcional de la renta “debería concretarse en ese 35,69 % en el que se tradujeron las bonificaciones que la demandada le ofreció a la hoy actora, bonificaciones que deberán aplicarse hasta la finalización del estado de alarma, todo ello sin perjuicio de que, de mantenerse algún tipo de restricción que afecte al local de comercio objeto de los presentes tras la finalización de dicho estado de alarma, consecuencia de la actual situación de pandemia, se pueda instar algún tipo de medida de alteración respecto de las condiciones originales del contrato de arrendamiento”, concluye la sentencia.

Voz letrada autorizada

“Este no es el mejor caso para un primer pronunciamiento porque, a diferencia de la mayoría de los casos de la Plataforma de Afectados del Covid-19 en centros comerciales (PAC), el arrendatario no tenía pérdidas. Aun así, estamos satisfechos de que la reducción del alquiler del 35,69% se acerque a la disminución de ventas del 40,88%”, valora Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher JAUSAS y abogado que ha asumido la dirección del presente asunto.

Jordi Ruiz de Villa (Foto: Fieldfisher JAUSAS)

“No obstante consideramos que no es acertado ligar la reducción del alquiler a la finalización del estado de alarma, porque los efectos de la pandemia sobre las ventas se van a alargar durante mucho más tiempo, razón por la cual en la demanda solicitábamos una reducción del ejercicio 2020, 2021 y 2022”, agrega el letrado.

En este sentido “no nos parece justo limitar la rebus sic stantibus a las restricciones materiales, cuando en la anterior crisis económica no fue así.”, explica Ruiz de Villa. “Además, la sentencia no establece ninguna regla para determinar cómo se debe modificar el contrato si sigue habiendo restricciones materiales”.

«No es acertado ligar la reducción del alquiler a la finalización del estado de alarma, porque los efectos de la pandemia sobre las ventas se van a alargar durante mucho más tiempo»

Por último, el socio de Fieldfisher JAUSAS afirma que “no compartimos que un negocio de depilación láser pueda tener más riesgo de mercado que un negocio de alquiler de local de negocio (y a la vista está la evolución en bolsa de muchas inmobiliarias en la crisis de 2008). Y aunque así fuera, no creemos que se deba condenar a una pequeña empresa de depilación a sufrir un mayor impacto de la pandemia en detrimento de los grandes fondos de inversión propietarios de centros comerciales. Simplemente no nos parece equitativo porque el riesgo de pandemia por su propia naturaleza de imprevisible e impredecible no es un riesgo de mercado”, concluye.

Como último apunte, según anuncian desde la mencionada firma, se ha presentado escrito de aclaración de sentencia ya que el fallo no es coherente con el fundamento de derecho quinto de la resolución, que da a entender que el 35,96% de rebaja debería ser sobre renta y gastos y no solo sobre renta. Aun así, informan desde Fieldfisher JAUSAS que, de cualquier modo, presentarán el correspondiente recurso de apelación para que se reconozca una mayor reducción y que ésta se extienda durante el plazo que duren los efectos económicos devastadores de la crisis sanitaria actual que padecemos.