Un Juzgado de Madrid aplica la rebus sic stantibus por el descenso de pasajeros en los aeropuertos

En base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y con la intención de reequilibrar las prestaciones contractuales resentidas con ocasión de la actual crisis sanitaria, el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid ha acordado en su reciente Auto 305/2021, de 23 de marzo, entre otras medidas cautelares, que las arrendatarias, (World Duty Free Group, -uno de los principales operadores del sector de la venta al por menor en aeropuertos a nivel mundial- y Canariensis -filial de la anterior-), no deberán abonar temporalmente la renta de los locales arrendados por AENA en todo lo que exceda del acuerdo modificativo que las primeras pretenden validar con la acción principal.

Además, el Juzgado prohíbe que AENA inste acciones legales para promover el desahucio de los locales arrendados y/o reclamar las rentas suspendidas y/o reducidas temporalmente, durante la tramitación del presente procedimiento.

Aeropuerto de Gran Canaria (Foto: AENA)

Antecedentes

El 15 de marzo de 2021 el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid recibió una solicitud de adopción de medidas cautelares inaudita parte, previas a la interposición de demanda, presentada por la representación procesal de las entidades World Duty Free Group, S.A.U. (en adelante, WDFG) y Sociedad de Distribución Comercial Aeroportuaria de Canarias, S.L. (en adelante, Canariensis), frente a AENA S.M.E., S.A. (en adelante, AENA) y AENA Sociedad Concesionaria del Aeropuerto Internacional de la Región de Murcia, S.M.E., S.A. (en adelante, AENA Murcia).

La demanda que interpondrán las actoras cursará sobre la declaración de la validez y eficacia del denominado Acuerdo Modificativo que se dice trabado con AENA en diciembre de 2020, y subsidiario de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento objeto de litis, en procura del reequilibrio de las prestaciones contractuales, resentidas con ocasión de la actual y excepcional crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

El conflicto principal radica en las previsiones contractuales, coincidentes a todos los contratos traídos a estos autos, referidas a la determinación de las rentas, a lo que concurren dos conceptos diferenciados:

• La “renta variable” que resulta de multiplicar un porcentaje fijo anual (el “canon sobre ventas”) por las ventas reales de ese año;
• Y el componente ahora más distorsionador, la denominada Renta Mínima Garantizada Anual (RMGA), que resulta de multiplicar el volumen de ventas previsto para cada año (“ventas previstas”) por el canon sobre ventas y por 0,80.

Ambos conceptos se coordinan de manera que cuando la “renta variable” no alcanza la RMGA, el arrendatario está obligado a pagar este último componente.

Por último, es determinante recordar que tal RMGA de los contratos fue fijada en base a la previsión de tráfico aéreo facilitada por AENA en el año 2012, es decir, en un contexto absolutamente ajeno a las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de pandemia global por COVID-19.

Medidas cautelares solicitadas

Las demandantes solicitan, entre otras, la adopción inaudita parte de las siguientes medidas cautelares:

1. Suspensión cautelar de la obligación de las demandantes de abonar la renta de los contratos objeto de autos en todo lo que exceda del acuerdo modificativo que se postula perfecto, vigente y de aplicación entre las partes;
2. Prohibición cautelar de las demandadas de exigir el pago de las facturas emitidas y las que, en contravención a la pauta antes indicada, pueda emitir en el futuro;
3. Prohibición cautelar de la facultad de las demandadas de instar, en vía judicial o extrajudicial, la ejecución de los avales aludidos en el suplico de la demanda principal;
4. Prohibición cautelar a las demandadas de instar acciones legales para promover el desahucio de los locales arrendados y/o reclamar las rentas suspendidas y/o reducidas temporalmente, durante la tramitación del presente procedimiento;
5. Prohibición cautelar a las demandadas de solicitar la inclusión de WDFG en los registros de morosos por causa de impago de las rentas;
6. Suspensión cautelar del devengo de intereses de demora y penalizaciones por causa en el impago de las rentas.

Adopción inaudita parte

En el fundamento de derecho tercero del reciente Auto, el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid valida la solicitud cautelar sin audiencia de la demandada.

En particular, informa la Magistrada-Juez que “las relaciones comerciales entre las mercantiles litigantes se encuentran en un punto álgido de conflicto en el que se colige cierta la posición de fuerza de las demandadas, al haber procedido a facturar los importes que, sin corrección alguna, adeudarían las demandantes por todo el periodo de pandemia, sin atemperar en nada el rigor contractual pese a las negociaciones habidas al respecto ni en atención tampoco, dicho sea de paso, a las propias previsiones contractuales moderadoras o compensatorias para supuestos extraordinarios como el de cierre de aeropuertos”.

Además, el impago de las facturas, de importe millonario (376.473.942,86 euros por todos los contratos que son objeto de estos autos), “podría desencadenar una auténtica e inminente estenosis del vínculo contractual, que precisamente se antoja contraria al espíritu que, ya se ha anunciado, va a imbuir el subsiguiente pleito principal”.

Apariencia de buen derecho

En el fundamento de derecho cuarto, el Juzgado confirma la concurrencia de apariencia de buen derecho. En concreto, a su juicio, se cuenta con prueba indiciaria suficiente “sobre la efectiva realidad del talante novatorio que en fechas recientes han evidenciado ambas partes en la acomodación de sus vínculos contractuales a la actual situación de pandemia”.

“En orden a la acción que se anuncia subsidiaria en el ulterior pleito principal, la que pivotaría en torno a la denominada cláusula rebus sic stantibus, parece incuestionable, incluso en este fase cautelar de enjuiciamiento, la premisa de que parte el informe pericial adjunto a la demanda como documento nº 5, cual es la fuerte caída en el tráfico aéreo de pasajeros con ocasión de la pandemia COVID, a cuya evaluación se dedica el punto iv del informe, cifrando tal caída en el 72% en relación con cifras del año anterior”, informa el Auto.

Así pues, “se adivinan concurrentes, a priori e indiciariamente, los presupuestos que soportan la doctrina indicada, que se basa, en esencia, en la premisa fáctica de la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación”, sostiene la Magistrada-Juez.

Peligro de mora procesal

En el fundamento de derecho quinto, la Juzgadora “auspicia unos riesgos evidentes para las entidades demandantes”. En particular, augura incluso “el riesgo de insolvencia para la parte actora”.

Recuerda el auto “la especial vulnerabilidad en que la crisis ha dejado sumido al sector aéreo, por el drástico descenso del tránsito de pasajeros, muchas veces impuesto por reglamentación explícita ad hoc, a todas luces restrictiva y de obligado cumplimiento”. Así, consecuencia de lo anterior, en clave económica, el descenso del nivel de facturación de los negocios de las empresas aquí demandantes, “parece indefectible”.

“Ni que decir tiene que tal debacle económica parece tendría necesario trasunto en el tejido laboral de las empresas demandantes, recordándose al efecto en demanda que cuentan con 2.180 trabajadores, de los que, en la actualidad, el 88% de ellos se encuentran en ERTE”, agrega el reciente Auto.

Por todo ello, la Magistrada-Juez avala la concurrencia del requisito relativo al periculum in mora en el presente supuesto.

Parte dispositiva

Como era previsible, el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid estima la solicitud de adopción inaudita parte de las seis medidas cautelares arriba mencionadas y ordena su ejecución una vez que la parte solicitante preste, en el plazo de tres días desde la notificación de la presente resolución, en concepto de caución, la cuantía de 27.474.591,25 euros.

“Se valoran proporcionadas las medidas indicadas máxime en consideración a los propios términos del acuerdo modificativo que la parte actora pretende validar con esta acción, que comporta modificaciones económicas solo hasta el 31 de diciembre de 2021 por cuanto desde el día 1 de enero de 2022 se volvería a aplicar la RMGA pactada inicialmente en los contratos de arrendamiento”, anuncia el Auto en su fundamento de derecho sexto.