Un nuevo Juzgado aplica la cláusula rebus sic stantibus

Acompañando al Juzgado Primera Instancia nº 20 de Barcelona, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia ha reconocido cautelarmente en su reciente Auto 26/2021, de 9 de febrero, la suspensión de la obligación de un arrendatario del abonar las rentas y parte proporcional del IBI devengadas desde el presente mes de febrero y durante el tiempo que las restricciones anti COVID-19 no permitan reabrir su negocio.

Además, reconoce el Auto la reducción de la renta en un 40% desde que se reabra su negocio hasta que finalice la tramitación del presente procedimiento judicial.

Como apunte previo y para poner en contexto, es obligatorio indicar que el 29 de diciembre de 2020 el arrendador interpuso demanda de desahucio y de reclamación de rentas contra la parte aquí demandante.

Gimnasio cerrado (FUENTE: Civio)

Pues bien, centrándonos ahora sí en el presente litigio, la representación procesal del arrendatario, por medio de otrosí de su demanda sobre modificación temporal del contrato de arrendamiento de local (un gimnasio) de fecha de 1 de abril de 2016 -aplicación de cláusula “rebus sic stantibus”-, solicitó la adopción de medidas cautelares frente al arrendador, acompañando documentos acreditativos de su pretensión, y ofreciendo prestar caución suficiente.

Después de convocar a las partes a una vista pública celebrada el pasado 5 de febrero, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia, D. Vicente Díez Martín, mediante Auto, ha accedido a las pretensiones de la actora. Es decir, reconoce que en el presente caso concurren los requisitos a que se refieren los arts. 728 (Peligro por la mora procesal. Apariencia de buen derecho. Caución) y 737 (Prestación de caución) de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, por tanto, procede declarar la adopción de las siguientes medidas cautelares:

• Suspensión de la obligación del pago de las rentas y parte proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que se devenguen desde el presente mes de febrero de 2021 y durante el tiempo en que no esté permitida por la Administración la apertura del gimnasio- que la parte demandante lleva a cabo en el local;
• Reducción de la renta en un 40% desde que se permita la reapertura del local y el inicio de la actividad en el mismo y por el periodo que dure la tramitación de este procedimiento judicial;
• Prohibición de incluir al arrendatario en cualquier tipo de fichero de morosos.
• Suspensión de la ejecutividad de las cláusulas sexta y octava del contrato de arrendamiento, referidas a la responsabilidad solidaria de avalistas y al impago, hasta que se permita la reapertura del gimnasio.

A juicio del Magistrado, está justificada la adopción de las anteriores medidas cautelares mencionadas “toda vez que existe motivo racional para entender que de no acordarse” las mismas, “se podría producir una situación que impediría o dificultaría la efectividad de la tutela judicial que se pretende en la demanda y ello sin prejuzgar el fondo del asunto”.

Desequilibrio en las prestaciones contractuales

Es indiscutible que la actual “situación sanitaria que vive nuestro país, y que en la última época ha afectado de forma importante a la capital palentina, incide de forma esencial en la actividad de negocio desarrollada por la parte actora en el local objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, que durante un periodo de tiempo considerable ha estado cerrado, después ha disfrutado de un aforo muy reducido y en la actualidad vuelve a estar cerrado por tiempo no determinado”, alerta el reciente Auto.

“Es un hecho notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la parte arrendataria de la plena disposición del uso del local, con la consiguiente disminución de ingresos, en relación con los obtenidos en el ejercicio inmediatamente anterior”, agrega.

Además, rechazando la posibilidad de que el arrendatario pueda ser considerado “gran tenedor”, a juicio del Magistrado la regulación establecida en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, “no es obstáculo para adoptar medidas cautelares que garanticen la posible efectividad de la sentencia estimatoria de las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria para la aplicación al caso de la cláusula «rebus»”.

Por último, en lo referente al requisito del peligro de la mora procesal, el Juzgado subraya que en el presente supuesto “resulta evidente la necesidad de adoptar las medidas cautelares antes indicadas para que pueda garantizarse la eficacia de una posible sentencia estimatoria”. Además, “existen indicios suficientes del riesgo de insolvencia derivado de la falta de ingresos generados por el negocio desarrollado por la parte arrendataria en el local mientras esté cerrado por orden gubernativa o sufra serias limitaciones de aforo por tratarse de un sitio cerrado en que se realiza actividad deportiva”, concluye el fundamento de derecho segundo del pionero Auto.

Pionera en Castilla y León

Por su parte, Soledad Fernández Simón, Socia-Abogada en Fernández y Simón Abogados y letrada que está asumiendo la dirección técnica del presente litigio, nos reconoce el valor de la presente resolución la cual es “pionera en la Comunidad Autónoma de Castilla y León”.

Soledad Fernández Simón, Socia-Abogada en Fernández y Simón Abogados

A pesar de la satisfacción por lograr tal pronunciamiento, la letrada anuncia que la resolución “aún no es firme, ya que cabe recurso de apelación dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente de la notificación de aquella”.