Una Comunidad de Propietarios llega hasta el Supremo para evitar que una inmobiliaria alquile habitaciones a estudiantes universitarios

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha declarado en su reciente sentencia de 31 de mayo de 2021 que, aunque los Estatutos prevean expresamente la imposibilidad de destinar los inmuebles a alguna actividad que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes, si los mismos no están inscritos en el Registro de la Propiedad, la Comunidad de Propietarios no podrá prohibir que uno de sus propietarios (en concreto, una empresa inmobiliaria) alquile una habitación compartida a estudiantes universitarios.

Sala Primera del Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

Antecedentes

La Comunidad de Propietarios interpuso demanda de juicio ordinario de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en el art. 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, solicitando que se declarase la cesión definitiva de la actividad que se desarrolla en una de las viviendas de la primera planta de su inmueble, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 53 de Madrid estimó la demanda formulada al considerar que la circunstancia de entrada y salida del edificio de un número elevado de personas, al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, puede resultar, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Además, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni a otra finalidad que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes.

Como último apunte, el Juzgador de instancia anunció que los Estatutos constan en escritura pública de 1952. Así, el hecho de que no fuesen inscritos en el Registro de la Propiedad es una circunstancia fácil de acreditar por parte de la demandada y que no lo hizo pese a que le incumbe a la misma hacerlo al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.

«La Comunidad de Propietarios interpuso demanda de juicio ordinario de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas» (Foto: Economist & Jurist)

Después de que la representación procesal de la demandada formulase el oportuno recurso de apelación, la Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el mismo y declaró la desestimación de la demanda ejercitada. En concreto, considera la Sala de apelación que resulta evidente que la prueba de la existencia de los Estatutos y de su inscripción corresponde a quien invoca la fuerza de los mismos. Así, como en el caso de autos no existe prueba de ello, no podría admitirse la fuerza legal de los estatutos.

Además, la Sala valora que de la prueba practicada no han resultado acreditadas conductas graves y continuadas, ni puede calificarse el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes como actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Disconforme con ello, la actora interpone ahora recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Observa la Comunidad de Propietarios que en la sentencia de apelación se ha interpretado incorrectamente lo razonado en la sentencia del juzgado, pues en esta última no se efectuó una aplicación errónea de la carga de la prueba, sino que lo que se declaró es que los Estatutos de la Comunidad estaban inscritos.

En cambio, la Sala Primera del TS desestima el motivo dado que lo declarado en la sentencia de apelación es que, alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, en cuanto no están inscritos en el Registro de la Propiedad.

Además, anuncia el Alto Tribunal que, a lo largo del procedimiento no se ha aportado certificación registral alguna que desvirtúe la ausencia de inscripción de los reiterados Estatutos en el Registro de la Propiedad, por lo que, a su juicio, no consta valoración errónea de la prueba practicada ni infracción de las normas sobre la carga de la prueba.

Recurso de casación

En segundo lugar, la actora interpone recurso de casación fundándose en la infracción del párrafo tercero del art. 5 de la LPH, al considerar que en el supuesto de autos la limitación al uso de las viviendas dentro de la Comunidad habría sido expresamente recogida en sus Estatutos, inscritos en el Registro de la Propiedad, resultando inverosímil pensar que por una empresa inmobiliaria no se llevara a cabo con diligencia la consulta del estado del Registro de la Propiedad.

En cambio, la Sala de lo Civil vuelve desestimar tal motivo y declara como probado que la limitación estatutaria alegada no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

Además, como razona la sentencia recurrida, no consta acreditada que la demandada conociese la referida limitación por otra vía.

Así las cosas, el Alto Tribunal desestima ambos recursos interpuestos por la Comunidad de Propietarios y confirma la sentencia dictada por la Sección Vigesimoprimera de la AP de Madrid en todos sus términos.