Una juez rebaja al 50 % la renta de un hostal que cerró en pandemia

El Juzgado de Primera Instancia n.º 23 de Barcelona ha reducido al 50 % la renta que tendrá que abonar el inquilino de un hostal sito en la Ciudad Condal, durante el período transcurrido desde marzo de 2020 hasta abril de 2021.

Según la propietaria, el actor es un “moroso reincidente”

La sentencia, de 27 de mayo de 2022, toma como criterio orientativo las disposiciones legales en materia de reducción de rentas que se adoptaron de forma excepcional durante la pandemia.

Posiciones de las partes

Por un lado, la actora, arrendataria de un hostal sito en Barcelona, peticiona que se declare que, a raíz de la crisis sanitaria por Covid-19, se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad contractual y que dicha alteración generó un desequilibrio de las prestaciones a su cargo.

Vista aérea de la ciudad de Barcelona. (Foto: Pexels)

Fruto de lo anterior, solicita que se condene a la propietaria a que le abone los importes cobrados en concepto de IBI y portería (así como el IVA pagado por estos conceptos), por importe total de 12.278,49 euros.

Según la inquilina, la crisis sanitaria supondrá la pérdida de ingresos del hostal para el año 2020 en un 60,6 % respecto del año 2019 y en un 20 % para el primer trimestre de 2021

Además, aludiendo a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la inquilina pretende, entre otros extremos, que se declare que la renta mensual a su cargo es de 3.141,66 euros (una reducción del 62,3 %), durante los meses de marzo a diciembre de 2020 y de 6.666,67 euros (una reducción del 20 %), durante los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

Por otro lado, la demandada, arrendadora del hostal, refiere que la actora le solicitó distintas rebajas de renta tras el estallido de la Covid-19, pero que nunca aceptó tales propuestas ya que, entre otras razones, el inquilino era un “moroso reincidente”.

Además, anuncia la propietaria que el actor, motu proprio, decidió rebajarse la renta en un 50 % y que no hizo uso de la opción que el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, le proporcionaba relativa a una moratoria.

Rebaja del 50 % de la renta pactada

Tras evidenciar que existió una actuación de la actora contraria a los actos propios (rebajarse, motu proprio, la renta en un 50 %, pese a no existir acuerdo con el demandado), el Juzgado de Primera Instancia n.º 23 de Barcelona afirma que la cuestión relativa a la renta ya fue objeto de pronunciamiento a través del Auto dictado por la AP de Barcelona de 15 de julio de 2021.

En concreto, allí se observó la existencia de “un abuso en el ejercicio, excesivo o anormal, del derecho al proceso, y en la solicitud por la parte arrendataria de la suspensión del desahucio por prejudicialidad civil, apreciándose la ausencia de un interés legítimo y serio en la pretensión de determinación de la renta que constituye la cuestión prejudicial, cuando no consta el pago consignación de cantidad alguna a disposición de la arrendadora durante varias mensualidades”. En relación al importe de las mensualidades de rentas devengadas que deben ser pagadas o consignadas por la arrendataria en tanto no se produzca la terminación del proceso ordinario, en opinión de la Audiencia,  “la parte arrendataria podrá requerir a la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez de los tratos”. Por consiguiente, adoptando como criterio orientativo las distintas disposiciones legales en materia de reducción de rentas dictadas con carácter excepcional con motivo del estado de alarma por la crisis sanitaria del Covid-19, “procede fijar el importe de las mensualidades de renta que deben ser pagadas o consignadas por la arrendataria en la cantidad de, al menos, un 50 % de la renta contractual pactada”, sostiene la AP de Barcelona.

Ciutat de la Justícia de Barcelona. (Foto: El Periódico)

Así pues, siguiendo tales consideraciones, la Magistrada-Juez del Juzgado de Barcelona estima parcialmente la demanda instada en nombre de la inquilina; declara que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad contractual y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora; y razona que la renta mensual total exigible por el arrendamiento del hostal de la Ciudad Condal es de 5.914,75 euros desde abril de 2020 hasta marzo de 2021, es decir, un 50 % de la renta contractual pactada.

Voz letrada autorizada

Los abogados Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, y Fernando Panadero Ramírez, asociado de la firma, han asumido la defensa de la arrendataria.

“Esta nueva sentencia que declara aplicable la cláusula rebus a un arrendamiento de hostal y condena a la arrendadora a rebajar la renta en un 50 % durante todo el periodo de la crisis sanitaria –no solamente durante el estado de alarma-, declarando que dicho porcentaje de reducción del 50 % es el adecuado en estos casos, tomando como criterio orientativo las disposiciones legales en materia de reducción de rentas que se adoptaron de forma excepcional durante la pandemia”, anuncian desde el despacho.

No creo que la adversa recurra la sentencia

El fallo aquí analizado “sigue el criterio de la Sec. 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección especializada en Arrendamientos Urbanos, adoptado en el Auto de 15 de julio de 2021, que resolvió la procedencia de la prejudicialidad civil excepcionada por Fuentes Lojo en el desahucio por impago de rentas formulado por la propiedad ante el impago parcial de la renta contractual por esta misma arrendataria”, agregan.

Por último, aunque la resolución aún no es firme, “no creo que la adversa recurra la sentencia ya que la Audiencia Provincial ya se ha pronunciado sobre esta contienda en el juicio de desahucio”, apuntan.

Este caso de éxito de Fuentes Lojo Abogados se suma ya a un gran número de pleitos ganados por este despacho sobre la materia, asesorando unas veces al arrendatario y otras a la propiedad, más aún si tenemos en cuenta que Alejandro Fuentes-Lojo fue uno de los juristas expertos encargado por el Gobierno de redactar una de las normas legales sobre reducción de rentas, que ahora son adoptadas como criterios orientadores por los tribunales al resolver estos complejos pleitos.