La iglesia puso a la venta unas propiedades sin saber si las podría vender y ahora pretende desahuciar a los inquilinos
Demandas cruzadas en la batalla legal por un viñedo
Imágenes de la bodega. (Imagen: E&J)
La iglesia puso a la venta unas propiedades sin saber si las podría vender y ahora pretende desahuciar a los inquilinos
Demandas cruzadas en la batalla legal por un viñedo
Imágenes de la bodega. (Imagen: E&J)
La Iglesia pretende desahuciar a unos empresarios a los que alquiló una finca, una bodega y una vivienda por el impago de 46.994 euros de un alquiler que se realizó como alternativa temporal a la venta por la que los empresarios se habían interesado, porque los bienes no reunían los requisitos para ser vendidos. Fueron ofertados en 2019 y hoy por hoy, la situación no ha cambiado. Uno de los inmuebles que pretendían vender ni siquiera figura inscrito en el registro de la propiedad a nombre de la Diócesis de Ourense o de la propietaria, su sociedad, Seminare, según una de las partes implicadas en este litigio en el que se ha producido un cruce de demandas en la batalla legal por un viñedo.
En el año 2019, un portal de compraventa de fincas, Aldeas Abandonadas Inmobiliaria, ofrecía una “bodega en venta de prestigio para enoturismo opcional por 975.000 euros”. Decía contar con todas las instalaciones y permisos necesarios para la elaboración, comercialización y embotellado de vino de gran calidad. Cuando los empresarios, Vides Singulares, contactaron con ellos mostraron su intención de proceder a la compra e hicieron una oferta. Sin embargo, resultó que los bienes no podían ser vendidos porque estaban a nombre de la Diocesis de Ourense cuando debían figurar a nombre de la sociedad que los tenía arrendados con derecho a subarriendo, Seminare SLU (cuya socia única es la Diocesis de Orense); debían cancelar las cargas hipotecarias que las fincas tenían con el Banco Santander; y la bodega, único bien que figuraba como propiedad de Seminare, que ponían en venta ni había sido inscrita en el registro ni constaba como obra nueva. Como solución temporal, mientras se solventaban estos aspectos, las dos partes acordaron comenzar con un contrato de arrendamiento, que se firmó al mismo tiempo que una promesa de venta por parte de la Iglesia.
Así, en junio de 2020, se pactó un precio de alquiler de 3.500 euros al mes en un contrato que podía durar hasta 25 años prorrogables, aunque – según afirman los empresarios- con una fecha en la que idealmente se produciría la oferta de compra: final del año 2021. Contractualmente, en realidad, la promesa de compra no obligaba a la Iglesia a vender en ningún momento. En septiembre de 2022, ante la falta de respuesta de Seminare respecto a la flexibilización o renegociación de las condiciones, una vez cumplido el plazo que entienden como máximo para que se realizase la transmisión, los arrendatarios dejaron de pagar el alquiler al considerar que “la arrendadora no había cumplido ninguna de las condiciones previas pactadas para poder proceder a la venta”.
“Ante el transcurrir de los meses sin tener una fecha probable para efectuar la transmisión, les solicitamos en la reunión de julio de 2022 que constara por escrito la ampliación del plazo de la imputación de parte de la renta a la futura opción de compra. Solicitamos en ella, que al menos la misma cantidad del pago de la renta siga siendo parte del precio, hasta que ustedes estén en condiciones de efectuar la transmisión derivada de la opción de compra y no solamente hasta el 31 de diciembre de 2021, como se fijó en el contrato, dado que esta fecha era la que ambas partes entendimos que nunca se superaría para efectuar la transmisión”. Lamentan no haber obtenido respuesta, ni a esta solicitud ni a las que hicieron posteriormente a través del correo electrónico y señalan que en dos años y medio han invertido al menos 150.000 euros en las fincas en mejoras e inversiones. “Nuestra firme voluntad es pagar las rentas, para lo que les insistimos en una reunión urgente, pero también insistimos en que ustedes cumplan con las obligaciones que asumieron en su día”.
Un contrato favorable para la Iglesia
El contrato de alquiler de las propiedades de la Diocesis de Orense, arrendado a la sociedad Seminare, quien, a su vez, estaba facultada para subarrendar, se estableció como una “solución temporal” ante la imposibilidad de vender en ese momento. El objeto del alquiler era una finca rústica de viñedos de más de tres hectareas, en el Concello de Coles, compuesta por tres parcelas; una Casa Rectoral; ambas con una hipoteca a favor del Banco Popular (hoy Banco Santander) y una bodega, de la que es propietaria la Seminare y que no se encuentra correctamente catastrada ni figura inscrita en el registro de la propiedad.
En el contrato se expresa de forma clara que Vides singulares pretende la compra de las fincas y de la bodega, lo que se realizaría a través de la adquisición de la mercantil Seminare. “Dado que a día de hoy no es factible cumplir las condiciones requeridas para tal fin, se plantea como solución temporal el presente arrendamiento con Seminare, a la vez que Vides Singulares firma simultáneamente con la Diocesis de Ourense un acuerdo de promesa de compraventa futura de Seminare S.L.U”, se puede leer en ese contrato.
Se acordó entregar 3.500 euros mensuales más el IVA correspondiente, de los que 2.500 serían descontados posteriormente del precio de compra, hasta el 31 de diciembre de 2021. El contrato entró en vigor el 15 de junio de 2020 y se concertó por un periodo de 15 años, esto es, hasta el 15 de junio de 2035. Se contemplaba que “el periodo pactado es de obligado cumplimiento para el arrendador, pudiendo el arrendatario desistir del mismo a partir de los seis años de la celebración del contrato” y que “en caso de desistimiento por parte de la Diocesis de Ourense de la venta de Seminare, el contrato se vería prorrogado automáticamente hasta los veinticinco años desde su entrada en vigor”.
El clausulado es bastante favorable para la Iglesia. Se indica que en caso de resolución del contrato por cualquiera de las partes, las mejoras quedarán a beneficio de los inmuebles, el arrendatario no podrá exigir compensación o indemnización alguna respecto a los trabajos o inversiones realizados hasta el momento; todos los gastos de mantenimiento y las reparaciones de los bienes arrendados necesarios para su conservación “serán, sin excepción, de cuenta del arrendatario”, salvo aquellos defectos o averías ocultas en el momento del contrato. El gasto del que si se hace cargo la iglesia es del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Igualmente se estableció que el arrendador podría acceder a los inmuebles en cualquier momento, “siendo suficiente una comunicación vía email” y que los empresarios debían poner todos los suministros a su nombre y colaborar para cambiarlos a nombre de otra persona en caso de resolución del contrato.
Los empresarios señalan que asumieron condiciones abusivas en el arrendamiento teniendo en cuenta que el 2021 los bienes serían de su propiedad.
Una promesa de compra poco comprometedora
Aunque los empresarios nunca terminaron de entender por qué no podían comprar directamente las fincas y la casa sino que tenían que adquirir “la totalidad del capital social de Seminare, con todos sus derechos”, se mostraron dispuestos a hacerlo con tal de ser propietarios de la finca, la bodega e instalaciones y la casa rectoral. La Iglesia aceptó la cifra de 990.000 euros.
En el texto de promesa de compraventa se señala que las fincas se encuentran a nombre de la Diocesis y que esta debe aportarlas o transmitirlas a Seminare a su costa. Del mismo modo, debían negociar con el Banco Santander para liberar las cargas hipotecarias a las que estaban sometidas tanto la finca como la casa rectoral. La casa rectoral que se anunciaba como casa rural del siglo XVII de 900 metros cuadrados y completamente equipada solo disponía en realidad de licencia de primera ocupación, “debiendo obtener el arrendatario todos aquellos permisos y licencias necesarios para el desarrollo de la actividad de alojamiento rural para turismo”.
Aunque es un acuerdo de promesa de compra, se expone que la Iglesia “desconoce si podrán realizar la transmisión de Seminare con los actos previos requeridos y libre de cargas. En todo caso, de poder realizarse esta transmisión, la vendedora desconoce en qué fecha”, por lo que se establecía como “solución temporal la formalización de un contrato de alquiler y otro contrato de promesa de compra venta futura. La promesa de venta se concede por el plazo máximo de duración del contrato de arrendamiento y siempre y cuando el arrendatario se encuentre al corriente de pago de la renta. La promesa de venta futura se mantendrá en vigor mientras lo haga el contrato de alquiler, prorrogándose del mismo modo que el mismo”.
Se aclara que “solo una parte de las cantidades pagadas como alquiler o renta se descontarán del precio final, como pagos a cuenta del mismo”; concretamente 2,500 euros al mes “por cada mes que transcurra desde la firma del presente documento hasta que se declare la firmeza del auto de conclusión y archivo del concurso de acreedores de Galpellet SA (otra sociedad de la Iglesia) (…) con el límite máximo hasta diciembre de 2021”.
El concurso de acreedores ya ha concluido y el límite máximo ha pasado. Esa fecha fue la que entendieron los empresarios, y la que aseguran que se acordó verbalmente para que se formalizara la oferta de compra, una vez se hubiesen regularizado los otros puntos oendientes. Pasado diciembre de 2021, nada de los 3.500 euros mensuales sería destinado a la futura compra, lo que hacía del precio algo excesivo para los arrendatarios.
En el documento se añade que “la futura vendedora podrá desistir del presente contrato en cualquier momento, sin necesidad de acreditar causa alguna y sin que por ello se genere penalización a la vendedora ni indemnización alguna (…) incluso podrá desistir del presente contrato después de haber notificado la compradora su intención de ejercitar la promesa de venta”. El desistimiento supondría la prórroga del contrato entre las partes quede prorrogado hasta los 25 años de duración. “La futura compradora acepta expresamente esta cláusula”, se estipula en el contrato.
Los arrendadores consideran que la Iglesia está incumpliendo
Los propietarios creen que la Iglesia falta al octavo mandamiento y, de forma paralela a la demanda de desahucio, los empresarios han demandado a la Diocesis de Ourense por lo que consideran un incumplimiento del contrato. La demanda ha sido admitida por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ourense. En el escrito de oposición a la demanda de desahucio explican que la propietaria de las fincas sigue siendo la diocesis, que no ha cancelado las hipotecas y que “ni siquiera se ha inscrito la declaración de obra nueva de la Bodega en el Registro de la Propiedad por Seminare. Esto es, que la Diocesis no ha cumplido con unas obligaciones esenciales que solo están en su mano”.
El escrito de oposición a la demanda de desahucio afirma que los empresarios han cumplido con el contrato hasta el 31 de diciembre de 2021, momento en el que entienden que “la Diocesis debería haber cumplido con su obligación de actos previos pactados y vender Seminare”. Explican que después de esa fecha se requirió para que cumpla o explique qué dificultades estaba teniendo, sin resultado. “Examinados los registros públicos, resultaba que después de más de tres años la Diócesis no había iniciado actuación alguna. Nada”, ni se encontraba despuesta a soluciones intermedias o alternativas.
Afirman igualmente que no hubiesen “entrado a alquiler el conjunto y a firmar unas condiciones tan gravosas en los alquileres si no hubiera sido con vocación de propietaria” y aseguran que se encuentran en una “situación de clara indefensión ante el entramado societario de la Diocesis de Ourense”. Y es que Seminare se encuentra en fondos propios negativos, en causa de disolución
“La DIÓCESIS en el año 2005 crea una fundación, llamada Fundación Santa María Nai, con el objetivo de poner en actividad inmuebles y tierras de la DIÓCESIS para dinamizar la economía rural. Esta Fundación, entre los años 2008 y 2009, constituye varias sociedades limitadas, para llevar a cabo el proyecto mencionado, destacando entre ellas SEMINARE, S.L.U. y GALPELLET, S.L.U”, aseveran los arrendatarios. Seminare es una sociedad constituida en 2008 que, según sus escrituras, tiene por objeto la realización de actividades agrícolas, ganaderas y forestales en todas sus fases: desde el cultivo y la cría a la comercialización de los productos.
Los empresarios insisten en que el 31 de diciembre era una fecha límite, aunque legalmente la Iglesia estaría amparada atendiendo a la literalidad de los contratos y el hecho de que hayan dejado de pagar el alquiler desde septiembre de 2022. No reclaman la venta inmediata sino una adaptación del contrato a las actuales circunstancias, una flexibilización teniendo en cuenta que no se han llevado a cabo las actuaciones contempladas en el compromiso de venta; que una parte de lo que deben abonar al mes se siga destinando a la compra final. Aunque han intentado contactar reiteradamente con la Diócesis, esta solo ha respondido con el burofax en el que instaban a la desocupación del inmueble por impago de rentas. Posteriormente, se recibió otro burofax en el que se les informaba que la Diócesis había decidido resolver el contrato firmado.
“Esta parte ha pagado en concepto de la promesa de venta 45.000 euros, y adicionalmente lo pagado hasta el mes de agosto del 2022, que son otros 20.000 euros. Siendo así, las cantidades pagadas que no son en concepto de alquiler serían superiores incluso a las supuestamente debidas. Si la Diocesis no quiere cumplir las obligaciones previas y vender, debería devolver, entre otras cuestiones, lo pagado en concepto de precio de la promesa de compra”, razonan en el escrito dirigido al juzgado, al que indican además que, habiendo presentado la demanda “concurren los requisitos del artículo 43 de la LEC para la suspensión del curso de las actuaciones de desahucio por prejudicialidad civil”. La vista para el procedimiento de desahucio está señalada para el 11 de enero.
Economist & Jurist se ha puesto en contacto con la Diocesis de Ourense, que ha rechazado la posibilidad de ofrecer su versión.
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