La inmobiliaria deberá devolver ‘la señal’ si el banco ha denegado la hipoteca por un defecto legal en la propiedad

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Figueres ha condenado a una inmobiliaria a devolver 5.000 euros a unos compradores que, tras pagar una señal, vieron cómo el banco les denegaba la hipoteca debido a un defecto legal en la propiedad. Aunque el inmueble se vendía como una vivienda, en realidad se trataba de un apartamento turístico.

El caso, que ha sido ganado por el despacho de abogados Ceca Magán, resolvió un litigio entre un comprador, un mediador (Caixabank) y la inmobiliaria Right Place. El conflicto surgió cuando los compradores, tras haber pagado 5.000 euros para reservar una vivienda, vieron cómo el banco les denegaba la financiación y la inmobiliaria se negaba a devolver el dinero.

Para resolver la demanda presentada por los compradores, el juzgado consideró necesario distinguir entre los distintos tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Asimismo, explicó el papel de los documentos de reserva o señal, en los que intervienen mediadores, estos son: personas jurídicas encargadas de facilitar y agilizar la transacción entre comprador y vendedor.

En este sentido, el juez explicó que, mientras un contrato de arras firmado entre un comprador y un vendedor implica un acuerdo en el que se entrega una cantidad de dinero para evitar una posible cancelación que perjudique a una de las partes interesadas, un documento de «reserva» o «señal» en el que también participa un mediador tiene un propósito distinto.

Es común que los mediadores, con el fin de facilitar y agilizar la venta, se pongan en contacto directo con los compradores y redacten un documento de «reserva,» «señal» o «arras.» Sin embargo, este tipo de acuerdo, aunque pueda contener los elementos característicos de una compraventa (como la identificación del bien y el precio), no genera un derecho de cobro a favor del mediador. Esto se debe a que, al no contar con el consentimiento del vendedor, no puede considerarse un contrato o precontrato de compraventa.

El piso contaba con licencia de apartahotel

En este sentido, a menudo los compradores de viviendas entregan una cantidad de dinero como arras en concepto de reserva mientras el banco evalúa la concesión de una hipoteca. Así, los problemas suelen surgir cuando la financiación no se aprueba y la inmobiliaria o constructora se niega a reembolsar el importe entregado como reserva. En estos casos, los compradores, que inicialmente esperaban completar la compra, enfrentan el inconveniente de perder el dinero adelantado sin obtener ninguna contraprestación.

Oficina de Ceca Magán en Madrid, una firma que mantiene un crecimiento constante en los últimos años. (Imagen: Ceca Magán Abogados)

Tal es el presente caso, en que los compradores descubrieron, tras la negativa del banco a concederles la financiación, descubrieron que la vivienda en cuestión era, en realidad, un apartamento turístico con licencia de apartahotel. Sin embargo, cuando intentaron reclamar los 5.000 euros entregados a la inmobiliaria en concepto de ‘señal’, la respuesta de la inmobiliaria fue un rotundo «no».

De esta manera, la denegación de la financiación no se debió a problemas de solvencia económica o riesgos asociados con los clientes, quienes ya habían recibido una preaprobación para el préstamo desde el principio. La razón real de la negativa fue que el inmueble estaba clasificado jurídicamente como un apartahotel, lo que impedía la inscripción de una hipoteca sobre la propiedad.

La falta de financiación se consideró un defecto legal

Cabe mencionar —como ya hace la sentencia a la que ha tenido acceso este periódico— el artículo 1257 del Código Civil (CC), el cuál reconoce «los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada».

Teniendo en cuenta lo anterior, el juzgado ha concluido que, conforme al contrato de reserva firmado el 4 de octubre de 2022, se estableció claramente que «de no firmarse la escritura ante notario en el plazo señalado, la propiedad se pondrá en venta nuevamente sin más trámite y el comprador perderá la cantidad entregada, excepto que la no formalización de la escritura sea por causa no imputable al comprador o por un defecto legal en la propiedad, en cuyo caso se devolverá la totalidad de la cantidad recibida.»

En este caso, el contrato de reserva obligaba a la devolución del dinero en caso de defecto legal en la propiedad. Este defecto se ha comprobado, ya que los demandantes no pudieron completar la compra debido a la falta de financiación, que se debió al carácter de apartahotel de la propiedad. Dado que los demandantes no podían prever este impedimento, la falta de financiación se consideró un defecto legal. Por lo tanto, la demanda ha sido estimada en su totalidad.