Las obras realizadas en un edificio ilegal no implican la pérdida de la caducidad ganada

La realización de obras en una construcción ilegal no implica automáticamente la pérdida de los derechos adquiridos por el paso del tiempo. De hecho, tal y como ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, los propietarios tienen la potestad de realizar tantas obras estimen oportunas para conservar y mantener el inmueble sin perder la caducidad ganada. No obstante, aunque se hayan dejado pasar varios años sin que nadie tome medidas para corregir la ilegalidad, esto no significa que la construcción se pueda volver legal.

El caso en cuestión, que llegó al Alto Tribunal después de que la entidad Elroan Gestión de Inversiones Inmobiliarias interpusiera un recurso de casación contra el Ayuntamiento de Alcobendas relativo a la orden de demolición de las obras ejecutadas en unas viviendas, consistía en determinar si «la realización de obras que exceden la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación —por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística— supone de modo inexorable la pérdida de la caducidad ganada».

Para resolver esta controversia, el Supremo (STS 61/2024, de 17 de enero) ha estimado oportuno recurrir, además de a la jurisprudencia, a la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (TRLS 1976), la cual en su artículo 60 establece que los edificios e instalaciones construidos antes de la aprobación del Plan General o Parcial y que no cumplan con este serán considerados como «fuera de ordenación».

En estos casos, no se permiten obras que aumenten el volumen, modernicen o incrementen su valor de expropiación, sino únicamente aquellas que sean necesarias para la higiene, ornato, conservación del inmueble y la seguridad de los usuarios. En consecuencia, se requiere que los usos o actividades pretendidas en estas edificaciones no precisen de obras que excedan de las autorizables.

(Imagen: E&J)

Los derechos del propietario de un inmueble ilegal

Además, existe la posibilidad de que la disconformidad con el planeamiento urbanístico, que afecte a algunas edificaciones, no resulte sobrevenida, sino originaria. Esto es, que se trate de edificaciones construidas contraviniendo, directamente, las determinaciones del plan, ya sean carentes de título administrativo que habilite su construcción, ya quebrantando las condiciones del mismo.

En relación con la ilegalidad de la construcción, el Tribunal Supremo ya mencionó hace varios años que las edificaciones que nacen en la ilegalidad y no pueden ser demolidas debido al transcurso del tiempo no quedan legalizadas por ese motivo. Por lo tanto, recientemente ha concluido que el propietario tiene la facultad de mantener la situación creada y oponerse a la demolición de lo construido, así como realizar obras que no excedan de las autorizables.

Es más, si el propietario, una vez ganada la caducidad respecto a la posibilidad de ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, decide llevar a cabo obras distintas de las permitidas en el régimen asimilable de fuera de ordenación, esto se considera una infracción del ordenamiento jurídico urbanístico.

En conclusión, el Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por la entidad Elroan Gestión de Inversiones Inmobiliarias, S.L., y ha establecido que el transcurso del plazo previsto para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística sobre obras ilegales «tiene como efecto impedir a la Administración la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, pero no otorga al propietario otras facultades que las inherentes al mantenimiento de la situación creada, esto es, la de oponerse a cualquier intento de demolición de lo construido […]».

Por otro lado, ha concluido que sólo se permiten pequeñas reparaciones necesarias para la higiene, ornato, conservación del inmueble y la seguridad de los usuarios, mientras que las obras que excedan de estas están prohibidas, aunque no conllevan automáticamente la pérdida de la caducidad ganada.