Decálogo de novedades que introduce la futura Ley de Vivienda

Pese al informe desfavorable del Consejo General del Poder Judicial que alertaba sobre la posible invasión de competencias autonómicas, el Consejo de Ministros aprobaba en la jornada de ayer la remisión del nuevo proyecto de Ley de Vivienda a las Cortes, para que se tramite bajo el procedimiento de urgencia.

El mecanismo de regulación de los alquileres se estima como la medida estrella. Pero, ¿qué otras novedades introduce el texto? ¿Qué implicará la declaración de un ámbito territorial como “zona de mercado residencial tensionado”? ¿En qué medida afecta la nueva norma al “gran tenedor” de viviendas? ¿Cuáles son las nuevas garantías y obligaciones de información a las que tienen derecho los adquirentes y arrendatarios durante el desarrollo de una operación inmobiliaria? Veamos.

1. Se obstaculiza la venta del parque público de vivienda a fondos de inversión

Una de las apuestas más significativas de la nueva Ley es la regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda.

Dichos parques públicos, casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea, no se podrán enajenar. Así, el proyecto imposibilita que se vuelvan a repetir futuras operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión y establece un patrimonio separado y permanentemente sujeto a protección en el que los ingresos obtenidos deberán destinarse siempre a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda.

En España, este parque de viviendas sociales (situado en el entorno de las 290.000 viviendas) ofrece cobertura a 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España. En cambio, en países de nuestro entorno como Francia, Reino Unido o Países Bajos tales porcentajes se elevan al 15%.

2. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada

Se considerará vivienda asequible incentivada aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Un cartel de “se alquila” colocado en un balcón de una vivienda. (Foto: Europa Press)

Los beneficios públicos que se asignen a estas viviendas estarán vinculados a las limitaciones de uso, temporales y de precios máximos que, en cada caso, determine la Administración competente.

A través de este nuevo término, se busca la implicación de todos los agentes públicos, privados y tercer sector en la búsqueda común de soluciones al conflicto de la escasez de oferta de vivienda a precio asequible.

3. Se crea un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda

El texto establece un estatuto de derechos y deberes de los propietarios de vivienda que atiende a las características de la propia vivienda y el edificio en que se enclava, del entorno urbano o rural y a las particularidades del titular del inmueble.

El pionero marco jurídico instaura un listado de derechos y deberes de carácter general y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda.

4. Se habilita a que la Administración declare una zona residencial “tensionada” para poder minorar los precios de alquiler

Según se desprende del literal del proyecto de Ley, las Administraciones competentes en materia de vivienda “podrán declarar «zonas de mercado residencial tensionado» a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado”.

La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años y requerirá de una elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos, la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda.

5. Se redefine el concepto de “gran tenedor” de vivienda

Se entiende la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Sobre esta definición, en las ya descritas “zonas de mercado residencial tensionado”, podrán establecerse criterios adicionales debidamente motivados acordes a la realidad y características del área concreta.

6. Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda

Modificando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se adopta un nuevo mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo que habilita la intervención en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las ya descritas zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Concentración de Stop Desahucios en Hernani, San Sebastián. (Foto: Ruben Plaza/Noticias de Gipuzkoa)

Así, una vez se declare un área territorial como “zona de mercado residencial tensionado”, se activarán las siguientes medidas:

• Para las viviendas arrendadas, cabrá la posibilidad de que el inquilino se acoja a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• En los nuevos contratos de arrendamiento, se establece la limitación del alquiler en estas zonas a nuevos arrendatarios, con carácter general, a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el texto normativo.
• En el caso de que el propietario de la vivienda sea una persona jurídica calificada bajo la categoría de “gran tenedor”, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

7. Se instauran incentivos fiscales para reducir los precios del alquiler e incrementar la oferta a precio asequible

Se reforma el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, modulando la actual reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Así, del 60% actual, en los nuevos contratos de arrendamiento el porcentaje de reducción será del 50%.

Eso sí, este último porcentaje podrá incrementarse hasta alcanzar el 90%, en el caso de que se firmen nuestros arrendamientos en las repetidas zonas de mercado tensionadas.

Asimismo, tal reducción podrá llegar hasta el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas tensionadas y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Por último, la repetida reducción podrá alcanzar la cifra máxima del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores.

8. Se introducen mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad

Requiriendo la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el proyecto de Ley propone, entre otros extremos, la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio y la mejora en la comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Además, se fijan unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo y, en el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece a través de una nueva disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

Por último, se asegura que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. En la misma línea, se aumentan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.

9. Se protege al adquirente o arrendatario estableciendo unos mínimos de información sobre las condiciones de la operación y de la vivienda

Entre los distintos objetivos perseguidos por la Ley ya se deja claro: resulta necesario mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

“¿Cuáles son las nuevas garantías y obligaciones de información a las que tienen derecho los adquirentes y arrendatarios durante el desarrollo de una operación inmobiliaria?” (Foto: Dreamstime)

A partir de ahora, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información, antes de la formalización de cualquier contrato y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, sobre las condiciones económicas de la operación, la antigüedad del edificio, las reformas allí acaecidas, los servicios e instalaciones (individuales y comunes) de que dispone, el certificado de eficiencia energética o el estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda en cuestión, entre otros extremos.

10. Se crea el Consejo Asesor de Vivienda

Bajo la finalidad de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda, se estima oportuno la creación de este nuevo órgano consultivo.

El Consejo Asesor de Vivienda nace como un órgano colegiado, de carácter técnico, asesor y consultivo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en materia de programación estatal de la política de vivienda.

Además, se habilita que el mismo pueda estar integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, de asociaciones empresariales, de asociaciones y colegios profesionales, de entidades financieras, de asociaciones del tercer sector y de asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley.

Pese a que reglamentariamente se establecerá su composición, atribuciones y funcionamiento, no se descarta que puedan formar parte del Consejo distintos profesionales expertos en materia de vivienda, así como del ámbito universitario y de la investigación.