Las consecuencias del freno a las viviendas de uso turístico en Cataluña

El 9 de noviembre de 2023 entró en vigor en Cataluña el nuevo Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico. El objetivo claro es frenar y reducir esta tipología de viviendas para garantizar que haya suficiente uso residencial.

Este Decreto Ley afecta a un total de 262 municipios catalanes con problemas de acceso a la vivienda y en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano, por una alta concentración de viviendas de uso turístico. La nueva norma prevé que esta regulación pueda extenderse a otros municipios, en el caso de que el problema del equilibrio entre viviendas de uso turístico y viviendas para uso habitual y permanente de la población residente se extendiera.

Un aspecto importante para destacar es que esta nueva norma afecta no solamente a nuevas viviendas de uso turístico, sino también a viviendas ya existentes.

Nuevas viviendas de uso turístico

En los municipios afectados, las viviendas que se vayan a destinar por primera vez a uso turístico tienen la obligación de solicitar una licencia urbanística al ayuntamiento. Hasta ahora, generalmente, era suficiente una comunicación previa de inicio de la actividad al ayuntamiento correspondiente para poder empezar con la actividad.

La normativa también introduce una limitación de la habilitación, inexistente hasta ahora. Así, la nueva licencia otorgada tendrá una duración temporal limitada de cinco años prorrogables por periodos de 5 años cada vez.

Para que pueda solicitarse una licencia, el municipio en cuestión tiene que modificar previamente su planeamiento urbanístico y permitir expresamente la compatibilidad del uso de vivienda turística con el uso de vivienda, justificando que existe suficiente suelo para la vivienda habitual y permanente de la población residente.

El Decreto Ley introduce también una limitación cuantitativa de licencias que se puedan otorgar. Así, prohíbe otorgar licencias cuando el municipio supere el límite máximo de 10 licencias para viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes.

(Imagen: E&J)

Viviendas de uso turístico ya existentes

Para los propietarios de viviendas de uso turístico existentes que ya disponían de la preceptiva habilitación, la nueva norma también establece la obligatoriedad de solicitar una licencia acorde con los nuevos requisitos establecidos por la nueva Ley. Para ello, disponen de un plazo de cinco años (hasta el 9 de noviembre de 2028) para realizar esta solicitud, plazo que se entiende como indemnización por la nueva regulación. En el caso de no realizar la solicitud en estos cinco años, la habilitación existente hasta entonces dejará de ser vigente y la actividad tendrá que cesarse.

Sin embargo, también se prevé la posibilidad de que si el régimen transitorio de 5 años no compensa la pérdida de la licencia, los titulares de licencias existentes puedan solicitar una ampliación de la habilitación por 5 años más (hasta el 9 de noviembre de 2033). Dicha ampliación no se aplica de manera automática, sino que tiene que solicitarse en el Ayuntamiento correspondiente dentro de los 4 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley (el 9 de noviembre de 2027).

Como se ha indicado, la licencia que se otorgue tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables por periodos de 5 años. Asimismo, tendrá que cumplir con los mismos requisitos que las licencias para nuevas viviendas de uso turístico. 

En conclusión, tanto las nuevas licencias de uso turístico como las ya existentes tendrán que cumplir con la nueva regulación. Dado que la gran mayoría de los municipios afectados tienen que adoptar su ordenación urbanística a la nueva normativa, habrá que ver cuándo los Ayuntamientos realizarán los preceptivos cambios en su normativa. 

El Decreto Ley también deja algunos puntos abiertos, como por ejemplo, qué criterios se aplicarán para poder justificar que el régimen transitorio de 5 años no compensa la pérdida de la licencia, puesto que el Decreto Ley no establece ningún tipo de requisitos y/o criterios al respecto.