Los expertos se dividen ante la utilidad de la mediación para resolver los desahucios inmobiliarios

Este año 2025, hemos amanecido con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que implementa requisitos de procedibilidad obligatorios, encaminados a cumplir el medio adecuado para la solución extrajudicial del conflicto.

Cristina Vallejo, abogada del ICAB de Barcelona, aclara que “dichos requisitos son aplicables a los procesos de desahucio para recuperación de la posesión, a excepción del interdicto de recobrar o retener la posesión (procedimiento que se utiliza para recuperar la posesión en casos de ocupación ilegal).

Esta jurista destaca que tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el proceso judicial para recuperar la posesión de una vivienda habitual se ha visto modificado incorporando requisitos de procedibilidad, siendo relevante la condición de gran tenedor o no del propietario y la concurrencia o no de vulnerabilidad económica del ocupante.

Si concurren ambas circunstancias, ser gran tenedor y ser vulnerable económicamente, nos encontramos con un proceso extrajudicial obligatorio que está demorando la interposición de la demanda una media de seis meses.

“Una vez superado el trámite de admisión se nos ha introducido un incidente extraordinario de suspensión del proceso por vulnerabilidad económica que puede tener suspendido el proceso hasta cuatro meses para encontrar una solución habitacional al ocupante. Debiendo añadir a estas medidas de alargamiento del proceso de desahucio, con requisitos extraordinarios y suspensiones, la décima prórroga del RDL 11/2020, que suspende indiscriminadamente los desahucios hasta 31 de diciembre de 2025 siempre que concurra la vulnerabilidad que prevé el Art. 5 de dicha norma (básicamente prevista para una vulnerabilidad COVID)», comenta.

También señala que “tras una Ley por el Derecho a la Vivienda que ha puesto de manifiesto la inseguridad jurídica que le provoca a un propietario una media de 20 meses para recuperar la posesión de un inmueble, ahora le incorporamos, a partir del 3 de abril de 2025, otros requisitos de procedibilidad consistentes en la mediación, conciliación, oferta vinculante, experto independiente, negociación directa entre partes y/o sus abogados».

Esta experta indica que “los pequeños propietarios, que no tenían que acudir a la intermediación inmobiliaria, y podían recuperar la posesión de una vivienda habitual de una forma inmediata, a partir del próximo 3 de abril, tendrán que acreditar haber acudido a uno de los medios extrajudiciales de solución del conflicto para que sus demandas sigan adelante”.

Cristina Vallejo recuerda que los requisitos de procedibilidad pueden demorar la entrega de la casa al propietario (Cesión propia)

“La recomendación que podemos hacerles es que escojan la oferta vinculante confidencial al arrendatario, ya que en caso de verse rechazada tan solo les retrasará 30 días la interposición de la demanda. Era muy sencillo, entre los procesos excluidos de los requisitos de esta nueva Ley Orgánica están los de tutela sumaria, podrían haberse incluido perfectamente los desahucios que pretenden la recuperación de la posesión ante el impago de la renta o la expiración del plazo”, señala esta experta.

En su opinión, “lo más grave, que ya no hablamos de vivienda habitual, sino de procesos de desahucio en general, también los de local de negocio, van a verse perjudicados por estos medios extrajudiciales de resolución de conflicto”

Para esta letrada, en cuanto a las soluciones planteadas recientemente para revertir la crisis, ninguna de ellas pone remedio a los efectos que ya ha tenido la Ley por el Derecho a la vivienda, por ejemplo en Cataluña, declarando zonas tensionadas que se traduce en la contención del alquiler sin medidas efectivas para recuperar la posesión de forma inmediata ante un incumplimiento contractual.

Desde su punto de vista, “nos encontramos en la práctica que se prorrogan voluntariamente los contratos anteriores para no sujetarse a las normas de contención de alquiler de la Ley por el Derecho a la Vivienda y estamos ante contratos de duración de un año, porque no quieren renovar el contrato y que les afecte estar en zona tensionada. Ello provoca una disminución en la firma de contratos de arrendamiento por un doble motivo, quien tiene contrato no desaloja y quien no lo tiene no tiene oferta”, indica.

Un antecedente

Javier Rubio, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), recuerda que ya habido un antecedente sobre el uso de la mediación en desahucios, pero no ha funcionado. “En la Ley de Vivienda se establece la intermediación obligatoria para procedimientos desahucios si quien lo insta es una persona jurídica con más de diez viviendas y la familia o persona que vaya a ser desahuciada sea vulnerable. Su funcionamiento es parecido al SMAC en materia laboral. Sin embargo, salvo La Rioja y alguna más como Cataluña con su sistema de intermediación, no se ha desarrollado por las CCAA y sus Consejerías de vivienda. Al final, esta previsión legal no está operativa”, explica.

En cuanto a la previsión que subyace en esta ley de eficiencia del servicio público de justicia, este experto espera que «no siga el mismo camino que lo antes comentado y se pueda poner en marcha. Ahora lo estamos estudiando porque esta es una ley ómnibus. Se habla mucho de los MASC, y veremos si se puede utilizar para frenar este tipo de lanzamientos a través de estos métodos. Vamos a ver si se puede implementar y como las CCAA lo van a aceptar”.

Preguntado sobre las medidas implementadas por Sánchez para activar el mercado de vivienda, destaca que hay medidas de incentivos fiscales y otras de prohibición. “El problema actual es dramático, se están vaciando los centros urbanos, hay mucha compraventa e inversión enfocada a turismo, con lo cual hay una pérdida como sociedad importante. Estamos sustituyendo familias y trabajadores por turistas», manifiesta.

Javier Rubio recuerda que hay un protocolo ya en la ley de Vivienda de intermediación hipotecaria que las CCAA no han utilizado. (Imagen: CAES)

A su juicio, «hay que afrontar el problema de las viviendas turísticas con más contundencia porque afecta el derecho a la vivienda en general y expande como mancha de aceite la subida de precios al a periferia y más allá a ciudades colindantes de Madrid”.

Para este jurista, “tenemos un boquete que son los pisos turísticos y ese no se cierra». «En cuanto a las medidas de promoción y asunción por parte del Estado de la empresa de vivienda pública y varios miles de viviendas del Sareb, es correcto, llega tarde y se queda corto. Llevamos doce años desde la creación de la Sareb sin acometer esa integración de esas viviendas, algunas de ellas en mal estado, eso hace que nuestro parque publico de viviendas sea escaso, pese al salvamento que se hizo con dinero público a cajas y bancos. En ese espacio de tiempo la Sareb ha vendido los mejores pisos y ahora quedan los de peor calidad y retirados”, expone.

A nivel general, este jurista señala que las medidas de Sánchez se quedan cortas en general. “Habría que hacer una prórroga extraordinaria de los alquileres en vigor, son contratos que se firmaron en el 2020 y que ahora van a vencer. Se podría hacer por Real Decreto Ley. La prórroga podría ser de dos o tres años hasta que los precios bajen. Todos los contratos que se firmaron con la pandemia van a vencer ahora. En este periodo de tiempo las expectativas han crecido bastante, con lo cual los nuevos contratos de alquiler pueden ser mas caros. En otros casos se pueden poner como alquiler turístico logrando aún mucho más dinero”, indica.

Además, afirma que se podrían establecer moratorias a los nuevos pisos turísticos que se quieran poner en el mercado. “Se establecería un plan de reconversión de pisos turísticos en alquileres para familias trabajadoras. Estas dos medidas ayudarían mucho en el mercado. Crear un índice de referencia para alquileres no es mala idea pero debe estar dentro de otras medidas de choque para afrontar este problema de la vivienda”, sentencia.

No es útil para desahucios

Para Antonio Navarro, experto en derecho inmobiliario y decano emérito del Colegio de Abogados de Cartagena, “desde la puesta en marcha de la denominada La Ley de Vivienda, aprobada con la intención de mejorar el acceso a la vivienda y proteger a los inquilinos más vulnerables, se ha generado un impacto contraproducente en el mercado del alquiler en España».

«Desde su entrada en vigor, la oferta de viviendas en alquiler se ha desplomado, y las restricciones impuestas han creado incertidumbre y falta de seguridad para los propietarios, lo que ha generado una drástica caída de la oferta de viviendas en alquiler y por tanto una considerable subida en los precios”, precisa.

Uno de los efectos más notorios de la ley de vivienda ha sido la reducción masiva en la disponibilidad de viviendas en alquiler. Según datos recientes, desde 2023 la oferta ha disminuido en 79.200 inmuebles. Estas cifras como indicamos reflejan un mercado desajustado, donde las políticas implementadas han agravado, en lugar de solucionar, la crisis habitacional.

En su opinión, “la nueva ley de eficiencia procesal, al establecer como obligatoria la mediación en este tipo de procedimientos, solo va alargar los mismos con escasos resultados». Señala que «la mediación en sí misma puede resultar un buen método de resolución de conflictos para muchos tipos de procedimientos, pero no para los desahucios, cuestión muy fácil de percibir para cualquiera que habitualmente se dedique a la práctica profesional, en el campo del derecho inmobiliario”.

Antonio Navarro cree que el uso de la mediación en los desahucios hipotecarios no tiene un encaje real y útil. (Imagen: Cesión propia)

Este experto señala que “es muy habitual que cuando el arrendatario deje de pagar la renta de su vivienda, se halle en una situación de insolvencia, por lo que toda mediación resulta por naturaleza estéril  ante la imposibilidad de pago del arrendatario». «Como antecedente sirva la introducción por parte del legislador de la figura de la condonación de la deuda por parte del arrendador al arrendatario introducida como reforma de la LEC para agilizar los procesos”, apunta.

Sobre el desplome de la oferta, ese jurista subraya dos factores. Un primero tiene que ver con “la dificultad para desahuciar: La ley de vivienda endurece, retrasa y hace más complejos los procedimientos de desahucio para recuperar la vivienda, especialmente si el inquilino es considerado vulnerable.  En estos casos, los desahucios se complican y los tiempos se prolongan de forma extrema, generando inseguridad jurídica para los propietarios, con la paralización de los procedimientos y lanzamientos. Estas condiciones han desalentado a muchos arrendadores a participar en el mercado del alquiler tradicional, para desplazarse a arrendamientos de temporada, alquiler turístico y de habitación”.

Como segundo elemento, señala que “una nueva limitación de las rentas mediante un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en lugar de emplear el tradicional IPC, introduce un techo máximo que, en 2025, es del 2,2%. Sin embargo, este nuevo índice no refleja adecuadamente la evolución de los costes reales de subida de la vida para los propietarios, lo que significa que los arrendadores enfrentan una pérdida constante de valor en sus ingresos por alquiler” .

“Este escenario ha incentivado el desplazamiento de las viviendas hacia usos excluidos de las restricciones de la referida ley de vivienda como hemos indicado. En otros casos, los propietarios optan por mantener sus viviendas vacías o venderlas directamente. Este fenómeno ya está ocurriendo, tanto con grandes fondos inmobiliarios, como con los pequeños y medios propietarios, más del 90% del total del país”, comenta Navarro.

A este abogado, le parece correcta la creación del  Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, pues «dota de seguridad jurídica y puede ayudar a evitar fraudes, siendo en cualquier caso concordante con la normativa de la UE”.

En cuanto a las soluciones para revertir la crisis, Antonio Navarro cree que “es necesario adoptar medidas que fomenten la participación de los propietarios en el alquiler y aumenten la oferta de viviendas disponibles, como la eliminación de las restricciones actuales en materia de desahucios, paralización de los mismos por vulnerabilidad y limitación de rentas”.

En definitiva, ese experto reclama “un diseño de políticas públicas que asuman la responsabilidad de atender a los inquilinos vulnerables mediante ayudas directas, en lugar de trasladar esta carga a los propietarios privados, con la suspensión de lanzamientos y procedimientos, y limitaciones de rentas». «Nadie debe ser desahuciado sin solución habitacional, pero nunca a costa de propietarios privados y de eternizar en el tiempo los procedimientos de desahucio”, concluye.

Las medidas planteadas por Pedro Sánchez para activar el mercado de la vivienda se han quedado cortas, según los expertos. (Imagen: Congreso Diputados)