Los nuevos cambios legales que afectan a las comunidades de propietarios

A partir del próximo 3 de abril entrará en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que establece que para la implantación de una vivienda de uso turístico, se necesite autorización previa de la comunidad de propietarios por una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.

Así, pasarán de no estar prohibidos a requerir de una autorización expresa. Quienes ya tengan en marcha su negocio de alquiler vacacional, esta reforma no les afecta, podrán seguir con su actividad siempre que cumplan con la normativa vigente y cuenten con las licencias requeridas.

«Ahora, sin la autorización previa se prohibirá la implantación de esta actividad en cualquier comunidad de propietarios», destaca el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, especializado en Derecho Inmobiliario, quien aborda en Economist & Jurist la reforma sobre los pisos turísticos, y otras que considera necesarias.

Como recuerda este letrado, «ya hubo una reforma en 2019 en la Ley de Propiedad sobre esta cuestión, en el artículo 17.12, que estableció que por tres quintos y cuotas se podían limitar o condicionar, lo que generó el debate de hasta qué punto se podía prohibir de forma absoluta la actividad o sólo limitarla y condicionarla».

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) se pronunció el pasado mes de octubre al respecto dictaminando que las comunidades de propietarios, por tres quintos, podían prohibir esa actividad de uso turístico y de forma absoluta. A la vista de que la reforma de 2019 no era eficaz, porque generaba dudas, y el Supremo ha validado la prohibición, se ha reformado otra vez la norma estableciendo que por defecto está prohibido, salvo que se autorice.

«De esta forma, se dota de más herramientas a las comunidades para poder prohibirlos. En lugar de la presunción de libertad de dominio al derecho de propiedad, se presume que ya está restringido porque tiene que autorizar previamente», precisa Fuentes-Lojo.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo, autor de Nueva suma de arrendamientos urbanos 2ª Ed, escrita al alimón junto a su padre, Alejandro Fuentes-Lojo Lastres. (Foto: Economist & Jurist)

Además de la previa «aprobación expresa de la comunidad de propietarios» para un piso turístico, esta reforma de la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal introducida a través de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia,  establece que «el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,  requerirá a quien realice la actividad sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes». 

Las comunidades de propietarios  podrán denunciar a los propietarios que operen sin el consentimiento necesario o cuyo alquiler turístico genere molestias en la convivencia. En estos casos, los vecinos podrán reclamar daños y perjuicios al propietario en cuestión. Hay dos vías de actuación: Los hechos se pueden denunciar ante el Ayuntamiento alegando que se está haciendo un uso del suelo sin estar permitido, con lo que el Consistorio podría iniciar un procedimiento sancionador. También se puede acudir a la Comunidad Autónoma, que, en su caso, puede iniciar un procedimiento sancionador por vulneración de la normativa turística.

Asimismo, las comunidades de propietarios podrán imponer recargos de hasta un 20% en los gastos comunes a los propietarios que destinen su vivienda al alquiler turístico, siempre que así lo acuerden en junta. Una cuota que tiene el objetivo de compensar el mayor uso de las zonas comunes y otros posibles inconvenientes derivados de la actividad turística.

El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se requerirá «para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %» y estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

(Imagen: E&J)

La cesión de habitaciones y el arrendamiento de temporada, todavía sin regulación

Preguntado el abogado Alejandro Fuentes-Lojo sobre si echa en falta alguna reforma en materia de Propiedad Horizontal, afirma rotundo que en esta reforma se ha perdido una oportunidad de oro para regular «la cesión de habitaciones y el arrendamiento de temporada, tan de moda«.

«El problema de esta reforma es que al ser tan cortoplacista sólo se refiere a un tipo determinado en las viviendas de uso turístico, que no sólo es una tipología de alojamiento turístico, sino una sola tipología de cesión a terceros como arrendamiento. Y, por tanto, no abarca esas otras modalidades de cesión a terceros que pueden ser similares o asimilables, por lo que no quedan sujetas a estas restricciones, con lo cual lo que va a suceder es que se van a implantar«, explica Alejandro Fuentes-Lojo.

Por ello, afirma que «el legislador se va a ver obligado a volver a hacer otro parche dentro de unos años, ampliando esa prohibición a otras modalidades de alojamiento temporal, porque evidentemente lo que se quiere evitar de alguna forma con esa prohibición es no sólo la vivienda de uso turístico, sino cualquier actividad parecida que produzca un trasiego importante de personas y un uso intensivo de instalaciones comunes».

Congreso de los Diputados. (Imagen: Turismo Madrid)

Las obras de accesibilidad en edificios serán obligatorias si lo pide un vecino, según la reforma de ley de discapacidad

Las obras encaminadas a asegurar la accesibilidad de los edificios, como la instalación de ascensores, serán obligatorias, y las comunidades de vecinos estarán obligadas a solicitar las ayudas cuando un vecino lo solicite. Así lo establece el Anteproyecto de Ley por el que se modifica el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado el pasado mes de febrero en el Consejo de Ministros, que despliega una batería de medidas para asegurar la accesibilidad como un derecho universal y para promover la accesibilidad en las viviendas, modificando también la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta reforma establece la obligación de que la comunidad de propietarios solicite todas aquellas ayudas y subvenciones para la realización de estas obras de accesibilidad siempre que uno de los residentes lo solicite; y obliga a los ayuntamientos a ofrecer dichas ayudas.

Igualmente, se rebaja el porcentaje vigente del 75% al 70% del importe de las obras o actuaciones realizadas que deberán cubrir las ayudas y subvenciones concedidas para que estas sean obligatorias, facilitando así el requisito para conseguir estas ayudas, según han precisado las mismas fuentes.

Además, se modifica el límite económico recogido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios las obras en materia de accesibilidad universal como «la instalación de rampas o ascensores» siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, «no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». Según datos del CERMI, se calcula que unas 100.000 personas no pueden salir de sus casas por problemas de accesibilidad.

(Imagen: E&J)

Desde 2013, la Ley de Propiedad Horizontal establecía que era necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios para instalar ascensores en un edificio de viviendas, y el artículo 10 señala que «la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».

Nuevo régimen sancionador de alquileres en Cataluña, «innecesario y desproporcionado», a juicio de este experto

Respecto al nuevo régimen sancionador en la comercialización de viviendas en alquiler en Cataluña, Fuentes-Lojo Rius declara que «ni era necesario, ni urgente» y que «es desproporcionado».

«Se ha hecho por un Real Decreto Ley, cuando no existe esa urgencia, con lo cual ese no era el instrumento adecuado», comenta este experto en Derecho Inmobiliario, recordando que ya existe un régimen sancionador en Cataluña desde hace años, como es la ley de vivienda de 2007 y el Código de Consumo, de 2020.

Este letrado destaca que esas conductas que se quieren sancionar «se podían acoger a otros tipos infractores que existían en la ley y, por tanto, lo que se ha hecho es ampliar y modificar ese régimen sancionador», pero que realmente «esa necesidad no existía, ya que se podía incardinar en otros tipos que ya contemplaban de forma genérica cualquier práctica que limitara o excluyera los derechos de los consumidores».

Además, declara que la reforma se ha hecho «con voluntad disuasoria» y contempla unas «sanciones desproporcionadas de hasta 200.000 euros«, cuando tampoco «existía una necesidad jurídica como tal para dar cobertura a esas multas».

(Imagen: E&J)

Deudas comunitarias

Por otra parte, este abogado advierte que en reclamaciones de deudas comunitarias, la oferta vinculante puede generar un efecto llamada a la morosidad, por lo que recomienda otros MASC como la negociación directa en Junta de propietarios.

Alejandro Fuentes-Lojo está trabajando en este tema con los Colegios de administración de fincas, que le han transmitido su preocupación de cómo implementar los MASC en estos casos. «Realmente, es complejo por la propia idiosincrasia de las comunidades de propietarios. No sólo por la lentitud o por la burocracia interna que puede generar tener que implementar esos MASC, sino porque las comunidades de propietarios tienen un régimen en el que han de adoptar todo por junta, lo cual son limitaciones», expone.

«Me planteaban la posibilidad de hacerlo a través de oferta vinculante porque es un MASC bastante rápido, en el sentido de aceptar o no, pero como la oferta vinculante comporta de por sí una oferta y la oferta necesariamente no puede ser un requerimiento, sino una cesión en algún sentido, comporta el riesgo de que eso genere un efecto llamada a otros morosos y que todo el mundo se acoja a ello pensando en impagar y que ya les harán una quita», advierte, subrayando que «o bien esa oferta vinculante es mínima o el efecto es muy pernicioso». 

A su juicio, «lo más rápido y eficaz es hacer una negociación directa en la junta». «Por tanto, que se habilite un espacio en la junta ordinaria o extraordinaria para hacer esas negociaciones y que éstas sirvan a efectos de MASC. Y si el moroso no acude a la junta para negociar, el intento de la negociación es válido y se puede presentar la demanda», concluye.

(Imagen: E&J)