No procede el derecho de retracto del inquilino cuando la transmisión no consiste en compraventa
La Audiencia Provincial de Gerona se ha pronunciado así en una reciente sentencia
El abogado que ha ganado el caso, Alejandro Fuentes-Lojo, especializado en Derecho Inmobiliario, analiza la sentencia en Economist & Jurist. (Imagen: E&J)
No procede el derecho de retracto del inquilino cuando la transmisión no consiste en compraventa
La Audiencia Provincial de Gerona se ha pronunciado así en una reciente sentencia
El abogado que ha ganado el caso, Alejandro Fuentes-Lojo, especializado en Derecho Inmobiliario, analiza la sentencia en Economist & Jurist. (Imagen: E&J)
No procede el derecho de retracto del inquilino de una vivienda cuando la transmisión no consiste en una compraventa, sino en una aportación societaria de activos. Así lo ha reiterado la Audiencia Provincial de Gerona en una reciente sentencia, en la que declara la improcedencia de la acción de retracto arrendaticio de un inquilino contra el nuevo propietario de la misma, y lo condena en costas.
Esta sentencia recoge la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (TS) sobre la improcedencia del derecho de retracto arrendaticio en caso de transmisión consistente en aportación societaria de activos.
Declara que hay que aplicar literalmente el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no cabe una interpretación expansiva del mismo para englobar transmisiones que no son estrictamente la compraventa. Por tanto, cierra la puerta al ejercicio del retracto en caso de transmisiones distintas a una compraventa stricto sensu.
«Es una problemática muy recurrente en los tribunales el ejercicio de retracto arrendaticio por parte del inquilino en casos en los que la transmisión consiste en una aportación societaria de activos. Si bien algunos de forma aislada, algunos tribunales han estimado estas demandas de retracto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara y consolidada desde hace años, y esta sentencia es exhaustiva, muy didáctica en cuanto a la explicación y la importancia de esta doctrina, e importante para evitar que se produzcan situaciones de contradicción entre los tribunales», señala a Economist & Jurist el abogado que ha ganado el caso, Alejandro Fuentes Lojo, especializado en Derecho Inmobiliario.
«A pesar de que había alguna sentencia que establecía que sí procedía, esta resolución es clara y contundente en sentido de que no procede y recoge toda la doctrina de forma exhaustiva», precisa.
Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de la firma Fuentes-Lojo. (Imagen: E&J).
El caso
El demandante suscribió en agosto de 2007 un contrato de arrendamiento de una vivienda en Sant Feliu de Guíxols con su propietario por un periodo de 15 años.
En 2012, el banco Sabadell adquirió el inmueble y en marzo de 2020 la aportó a la entidad Promontoria Coliseum Real Estate, en virtud de la ejecución de aumento de capital mediante aportaciones no dinerarias.
El Juzgado Primera Instancia número 1 de Sant Feliu de Llobregat desestimó la demanda en ejercicio de la accion de retracto del artículo 25 de la LAU presentada por el inquilino, al considerar que el negocio en virtud del cual la parte demandada es propietaaria, no fue una compraventa, sino una adquisición en globo de parte del activo del Banco Sabadell, y queda, por tanto, excluido de la posibilidad de ejercer el derecho de retracto.
Sentencia contra la que el inquilino se alzó en apelación ante la Audiencia Provincial, que ahora la confirma. La sentencia, dictada el pasado 10 de julio –número 553/2024– la firman los magistrados Carles Cruz Moratones (presidente), Maria Loreto Campuzano Caballero, Rebeca González Morajudo (ponente) y Javier Ramos de la Peña.
Lo que alegaba el inquilino
El demandante recurrió ante la Audiencia alegando errónea aplicación de la jurisprudencia y doctrina del Tribunal Supremo en materia de retracto en cesiones de créditos, así como de la sentencia número 505/2020, de 05 de octubre. En el segundo motivo adujo infracción del artículo 218 de la LEC, del artículo 24 de la CE y del artículo 120.3 de la CE, «al incurrir la sentencia en incongruencia omisiva, e infracción del juego de presunciones (artículo 386 de la LEC), y del artículo 319 y 326 de la LEC».
(Imagen: E&J)
El razonamiento del tribunal, al detalle
La Audiencia de Gerona destaca en la sentencia que el artículo 25.1 LAU habla de «venta de la vivienda arrendada», y sólo de venta, «sin incluir en teoría otros negocios próximos o similares, como la dación en pago, a la que tradicionalmente se ha venido equiparando la venta, en los preceptos legales del Código Civil referidos al retracto».
El tribunal añade que los apartados 6 y 7 del artículo 25 LAU se ocupan de concretar y disipar algunas posibles dudas derivadas de lo que deba entenderse por «venta de la vivienda arrendada» . Y así, se señala que «si la venta es de la vivienda y de los demás objetos alquilados como accesorios (mobiliario…), el derecho se ejercitará sobre todo el conjunto. Finalmente, se excluye el retracto si se trata de venta conjunta de la vivienda junto con las demás de propiedad del arrendador en el mismo inmueble o de venta simultánea de varios propietarios de todas las viviendas y locales del inmueble», exponen los magistrados.
Por otro lado, recuerdan la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Supremo acerca de la aportación de un inmueble a una sociedad y sobre la posibilidad de que prospere el retracto en estos casos (sentencia de 27 de mayo de 2000) y que finalmente, en sentencia de 1 de abril de 2015, el Alto Tribunal se pronunció «excluyendo la aplicación del artículo 1.535 del Código Civil en los supuestos de sucesión universal de sociedades mercantiles como consecuencia de un proceso de reestructuración.
En concreto, cuando se lleve a cabo una operación de segregación al amparo del art. 71 de la Ley 3/2009 de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles», señalando que «no cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso cuando éste ha sido transmitido conjuntamente con otros, por sucesión universal, no de forma individualizada».
Fachada del Tribunal Supremo. (Imagen: E&J)
La Audiencia de Gerona explica que en el caso analizado «no puede aplicarse la figura del retracto del artículo 25 LAU», porque el inmueble «no ha sido objeto de compraventa, sino de aportacion societaria», en concreto, se produjo una aportacion de las denominadas “a la cuenta 118” -negocio jurídico de origen contable (PGC)- a favor de la entidad demandada, y «no existe, por tanto, un precio individual, sino global, lo que por sí solo dificulta e impide las consecuencias jurídicas inherentes al retracto relativas al pago del precio de la compra y otros gastos que pudieran haberse producido».
Así, concluye que «la transmisión del inmueble arrendado a una sociedad mediante su aportación por parte de la propietaria del bien no integra, en principio, un supuesto que pueda dar lugar al retracto por parte del arrendatario, salvo que la aportación en sí encubra realmente una compraventa o una dación en pago». Y el tribunal no considera que suceda así en este caso.
Apunta que en el mismo sentido, y citando las mismas resoluciones del TS, se pronunció la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 4 de mayo de 2021: «Hay que concluir que la transmisión del inmueble arrendado a una sociedad mediante su aportación por parte de la propietaria del bien no integra, en principio, un supuesto que pueda dar lugar al retracto por parte del arrendatario, salvo que la aportación en sí encubra realmente una compraventa o una dación en pago» .
Por otra parte, el recurrente alegó que la prueba aportada relativa a la identificación del bien e individualización del precio, no había sido valorada. Señala que consta perfectamente determinada la finca objeto de venta y retracto, así como el coste estimado de la transmisión de la finca objeto del presente pleito, 60 euros.
La Audiencia recalca que en este caso «no estamos ante una venta, pero ni tan siquiera una aportación societaria común, sino ante una aportación de las denominadas “a la cuenta 118”, tal y como consta en el Testimonio notarial» y que no existe como contraprestación un precio individualizado para cada uno de los activos. «Menos, por ello, puede serlo el importe de 60 euros, que pretende el recurrente, pues este importe podría corresponder, tal y como dice el apelado, al coste estimado de los gastos notariales correspondientes a la transmisión de la finca en cuestión, de conformidad con lo referenciado por el notario», concluye.
La sentencia todavía no es firme, ya que cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
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