Ratificado el desahucio del arrendatario de un local que se retrasó en el pago del alquiler por la pandemia

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha confirmado la orden de desahucio contra una empresa arrendataria de un local, ubicado en la emblemática calle Petritxol de Barcelona, que se retrasó en los pagos a la propietaria a raíz de la pandemia de Covid-19. Esta decisión se produce después de que el Alto Tribunal determinara que el coronavirus no puede ser considerado como una causa de fuerza mayor que exima del cumplimiento de la obligación de pago de la renta estipulado en el contrato de alquiler de un local comercial.

Según consta en el fallo (cuyo contenido puede consultarse pinchando en ‘descargar resolución’), la propietaria del local interpuso una demanda de desahucio contra la empresa arrendataria de su inmueble debido al impago de las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento. El contrato, firmado el 10 de enero de 2018, estipulaba un aumento progresivo de la renta durante los años de vigencia, comenzando con un alquiler mensual de 4.700 euros más IVA en 2018 y 2019, y aumentando a 5.000 euros más IVA en 2020.

Sin embargo, a partir de enero de 2020, la empresa arrendataria comenzó a abonar cantidades inferiores a las pactadas. En enero de ese año, pagó solo 4.794 euros en lugar de los 5.100 euros correspondientes (5.000 euros más IVA, menos la retención aplicable). En los meses de febrero y marzo, la arrendataria continuó pagando cantidades menores, concretamente 4.832,36 euros mensuales.

A partir de abril de 2020, dejó de realizar pagos durante tres meses, argumentando que la pandemia de Covid-19 había provocado un cierre temporal de su negocio y una significativa reducción en su facturación. Desde julio de 2020 hasta enero de 2021, la empresa abonó mensualmente solo 2.416,18 euros, que representaban la mitad de la renta pactada, acumulando así una deuda total considerable.

Unas obras que costaron más de 300.000 euros

La propietaria del local, en su demanda, alegó que la normativa aprobada para hacer frente a las consecuencias económicas de la pandemia no era aplicable en este caso, ya que la arrendataria no había solicitado formalmente un aplazamiento del pago ni su actividad había sido completamente suspendida. Además, sostuvo que la arrendataria continuaba operando en parte gracias a sus ventas online, por lo que no se podía alegar una suspensión total de la actividad comercial. Según la propietaria, la reducción en la facturación de la arrendataria no alcanzó los porcentajes mínimos exigidos por la normativa para justificar un impago o la modificación del contrato.

(Imagen: E&J)

Por otro lado, la empresa arrendataria se opuso a la demanda argumentando que había realizado una significativa inversión en la adecuación del local, ascendiendo a unos 319.000 euros, y que el contrato de arrendamiento, con una duración de 20 años, fue pactado con el fin de permitir la amortización de dicha inversión. La empresa también afirmó que, en enero de 2020, se le comunicó un incremento de la renta de 37 euros, lo que fijaba la mensualidad en 4.832 euros.

Según la arrendataria, se había llegado a un acuerdo con la anterior administradora del local para reducir al 50% las rentas de los meses de julio a diciembre de 2020, y que todavía estaba pendiente un acuerdo similar para los meses de abril, mayo y junio de 2020. Además, la empresa arrendataria indicó que había sufrido una drástica reducción del 60% en su facturación durante 2020 en comparación con 2019, y una reducción aún mayor del 94% durante los meses en los que el local permaneció cerrado.

La arrendataria también argumentó que la pandemia y las restricciones impuestas para contenerla, como los cierres de fines de semana y la reducción del aforo, habían generado graves perjuicios económicos que justificaban la imposibilidad de cumplir con el pago completo de la renta. A esto se sumaron tres robos ocurridos en el local durante el período en cuestión, lo que agravó aún más su situación financiera.

La empresa acusó a la propietaria de actuar de mala fe al ocultar las negociaciones previas y el acuerdo alcanzado, y de querer cargar sobre la arrendataria todas las consecuencias negativas de la pandemia. Además, la arrendataria señaló que la propietaria aún mantenía disponible un aval bancario de 20.000 euros y, a pesar de ello, exigía el pago de la totalidad de las rentas adeudadas desde el inicio de la pandemia.

El coronavirus propició dificultades económicas

Pese a todas estas argumentaciones, tanto el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona, como la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de la misma localidad estimaron íntegramente la demanda de la propietaria, condenando a la parte demandada «a dejar libre y expedita la mencionada finca». Asimismo, decretó que la empresa debería pagar alrededor de 35.000 euros, estos son, los correspondientes a las rentas y gastos impagados, así como el interés legal.

(Imagen: E&J)

Como consecuencia de ambas resoluciones la mercantil interpuso dos recursos más que terminaron llevando el caso al Tribunal Supremo. En el recurso por infracción procesal, la empresa sostenía que se había vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado por la Constitución Española. Argumentaba que el tribunal de apelación había realizado una valoración irracional, ilógica y arbitraria de una prueba fundamental presentada en el proceso.

Esta prueba se refería a la existencia de un acuerdo entre las partes para reducir la renta del alquiler debido a las dificultades económicas provocadas por la pandemia. La empresa insistía en que dicho acuerdo sí existió y que ambas partes lo habían estado cumpliendo durante varios meses sin objeciones. Según la empresa, las negociaciones para la reducción de la renta fueron extensas y detalladas, como lo evidencian múltiples correos electrónicos y burofaxes intercambiados entre abril de 2020 y enero de 2021.

Además, la empresa sostenía que este acuerdo incluía una reducción del 50% de la renta para los meses de julio a diciembre de 2020, y que aún estaba pendiente de formalizar un acuerdo similar para los meses más difíciles de la pandemia, como abril, mayo y junio. Sin embargo, el tribunal de apelación había concluido que no existía un acuerdo auténtico entre las partes, lo cual la empresa consideraba un grave error judicial.

Por otro lado, en el recurso de casación, la empresa fundamentaba su argumento en la infracción de los artículos 3.1 y 1105 del Código Civil, que se refieren a la interpretación de los contratos y a la fuerza mayor. En su recurso, la empresa citaba varias sentencias anteriores del Tribunal Supremo que establecían los elementos característicos de la fuerza mayor, tales como ser imprevisible, irresistible e inevitable, características que, según la empresa, se aplicaban al contexto del Covid-19.

La empresa sostenía que la pandemia había sido una circunstancia sobrevenida e insuperable, que escapaba del control de las partes involucradas en el contrato de arrendamiento, y que, por tanto, debía ser reconocida como una causa de fuerza mayor que justificaba su incapacidad para pagar la renta acordada. Según su interpretación, la pandemia había creado una situación completamente inesperada e inevitable, que debería haber sido tenida en cuenta por los tribunales para exonerarla del cumplimiento de sus obligaciones contractuales en esos términos.

Fachada del Tribunal Supremo. (Imagen: Poder judicial)

Todos los tribunales, incluido el Supremo, estiman la demanda