Análisis de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

Si hay una característica que define al mercado de la vivienda en España es la voluntad generalizada de la población de adquirir su propia vivienda. Esto conlleva a un elevado nivel de viviendas en propiedad en detrimento del endeble mercado arrendaticio de residencia permanente. Este hecho, junto con la crisis económica, ha propiciado que, en la actualidad, exista un amplio parque inmobiliario de viviendas vacías que los propietarios son reacios a arrendar, entre otras cuestiones, por las restricciones que establecía la regulación legal.

Con la promulgación de la Ley 4/2013 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas el legislador tiene como objetivo superar las dificultades del mercado arrendaticio e intentar acercarnos al resto de Europa donde un porcentaje elevado de la población reside permanentemente en régimen de alquiler. A tales efectos, se han aprobado las modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo primero, y las correspondientes a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo segundo, cuyos principales cambios os describimos a continuación.

Por Gema Muñiz San Segundo, Abogada de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira

Modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994 de 24 de noviembre)

En primer lugar, la ley rompe con la regulación anterior al tratar de que en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda prime la libertad de pactos frente a la aplicación imperativa del Título II del texto legal arrendaticio. Así, el apartado 2 del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pasa a tener la siguiente redacción:

“2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Si bien la voluntad legisladora manifestada en la exposición de motivos ha sido reforzar la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes, el texto del apartado 2 del artículo 4 definitivamente aprobado supone que la libertad de pactos se limita a lo establecido en el Título II y, por tanto, finalmente las partes únicamente podrán acordar libremente en el contrato algo diferente a lo establecido en la ley respecto de aquellas cuestiones o aspectos que ésta así se lo permita.

Quizás la novedad de mayor impacto es la reducción de los plazos de prórroga, pasando la prórroga obligatoria inicial para el arrendador de cinco años a tres y la  prórroga tácita de tres años a uno, todo ello de acuerdo con lo establecido en los actuales artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como consecuencia de esta reducción en los plazos máximos de duración de las prórrogas, se ha modificado la redacción de los artículos 16.4, 19.1, 20.2 y 36.2 y 3 para adaptarlos.

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  se ha visto también modificado en su apartado 3 en el sentido de que ya no es necesario hacer constar de forma expresa en el contrato la facultad del arrendador de finalizar el arrendamiento en caso de que necesite ocupar la vivienda para destinarla a su residencia permanente o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o de su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Con la nueva redacción del texto legal, el arrendador dispone de dicho derecho una vez transcurrido un año de duración del contrato sin que sea necesario incluirlo en el contrato y, para ejercitarlo, solo ha de remitir una comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda, estando el arrendatario obligado a entregarla.

Por otra parte, se ha modificado el segundo párrafo de dicho apartado 3 del artículo 9 que establece que, si transcurridos tres meses desde la resolución del contrato o desde la fecha del desalojo, el arrendador o los familiares no hubieran procedido a su ocupación, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta tres años en los términos establecidos en dicho artículo 9.3 o a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. Con esta nueva redacción, el legislador ha optado por reducir la indemnización que podría corresponderle al arrendatario, en caso de que optara por ello, ya que en el anterior texto del artículo la cantidad a entregar era igual al importe de la renta por los años que quedaran hasta completar las cinco anualidades de la prórroga obligatoria y ahora se limita a una mensualidad por cada año que quedara hasta cumplir tres.

Otras de las reformas más importantes, en este caso favorable a los intereses del arrendatario, se recoge en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al establecer el derecho del arrendatario a resolver el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su duración, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días a la fecha pretendida de terminación. En su versión anterior, esta facultad resolutoria la tenía el arrendatario únicamente en los contratos de duración superior a cinco años, siempre que hubieran transcurrido, al menos, cinco años y, en todo caso, el preaviso debía ser de dos meses. Esta es, quizás, la reforma más relevante en lo que respecta a los derechos del arrendatario que ve reducido su periodo de obligado cumplimiento solamente a seis meses cuando hasta ahora para poder ostentar este derecho tenían que haber transcurrido los cinco primeros años de duración, sin perjuicio de su derecho a dar por finalizado el contrato al término de cada anualidad de acuerdo con lo establecido en el artículo 9. Respecto de la indemnización, se mantiene la posibilidad de que las partes incluyan en el contrato la indemnización que le correspondería al arrendador y se cuantifica en el importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede de cumplir y para los periodos inferiores al año, la parte proporcional.

También se han producido importantes cambios en las consecuencias que para el contrato de arrendamiento tiene el hecho de que se produzca un cambio en la figura del arrendador. Así, el nuevo artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si durante la vigencia del contrato, el derecho del arrendador se resolviera por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento, salvo en el caso de que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes del hecho determinante de la resolución del derecho del arrendador estando, en tal caso, en vigor por la duración pactada. Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 junio, en estos casos el nuevo arrendador debía respetar el arrendamiento hasta el plazo obligatorio de cinco años, siempre que el arrendatario hiciera uso de su derecho de la prórroga obligatoria del artículo 9. En la práctica, este cambio implica que todo arrendatario que quiera asegurarse que será respetado en su derecho por toda la duración del contrato, deberá proceder a la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad como veremos a continuación. En el caso de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, se remite a lo establecido en el apartado 4 del artículo 9.

El legislador ha estimado necesario que los contratos de arrendamiento se sometan al régimen general de nuestro sistema jurídico, exigiendo en todo caso la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos frente al tercer adquirente que inscriba su derecho. Para ello, además de las modificaciones del artículo 13 y 9.4 anteriormente mencionadas, ha añadido un segundo apartado al artículo 7:

“2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

Asimismo, se ha modificado la redacción del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los siguientes términos:

“1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Por otra parte, para regular la suerte de los contratos de arrendamiento en caso de venta de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, se han añadido un segundo apartado al artículo 14 y un apartado cuarto al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que, en tales casos, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571.1 del Código Civil. Dicho precepto establece: “1.El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”

Por tanto, el comprador de la finca no inscrita solamente estará obligado a respetar el arrendamiento que recaiga sobre la misma, si se pacta expresamente en el contrato en virtud del cual se produzca la transmisión ya que la otra opción, que sería la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no es posible. El artículo 14 también recoge que, en caso de que el comprador haga uso de su derecho a resolver el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá continuar tres meses en el inmueble satisfaciendo la renta y demás cantidades a las que esté obligado, si bien podrá exigir al vendedor la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Con esta modificación legislativa se produce un giro absoluto en los efectos de la transmisión de una vivienda arrendada. Hasta la publicación de las modificaciones a los artículos 7, 9, 10, 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el adquirente de la vivienda arrendada quedaba subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cincos primeros años del contrato aun cuando concurriesen en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y para los contratos de duración pactada superior a cinco años, quedaba subrogado en la totalidad del plazo acordado en el contrato, salvo que el adquirente reuniera dichos requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La exposición de motivos de la Ley 4/2013 de junio, justifica el cambio y considera que esto es preciso ya que la protección de los derechos de arrendador y arrendatario no puede hacerse a costa de la seguridad en el tráfico jurídico.

Esta reforma implica que todo arrendatario que quiera asegurar la duración de su derecho arrendaticio deberá inscribirlo en el Registro de la Propiedad asumiendo los costes que esto conlleva. A este respecto, la Disposición Adicional Segunda de la Ley 4/2013 de 4 de junio, prevé la adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, estableciendo que en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, que tuvo lugar el 5 de junio de 2013, el Gobierno adaptará la regulación contenida en dicho Real Decreto, a las previsiones de la misma y, en especial, en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables. Tendremos que esperar a la mencionada adaptación de dicho Real Decreto 297/1996 para poder valorar definitivamente el impacto que puede suponer la necesidad de los arrendatarios de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

En otro orden de cosas y en relación con la renta arrendaticia, la Ley 4/2013 de 4 de junio introduce el apartado 5 al artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo la posibilidad de que las partes acuerden que la obligación del pago de la renta del arrendatario pueda sustituirse, durante un plazo determinado, por el compromiso de éste de reformar o rehabilitar el inmueble no pudiendo pedir indemnización alguna a la finalización del contrato por las obras llevadas a cabo. Respecto de la actualización de la renta, ya no es imperativo que la actualización se lleve a cabo de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (IPC) en los doce meses anteriores a la fecha de actualización, sino que las partes pueden acordar otros métodos de actualización, según la nueva redacción del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, se mantiene la previsión de que la renta únicamente puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Una de las modificaciones que ha pasado más inadvertida pero no por ello es menos importante, es la relativa al derecho de adquisición preferente. Antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, el pacto en virtud el cual el arrendatario renunciaba al derecho de adquisición preferente que le atribuía el texto arrendaticio era válido solamente en aquellos contratos de arrendamiento para uso de vivienda cuya duración pactada fuera superior a cinco años. Con la nueva redacción del apartado 8 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden pactar en el contrato la renuncia del arrendatario del derecho de adquisición preferente, si bien el arrendador vendrá obligado a comunicar su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Otra de las cuestiones que preocupaba al legislador era establecer los medios necesarios para agilizar el proceso de resolución del contrato de arrendamiento cuando dicha resolución se produce por el incumplimiento de pago de la renta del arrendatario. Así, la Ley 4/2013 de 4 de junio introduce un nuevo apartado 4 al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el cual establece que si se hubiera hecho constar expresamente en el contrato que éste quedará resuelto por falta de pago de la renta y que el arrendatario deberá restituir inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho desde que el arrendador haya requerido notarial o judicialmente en el domicilio designado instándole al pago o cumplimiento y éste no haya contestado en el plazo de 10 días hábiles o haya aceptado la resolución. Asimismo, dicho precepto prevé que para la cancelación registral del arrendamiento será suficiente con aportar copia del acta de requerimiento en la que se acredite la notificación y falta de respuesta o aceptación a la resolución junto con el título que se aportó para la inscripción registral del arrendamiento. Finalmente añade, que si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, para su cancelación habrá que justificar la notificación fehaciente realizada a sus titulares y acreditar la consignación a su favor de la fianza prestada por el arrendatario.

Sin perjuicio de que hayamos expuesto con mayor detalle aquellas modificaciones de la Ley 24/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos que consideramos más importantes, no podemos dejar de señalar someramente aquellos otros artículos que también han sido objeto de cambio y que son los siguientes:

– Artículo 4, se añade un apartado 5 en virtud del cual se faculta a las partes a someterse a arbitraje o mediación en aquellas controversias que legalmente sea posible; y se añade un apartado 6, en el que se acepta como medio para efectuar notificaciones, una dirección de correo electrónico.
– Artículo 5 letra e), en virtud del cual quedan excluidos del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. El motivo fundamental es tratar de evitar el intrusismo.
– Artículo 15, en el que se establece que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda de acuerdo con lo establecido en la legislación, si bien éste pasará a ser el titular del contrato de arrendamiento.
– Artículo 23, que aclara la redacción anterior del mismo artículo de forma que el arrendatario, en ningún caso, podrá llevar a cabo obras que impliquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
– Artículo 24, en su apartado 1 que aclara que el arrendatario podrá efectuar en el interior de la vivienda las obras o actuaciones que sean necesarias para que pueda ser utilizada de forma acorde a su discapacidad o a la edad de setenta años. Con anterioridad no se preveía la realización de obras para adaptar la vivienda a las necesidades de los mayores de setenta años.
– Artículo 35, añade como causa de resolución de pleno derecho del contrato la letra d) del artículo 27.2, relativa a la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Finalmente y respecto del régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma, la Disposición Transitoria Primera establece que, si bien dichos contratos continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 4/2013 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

Modificaciones a la Ley 1/2000, de 7 de enero de de Enjuiciamiento Civil

La reforma legislativa aprobada en virtud de la Ley 4/2013 de 4 de junio, no solo abarca a la Ley de Arrendamientos Urbanos sino que también ha modificado parcialmente algunos artículos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en particular aquellos que el legislador ha considerado necesario para tratar de solventar aquellos problemas que se vienen produciendo en los procedimientos de desahucio. Así, la ley introduce un cambio significativo en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al vincular el lanzamiento del arrendatario a la falta de oposición del demandado. Si el arrendatario no atendiese el requerimiento efectuado por el arrendador o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial, mediante decreto, dará por terminado el juicio y se llevará a cabo el lanzamiento en la fecha señalada. Además, la vista solo tendrá lugar si hay oposición del arrendatario. En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado, se señalará la vista para el desahucio dentro de los treinta días siguientes al señalado para la celebración de la vista.

Como consecuencia de la modificación del anteriormente mencionado artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha tenido que cambiar la redacción de los artículos 22.4, 164, 220.2, 497.3 y 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por otra parte, se añade un párrafo al artículo 703.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para prever que para evitar demoras en el lanzamiento y previa autorización del secretario judicial, será suficiente con la presencia de un funcionario que tenga la categoría de gestor que podrá solicitar auxilio en caso necesario de la fuerza pública.

Respecto del régimen legal aplicable a los procesos judiciales ya iniciados  a la entrada en vigor de la ley, la disposición transitoria segunda establece que estas modificaciones no serán de aplicación a dichos procesos judiciales hasta que recaiga decreto o sentencia.

Como cuestión final y al margen de las modificaciones a las dos leyes anteriormente descritas, nos gustaría destacar que el artículo tercero de la Ley 4/2013 de 4 de junio, prevé la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler cuya organización y funcionamiento se establecerá en virtud de Real Decreto. Su finalidad es ofrecer información a los arrendadores sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento en el pago de rentas. Dicha información será accesible a los propietarios de inmuebles para lo cual deberán remitir al Registro su propuesta de contrato de arrendamiento identificando al arrendatario y éste le facilitará únicamente la información relativa a dicho potencial arrendatario. Para la cancelación la inscripción en el Registro, el arrendatario podrá hacerlo mediante el pago de la deuda por la que fue condenado o se cancelará automáticamente por el transcurso del plazo de seis años.

Como conclusión a todas las modificaciones expuestas con anterioridad y, en particular, a las relativas a la Ley de Arrendamientos Urbanos, habrá que esperar al  paso de unos años para verificar si en la práctica la reforma efectuada tiene la repercusión dinamizadora en el mercado arrendaticio pretendida por el legislador o no, ya que, si bien se han producido importantes modificaciones en los derechos de arrendador y arrendatario encaminadas a ello, la necesidad de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad y los costes que lleva aparejado pueden frenar el efecto deseado.

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