Claves jurídicas frente a conflictos vecinales por la instalación de ascensor

Introducción

Es práctica frecuente que, en los estatutos o títulos constitutivos de las comunidades de propietarios, se establezcan cláusulas por las que se exime a los propietarios de locales y pisos bajos de la finca de la contribución al mantenimiento de ciertos elementos comunes, como puede ser el ascensor. Este tipo de cláusulas, en muchas ocasiones resultan contradictorias con la propia Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), y finalmente derivan en conflictos vecinales en supuestos en los que hay que instalar el ascensor por primera vez. Por lo tanto, y para encontrar el mejor enfoque posible de cara a un eventual litigio, debemos acudir a la doctrina jurisprudencial para hallar el mejor planteamiento jurídico posible.

Planteamiento

¿Qué solución sería la óptima si los propietarios de locales y pisos bajos se niegan a pagar la cuota correspondiente por la instalación de un ascensor en la comunidad basándose en una exención de este tipo de gastos recogida en los estatutos de la comunidad de vecinos? Una primera aproximación, nos podría llevar a la conclusión de que la mejor manera de solucionar el conflicto sería modificando el título constitutivo. Pero, si atendemos a la literalidad de la LPH, nos encontramos con que esta solución sería bastante complicada de llevar a cabo. Así, el artículo 17.6 LPH establece que:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

«Otro elemento que nos alejaría de la modificación estatutaria sería el carácter no retroactivo del propio acuerdo» (Foto: Pixabay)

Por lo tanto, nos encontramos con que, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario el acuerdo unánime de todos los comuneros, cosa que parece muy difícil de llevar a cabo si tenemos en cuenta que hay un previo desacuerdo entre ellos. Otro elemento que nos alejaría de la modificación estatutaria sería el carácter no retroactivo del propio acuerdo. La jurisprudencia a establecido en numerosas ocasiones que el acuerdo modificatorio sólo será aplicable a los futuros propietarios una vez inscrito en el Registro de la Propiedad ya que lo contrario vulneraría el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución Española (CE).

Tras estas breves consideraciones, podemos llegar a la conclusión de que la mejor forma de que los comuneros –que se niegan a pagar la instalación de un nuevo ascensor– paguen, podría ser acordar la realización de las correspondientes obras y abono de las cuotas mediante junta extraordinaria, y si se niegan al pago, proceder judicialmente frente a ellos por la vía del monitorio. Si se oponen al monitorio, el procedimiento derivaría en el declarativo que corresponda, y ahí podremos alegar tanto lo recogido en la LPH como la abundante doctrina jurisprudencial que sostiene que si la instalación de ascensor u otros elementos necesarios para la accesibilidad del inmueble que mejoren de manera general las condiciones del mismo, se realiza por primera vez, todos los comuneros estarán obligados al pago de las correspondientes cuotas, hayan sido o no excluidos de ciertos gastos en el título constitutivo.

Jurisprudencia relevante

Nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre supuestos de hecho muy similares y hay numerosas sentencias que respaldan lo expuesto ut supra:

La STS 5167/2010, de 20 de Octubre de 2010 establece que “las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños”

Otra resolución relevante sería la STS 2390/2014, de 23 de abril, en la que se dice que “el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble”

Y por último, la que quizá sea la sentencia que ha desarrollado esta teoría de manera más detallase es la STS 232/2014, de 10 de Febrero de 2014, la cual establece, en referencia a la instalación de ascensor que “es un elemento esencial para la utilización del edificio, que redunda en beneficio, sin excepción de todos los propietarios”.

Como hemos podido analizar, siempre que el ascensor u otros elementos que beneficien en su conjunto a la finca, se instalen por primera vez, todos los comuneros estarán obligados a sufragar los gastos, aunque en los estatutos se disponga la exención de los gastos de conservación de los mismos.