Conceptos sobre la cláusula suelo, su control y declaración de nulidad

José Baltasar Plaza Frías, Socio Director de Bufete Rosales

Las escrituras de préstamo hipotecario en nuestro país han incorporado con bastante frecuencia una clausula limitativa que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, al incorporar límites a la baja a la variación de los tipos de interés o a la de los índices de referencia. Hipotecas normalmente referenciadas al Euribor, índice éste cayó a partir de 2009 por debajo del 3%, han beneficiado claramente a la banca y han perjudicado notoriamente a los más de millón y medio de afectados que compraron una vivienda en España.

Conceptos: clausula suelo, consumidor, condiciones generales de contratación.
Control de inclusión, transparencia, abusividad y buena fe.
Causas de nulidad de las clausulas suelo.
Efectos y retroactividad.
Sentencias del Tribunal Supremo de 13-05-2013 y 15-02-2017 y Sentencia de 21-12-2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Conceptos: cláusula suelo, consumidor, condiciones generales de contratación.

Estas clausulas constituyen una condición general de contratación, definida en el artículo 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) como “aquellas clausulas predispuestas cuya incorporación al contrato es impuesta por una de las partes y habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos”. Las entidades financieras redactaron unilateralmente los contratos de préstamo hipotecario, pudiendo considerarse éstos verdaderos contratos de adhesión, ya que nunca hubo alternativa por parte de los prestatarios de negociación alguna con las entidades, lo que puede conllevar una declaración de abusividad de dichas clausulas. Por otra parte, el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE define las cláusulas abusivas como “aquellas que no se hayan negociado individualmente si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones que se derivan del contrato”.

La protección que establece la Directiva 93/13/ CEE se basa en que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional (banco o Caja), tanto en la capacidad de negociación como en el nivel de información, lo que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el banco sin poder influir en el contenido de éstas, es decir, se cumple el fenómeno que se describe como “take it or leave it” o “lo tomas o lo dejas”. Esta circunstancia es la clave en la resolución de la controversia sobre las clausulas suelo.