Cristina Vallejo, abogada experta en vivienda: “Solo con el nuevo índice de referencia no se solucionará el problema del alquiler”

En víspera del Foro que organiza el Gobierno sobre vivienda que tendrá lugar el próximo día 13 de enero, donde el Ejecutivo presentará distintas medidas de choque para mejorar el acceso a la vivienda, se ha dado a conocer el nuevo índice de referencia que en enero será el 2.2%. Un peculiar Regalo de Reyes que pretende resolver el problema del alquiler de la vivienda.

Cristina Vallejo, abogada experta en derecho inmobiliario, asesora jurídica del colegio de administradores de fincas de Barcelona y Lleida,  explica a Economist & Jurist como ha aparecido este índice, incluido en la Ley por el Derecho a la vivienda del 2023,  que intentará controlar los precios de los alquileres en un contexto en el que el IPC situado en un 3,1 % en 2021 pasó hasta un 10,8%, principalmente por la Guerra de Ucrania.

Para esta jurista, “es necesario que la aparición de este nuevo índice esté acompañado de otras medidas, como es la seguridad jurídica, para recuperar la posesión de la vivienda cuando se impaga la renta o expira el plazo, más oferta de vivienda social. Sin embargo, hasta el momento solamente tenemos este control de rentas sin ninguna contraprestación”.

Al mismo tiempo, nos señala que “lo hemos reivindicado los expertos desde el momento en que se publicó la Ley por el Derecho a la Vivienda, lo que se necesitan son medidas para combatir la ocupación ilegal y recuperar la vivienda de forma ágil. Ahora mismo, la media es de 20 meses para recuperar la posesión de esa vivienda. Precisamente, el ICAB organizará los días 28 y 29 de enero el II Congreso sobre Ocupación ilegal en colaboración con el ICAM de Madrid e ICA Málaga, con objeto de ahondar en esta problemática”.

Desde su punto de vista, “el control de rentas puede ser positivo, pero solo este control sin oferta de viviendas no va a solucionar nada. Controlar los precios sin esa oferta, ya nos lo han explicado académicamente, por mucho que controles los precios, si no hay esa oferta, los precios seguirán subiendo. Es cierto que con este índice que hoy hemos conocido los precios se podrán actualizar hasta el 2.2% si los contratos se renuevan en enero, pero eso no va a propiciar que haya más oferta por la creación de este índice”.

Nuestra interlocutora recuerda que “la Ley por el Derecho a la Vivienda que nació para generar más viviendas de alquiler, se creó sin dotación presupuestaria.  Si el Estado no tiene esa dotación para construir vivienda, tenemos un problema serio en estos momentos de oferta social de vivienda. Esta ley es mejorable y no es efectiva. Después de un año y medio en vigor, se han reducido los alquileres un 17% y los precios han bajado un 5% en Cataluña, única zona tensionada de España, por tanto, no ha funcionado el intervencionismo, los propietarios prefieren vender o arrendar en temporada a alquilar para vivienda habitual”.

En su opinión, “era la oportunidad de oro para adoptar medidas civiles, penales o administrativas para combatir la ocupación ilegal, no solo no han hecho nada, sino que han puesto más trabas en el proceso para recuperar la posesión ante una ocupación ilegal. Se aplican las mismas medidas de suspensión del procedimiento, sea una ocupación con título o sin título”.

Los contratos de alquiler de vivienda posterior a la Ley de Vivienda del 2023 tendrán que seguir ese índice de referencia nuevo. (Imagen: E&J)

En esta circunstancia cree que “estamos viendo que no se pueden entregar esas viviendas sociales a las familias que lo necesitan porque el proceso para recuperar una vivienda, ya sea social o de un propietario privado es el mismo en una ocupación ilegal que ante un incumplimiento contractual. Eso no puede ser. Del mismo modo, los desequilibrios contractuales entre arrendatarios y arrendadores nunca han sido buenos porque se rompe la seguridad jurídica que había en el mercado”.

Sobre el origen de ese índice de referencia, Vallejo indica que “se aprobaron unas resoluciones, en el paquete de medidas tras la Guerra de Ucrania, por las que la actualización de la renta de vivienda habitual desde abril de 2022 hasta 31 de diciembre de 2023 se topaba al 2%, desvinculando la actualización del IPC y posteriormente con la Ley por el Derecho a la Vivienda se limitó al 3% durante 2024. Dicha Ley anunció que se crearía un índice de referencia que servirá como límite de actualización para años posteriores o índice para controlar los precios en la actualización de la renta”.

La cuestión, nos indica esta jurista, es la complejidad de esta fórmula, será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del índice de precios de consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, según explicó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Además, incorpora mecanismos de corrección para la moderación en caso de incrementos superiores al 2%.

Para facilitar las cuentas, el Ministerio de Vivienda ha habilitado en su página web una calculadora que indica el precio máximo que pueden cobrarte por tu alquiler. La herramienta tiene en cuenta para calcular las actualizaciones, el IPC y el nuevo índice de referencia de arrendamientos de vivienda elaborado por el INE.

De tal manera, según el método de cálculo para la actualización de la renta que se recoja en el contrato de arrendamiento, ya sea el IPC o el nuevo índice de referencia, se podrá introducir la mensualidad actual del alquiler y la página web calculará el precio máximo al que puede actualizarse la renta. Eso sí, si el contrato se firmó a partir de la Ley de Vivienda el límite de actualización será el Índice de referencia.

Origen del índice

El nuevo índice, recogido en una resolución que se publicó el 20 de diciembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se aplicará a partir del próximo 1 de enero de 2025 y afectará a todos los contratos de arrendamiento que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. “Este es un dato importante que indica que solo los contratos firmados desde esa fecha se les aplicará el índice de referencia citado, el resto se les aplicará la actualización que tenga el propio contrato”.

Vallejo nos explica que, de acuerdo con ello, el INE publicará mensualmente el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles.

Cristina vallejo es habitual ponente de debates sobre vivienda, alquiler social y ocupación. (Imagen: ICAB)

La primera publicación de este índice tuvo lugar el pasado 2 de enero y es el 2.2% Las siguientes fechas de publicación son: 14 de febrero, 14 de marzo, 11 de abril, 14 de mayo, 13 de junio, 15 de julio, 13 de agosto, 12 de septiembre, 15 de octubre, 14 de noviembre y 12 de diciembre.

“En función de la mensualidad en la que se firma el contrato, como se actualiza año a año, si el contrato se actualiza en febrero, habrá que esperar al índice de dicho mes de febrero, notificando con un mes de antelación al arrendatario dicha actualización. Cada 15 de cada mes vamos a tener publicado el índice de referencia mensual. En el caso del 2,2% de enero, han tomado como referencia el IPC de noviembre”.

Para esa jurista, el índice genera cierta inseguridad jurídica “son datos subjetivos, hay dos datos que son fijos, Alfa y Beta, que son el 0,5 y el 2, siendo estos unos parámetros del Ministerio de Economía y de Vivienda, que pretenden coincidir con criterios de inflación del BCE. Al parecer, el Instituto Nacional de Estadística lo va a publicar cada día 15 de cada mes y ahora el primer índice que sale es el 2,2% mientras que diciembre cerró con un 2,8% de IPC”.

Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), durante la vigencia de un contrato de alquiler, el precio de la renta se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Esto se mantiene con el nuevo índice. Además, para poder actualizar el precio del alquiler, el arrendador deberá avisar al inquilino con un mes de antelación y solo se podrá revisar anualmente. Antes de que se aplicasen los topes del 2% en 2023, 3% en 2024 y el establecimiento de un nuevo índice para los incrementos a partir de 2025, los alquileres se actualizaban normalmente en función del IPC.

En cuanto a la validez del índice, Cristina Vallejo señala que “con este índice se pretende que las rentas no crezcan de un año a otro de forma tan desproporcionada, como ocurrió con el IPC que alcanzó hasta el 10%, pero un control de alquileres sin más decisiones adoptadas hacía lograr una mayor oferta de viviendas en alquiler no va a solucionar el problema. Este índice, por sí solo no va a solucionar el problema de la vivienda”.

Esta experta reconoce que los propietarios “nos piden a los asesores jurídicos inmobiliarios información clara ante la variedad de normas que hay en estos momentos en los últimos tres años.  Los propietarios deben informarse si se les tiene que aplicar este índice porque no se aplica a todos los contratos, solo aquellos tras la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, si no está en esas fechas que acudan a su contrato y a la forma de actualizar la renta que se reguló en el contrato”.