Guía para entender el incumplimiento de los contratos por la crisis económica

• El actual estado de alarma y la desgraciada situación de pandemia Mundial, está planteando muchísimos problemas en relación con el cumplimiento de los contratos pendientes de ejecución. Tendríamos que preguntarnos si en estas circunstancias, es posible la modificación o resolución de los contratos por su propia naturaleza.

Tales contratos han sido objeto de estudios doctrinales, planteamientos legales y resoluciones jurisprudenciales, pero nunca en la forma tan extrema como en tiempos actuales, derivados por la actual crisis política, económica y sanitaria. Sin lugar a duda la epidemia junto con sus consecuencias inherentes, al igual que las restricciones impuestas por el Gobierno por el mal llamado “estado de alarma”, tienen una naturaleza imprevista. Conviene señalar el art. 1575 de nuestro Código Civil que distingue los casos fortuitos normales de los «extraordinarios» que son «el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever».

La imprevisibilidad del Covid-19 es, por ello, mucho menos discutible que la del otro hecho que ha dado lugar a la jurisprudencia reciente, la recesión del 2008, pero es solo el primero de los requisitos necesarios para su aplicación. En el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, suspendió los plazos legales de prescripción y caducidad. No obstante, los plazos convencionales siguen computándose en todo caso. Esto afecta lógicamente a los contratos, pero no a los plazos convencionales, que en principio siguen corriendo igual, como lo son: la moratoria de los pagos de hipoteca y la suspensión de intereses para determinados préstamos hipotecarios; suspensión de  los plazos de devolución de todas las compras e impide la suspensión de los suministros de agua o energía a los consumidores vulnerables (art. 4); así como todos los servicios de internet y telecomunicaciones (art. 18). El RDL 11/2020 de 31 de abril continúa con el mismo sentido y establece resoluciones normativas en torno a los arrendamientos de vivienda, suministros, resolución o modificación de contratos con consumidores (art. 36).

Pero a los contratos no afectados por las normas excepcionales se siguen aplicando las reglas generales de los contratos, en los términos que trataremos en la presente exposición, que en todo caso podrán quedar alteradas en determinadas circunstancias y ocasiones.

Si bien, partiendo de esta base fundamental de este estudio, resulta conveniente esgrimir la siguiente reflexión: con independencia del “juicio político” que tendrá que realizarse en los términos más estrictos que caben en derecho, toda la legislación dictada durante este especial periodo tiene y tendrá connotaciones que durante largo tiempo seguirán suscitando dudas, interpretaciones diversas y diferentes soluciones que todos los operadores jurídicos tendremos la necesidad de resolver.

Tema interesante, frecuente y de capital importancia en vista a las consultas que estamos teniendo en nuestros despachos profesionales es la cuestión relevante que hemos adelantado sobre los citados contratos pendientes de cumplimiento formalizados antes de la pandemia.

De no haber acaecido esta desgraciada situación económica ocasionada por la sanitaria y por otras cuestiones más bien políticas-económicas, que el que suscribe no va a entrar, pero sin duda sí está facultado para argumentar siempre en términos ajustados a derecho y con conocimiento del mismo y no como otros tantos que opinan y que por muy respectada que sea su opinión pero sin criterios objetivos emiten la misma

Un jurista en su más amplia y considerada expresión sí puede “levantar acta” de lo que está sucediendo, siempre que la meritada acta reúna los requisitos que nuestra legislación notarial exige al respecto.

Conviene exponer con razonamientos jurídicos, la cuestión que nos ocupa y que como decíamos al principio es y seguirá suscitando cuestiones propias del derecho.

Hay que partir de la base de una serie de conceptos generales genuinos y exclusivos de nuestro derecho de obligaciones y teoría general de los contratos, que aun  partiendo de sus concepciones clásicas y aplicables en los términos previstos en nuestro Código Civil, son necesarios concretar aunque sea de forma escueta con el fin de determinar lo que es objeto de este artículo y que puede afectar a cualquier negocio jurídico contractual,  familiar o sucesorio, eludir o no las responsabilidades jurídicas  derivadas del mismo y  a la postre, el fin económico perseguido en el mismo, al devenir imposible su realización, sobre todo por la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación en vista de la situación tan especial en que nos hemos visto abocados.

Para ello conviene reseñar unos conceptos básicos de nuestro derecho de obligaciones y contratos en general para precisar con rigor el eventual incumplimiento de cualquier contrato que esté pendiente de ejecutarse al tiempo de la aparición de la epidemia, las consecuencias jurídicas derivadas de la misma y la necesidad o no obligación de cumplir los contratos donde las partes intervinientes no puedan asumir las obligaciones inherentes a los mismos.

Lo esbozaremos partiendo del análisis de las clásicas y tradiciones definiciones junto con su regulación jurídica de las siguientes concepciones propias de nuestro derecho de obligaciones y contratos:

1. OBLIGACIÓN JURÍDICA.
2. CUMPLIMIENTO ANORMAL
3. CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR.
4. SUPUESTOS EXCEPCIONALES.
5. APLICACIÓN O NO DE LA CLÁUSULA A LOS CONTRATOS ALEATORIOS.
6. CLÁUSULA REBUS Y MANTENIMIENTO DEL CONTRATO.
7. ¿QUÉ SUCEDE CON LOS ARRENDAMIENTOS?

1. OBLIGACIÓN JURÍDICA.

En primer lugar, desde un punto de vista estructural, se define la obligación como la relación jurídica que se establece entre dos partes y que está dirigida a que una de ellas obtenga determinados bienes o servicios a través de la cooperación de la otra o bien al intercambio recíproco de bienes o servicios mediante una cooperación también recíproca. De aquí resultan como elementos estructurales de la obligación: sujetos, objeto y vínculo.

Nuestro Código Civil (CC) regula esta materia en los arts. 1089-1093 CC.

Cuestión capital es distinguir de forma clara los conceptos que a continuación se exponen: Cumplimiento, cumplimiento anormal e incumplimiento de las obligaciones.

• Cumplimiento. El cumplimiento puede definirse como la voluntaria, completa y exacta ejecución de la prestación debida por el deudor al acreedor. Este cumplimiento normal, que supone la satisfacción total del interés del acreedor y designado tradicionalmente con los términos de pago o solutio.
• Incumplimiento. Partiendo de lo dicho, se habla de incumplimiento total o propio cuando el deudor directamente no realiza la prestación debida, lesionando el derecho de crédito e impidiendo la satisfacción del interés del acreedor. Tal falta de ejecución de la prestación puede deberse, básicamente, a 3 causas:

1. La imposibilidad sobrevenida de la prestación.
2. El retraso temporal, siempre que frustre el fin práctico del negocio y genere en el acreedor una situación de espera intolerable que le haga incluso perder el interés en la prestación.
3. La manifiesta voluntad del deudor de no cumplir.

A partir de aquí, el incumplimiento total podrá ser imputable o no imputable al deudor.  Es imputable al deudor cuando se debe a causas dependientes de su voluntad, bien de forma consciente y voluntaria (dolo) o bien de forma negligente (culpa). Y es inimputable al deudor cuando se debe a causas ajenas a su voluntad (caso fortuito y fuerza mayor).

Lo relevante ahora es que, según sea imputable o inimputable al deudor, el incumplimiento va a tener diversas consecuencias:

• Si es imputable al deudor, la consecuencia del incumplimiento es la ejecución forzosa en forma específica o, en su defecto, el resarcimiento de daños y perjuicios. Dice el art. 1101 CC que “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas”.
• Si es inimputable al deudor, en cambio, el incumplimiento no conlleva responsabilidad alguna para el deudor. Dice el art. 1105 CC que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables”.

2. CUMPLIMIENTO ANORMAL.

Se habla de cumplimiento anormal o incumplimiento impropio cuando el deudor realiza de manera defectuosa o irregular la prestación. Y esto ocurre cuando la prestación realizada no posee los requisitos idóneos para satisfacer el interés del acreedor (sujetos, objeto, lugar, tiempo).

Los supuestos de cumplimiento defectuoso de la obligación por razón del objeto más frecuentes son los de falta de identidad o integridad de la prestación, previstos en los arts. 1166-1169 CC. Pero lo cierto es que, ante el silencio del Código, para los demás supuestos la doctrina también considera aplicables esos mismos preceptos. De modo que:

– En primer término, el acreedor podrá rehusar la prestación defectuosa.

– En el caso de que la reciba, habrá que determinar si pudo o no apreciar el defecto. Si pudo apreciarlo, el deudor queda liberado de responsabilidad. Y si no pudo apreciarlo, el acreedor podrá instar la pertinente acción de rectificación para que se hagan desaparecer los defectos o se realice una nueva prestación ajustada a lo convenido (así lo ha sancionado el TS con fundamento en el art. 1098 CC).

Finalmente, queda por decir qué si el cumplimiento defectuoso se da en el marco de una obligación recíproca o sinalagmática, el TS ha venido entendiendo que no procede el ejercicio de la facultad resolutoria del art. 1124 CC, postura que es criticada por un buen sector de la doctrina (DÍEZ-PICAZO).

3. CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR.

Conviene definir las nociones de caso fortuito y fuerza mayor, que dan lugar a supuestos de incumplimiento o cumplimiento anormal no imputable al deudor y que, por tanto, no dan lugar a la responsabilidad de éste (ex arts. 1100 y 1105 CC). La primera dificultad que nos encontramos es la de distinguir entre los dos conceptos, habida cuenta que nuestro CC, al referirse a ellos en el art. 1105 CC (antes citado) no los distingue. Lo que sí parece claro es que no son conceptos sinónimos, puesto que existen supuestos en los que se responde del caso fortuito pero no de la fuerza mayor (ej. arts. 1784 y 1905 CC). Para hacer posible la distinción, se han formulado básicamente 2 teorías:

• La teoría subjetiva, basada en el tenor del art. 1105 CC, según la cual la diferencia entre fuerza mayor y caso fortuito reside en que el caso fortuito es imprevisible, mientras que la fuerza mayor, sea previsible o imprevisible, es ante todo inevitable.
• La teoría objetiva, según la cual hay caso fortuito cuando el acontecimiento tiene lugar dentro del círculo de control o actividad del deudor y hay fuerza mayor cuando tiene lugar fuera de dicho círculo. Esta teoría objetiva es la mayoritariamente acogida hoy por la doctrina y la jurisprudencia. Así, por ejemplo, el TS define la fuerza mayor como una causa irresistible ajena a la conducta racional y previsora de toda persona u organización en relación a las actividades que tiene a su cargo o como el suceso que está fuera del círculo de actuación obligado, que no hubiera podido preverse o que, aun previsto, fuese inevitable o como aquellos hechos que, aun siendo previsibles, son inevitables, insuperables e irresistibles, siempre que la causa que los motiva sea independiente y extraña a la voluntad del sujeto obligado. En cambio, según TS el caso fortuito es “un suceso intrínseco, interno a la esfera de actuación del sujeto, que es imprevisible”, debiéndose evaluar la previsibilidad atendiendo a las circunstancias de tiempo y lugar.

En todo caso, la carga de la prueba de la concurrencia de fuerza mayor o caso fortuito corresponde al deudor (vgr., STS de 15 de febrero de 1994).

Finalmente, son efectos del caso fortuito y fuerza mayor:

• La liberación del deudor del cumplimiento y de la responsabilidad por los daños y perjuicios, salvo que la ley expresamente le haga responder por caso fortuito (ej. art. 1096.3º CC) o las partes así lo hayan pactado (ex 1105 CC);
• El derecho del acreedor a obtener las ventajas ocasionales derivadas del caso fortuito o la fuerza mayor (admitida esta regla por la doctrina al amparo, p.ej., de los arts. 1186 y 1777 CC).

Cuestión esencial es determinar también: El concepto de contrato que ofrece nuestro CC, que dedica a la teoría general de los contratos el Título II Libro IV CC (arts. 1254-1314 CC). Ese concepto puede extraerse de 3 preceptos:

1. El 1089 CC, que cita al contrato entre las fuentes de las obligaciones.
2. El 1091 CC, según el cual “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
3. El 1254 CC, que pone el acento en la idea de acuerdo de voluntades al decir que “El contrato existe desde que una o varias personas consiente en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. En el mismo sentido, los arts. 1258 y 1261 CC.

Estudiando estos preceptos, el gran civilista –OSSORIO MORALES, lo define como negocio jurídico bilateral que opera en el campo obligacional y que está basado en un acuerdo de voluntades.

Necesario resaltar una de la característica propia de todo contrato: La irrevocabilidad del contrato y sus correspondientes excepciones. El efecto primero de todo contrato es el de generar obligaciones entre las partes, es decir, la obligatoriedad o vinculatoriedad del contrato, consagrada en el art. 1089 CC –que cita al contrato entre las fuentes de las obligaciones-, en el art. 1091 CC, en cuya virtud “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”, y en el art. 1258 CC, en cuya virtud “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y, desde entonces, obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley”.

Pues bien, esta obligatoriedad de los contratos aparece jalonada por dos rasgos o principios: la relatividad y la irrevocabilidad. Irrevocabilidad, significa que, dado que las obligaciones nacidas del contrato vinculan a las partes con fuerza de ley, ninguna de ellas puede sustraerse, por su sola voluntad, a esa ley del contrato, ni puede por su sola voluntad dejar sin efecto el vínculo contractual. Para ello, será necesario el concurso de las mismas voluntades que crearon el vínculo.

4. SUPUESTOS EXCEPCIONALES

Una vez formulado el principio general, sin embargo, se advierte la existencia en nuestro Derecho de una serie de supuestos excepcionales en los que dicho principio se quiebra. Esos supuestos son los siguientes:

1. a) La revocación de las donaciones por causa de ingratitud o por superveniencia o supervivencia de hijos (arts. 644 y 648 CC),
2. b) La revocación del mandato (art. 1732 CC.) El desistimiento unilateral admitido en relación con ciertos contratos, como el de sociedad, el de trabajo y, sobre todo, en el marco del Derecho del consumo para la protección del consumidor (arts. 68 y ss TRLGDCU 1/2007, aprovechamiento por turnos de inmuebles, venta a plazos de bienes muebles, ventas a distancia, venta electrónica o telefónica con condiciones generales…),
3. d) La revisión o modificación de cláusulas que puede pedir una de las partes en los contratos de arrendamiento sometidos a leyes especiales,
4. e) La facultad resolutoria que confiere el art. 1124 CC en los contratos bilaterales o sinalagmáticos y la rescisión por lesión en los contados casos en que nuestro Código la permite (arts. 1291 y 1293 CC) y
5. f) Finalmente, como último supuesto en que se quiebra el principio de irrevocabilidad del contrato, hemos de citar la posibilidad de instar judicialmente la resolución o revisión de contratos de tracto sucesivo o duradero en los supuestos en que, como consecuencia de acontecimientos imprevisibles y posteriores a su conclusión, la ejecución del contrato se haga extremadamente onerosa para una de las partes. En el fondo de este planteamiento, late la discusión acerca de si es equiparable a la imposibilidad sobrevenida de la prestación como causa de extinción de las obligaciones la excesiva onerosidad sobrevenida. En el Derecho español, debemos analizar este problema desde una triple perspectiva:

• Desde el punto de vista legal, nos topamos con el silencio del Código, que sólo en el 1575 CC permite al arrendatario de finca rústica pedir rebaja de la renta por pérdida de más de la mitad de los frutos por caso fortuito, extraordinario e imprevisto.
• Desde el punto de vista doctrinal, la citada posibilidad de instar la resolución o revisión de los contratos en las condiciones descritas se ha tratado de fundar, básicamente, en 4 teorías:
  • La teoría de la presuposición.;
  • La teoría de la base del negocio.;
  • La teoría del riesgo imprevisible.;
  • La teoría de la cláusula rebus sic stantibus, de origen medieval, según la cual, en todo contrato, aunque no se pacte, debe entenderse implícita la cláusula de que el contrato sólo se considerará obligatorio mientras subsistan las circunstancias de hecho que presidieron su celebración. Así, la cláusula rebus sic stantibus se configura como una cláusula tácita de resolución o de rectificación del contenido del contrato, por virtud de la cual, si se produce la alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias que marcaron la celebración de aquél y el contrato inicialmente justo se convierte en excesivamente oneroso para una de las partes, ésta puede solicitar la rectificación de lo pactado, o incluso su anulación, porque sólo así puede restablecerse el equilibrio contractual roto.

Esta teoría, aplicable por su propia naturaleza a los contratos de ejecución diferida o celebrados a largo plazo, fue ampliamente acogida, bajo distintas formas, en los países que más duramente sufrieron las consecuencias de la I Guerra Mundial. Y en España fue acogida por el legislador en la ya Ley de Desbloqueo de 1940. A partir de entonces, la discusión doctrinal se ha centrado en determinar si esa entrada en juego excepcional de la cláusula rebus sic stantibus puede admitirse con carácter general cuando se cumplan las debidas condiciones. Y la doctrina española mayoritaria ha llegado a la conclusión de que sí es posible tal admisión, con fundamento en los principios de equidad y de buena fe.

• Finalmente, desde el punto de vista jurisprudencial, la teoría que más amplio y profundo eco ha tenido es la teoría de la cláusula rebus sic stantibus, desde la conocida STS de 14 de diciembre de 1940. Analizando esa sentencia y otras (como las SsTS 13/06/1944, 27/06/1984, 06/10/1987, 23/04/1991 y la más reciente de 22 de abril de 2004, 15 de octubre de 2014, 20 de julio 2017,18 de julio de 2019, 6 de marzo de 2020, entre otras podemos concluir, que el TS admite la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus siempre que se cumplan estrictamente las siguientes condiciones:
• Que se trate de un contrato de tracto sucesivo o a largo plazo.
• Que la alteración de las circunstancias sea sobrevenida y extraordinaria, de tal modo que provoque un franco desequilibrio de las prestaciones de las partes.
• Que la alteración sea absolutamente imprevisible.
• Que el riesgo no hubiese sido el motivo determinante del contrato.
• Que el efecto pretendido por quien acude a los Tribunales sea meramente la modificación o revisión del contenido del contrato, pero no su resolución.

En todo caso, insiste el TS en que este remedio para restaurar el equilibrio del contrato, fundado en los principios de buena fe y equidad, debe aplicarse de forma cautelosa y excepcional y previo examen riguroso de todas las condiciones citadas.

Para precisar mejor los requisitos de la citada cláusula e incluso arrojar algunas cuestiones que estimo que adolece, someramente diremos lo siguiente, remitiéndonos al estudio que elaboré en su momento:

• La pandemia debe de ser una circunstancia imprevisible: Debe de existir un cambio imprevisible en las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar. Sin lugar a duda la epidemia junto con sus consecuencias inherentes al igual que las restricciones impuestas por el Gobierno sobre el mal llamado “estado de alarma” tienen una naturaleza imprevista. De esta forma podemos destacar el ya citado art. 1575 del CC, que distingue los casos fortuitos normales de los «extraordinarios» que son «el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever. La imprevisibilidad del Covid-19 es, por ello, mucho menos discutible que la del otro hecho que ha dado lugar a la jurisprudencia reciente, la recesión del 2008, pero es uno de los requisitos necesarios para su aplicación.
• Relación de causalidad: Requisitos esencial es la relación de causalidad entre dicha circunstancia y el incumplimiento. El TS, lo deja claro en la STS 214/2019 de 5 de abril «es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».

Resulta de evidente aplicación al caso de la pandemia: Es preciso determinar la causalidad en cada supuesto, pues en todo caso resultará distinta su aplicabilidad a los diferentes tipos de contratos.

• Alteración sustancial de las circunstancias: El TS en Sentencia de 5/2019 de 9 de enero, señala que es de aplicación la cláusula «cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato». Es necesario precisar el concepto jurídico de “excesiva onerosidad”: El sustancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida, en palabras de nuestro Alto Tribunal. Tal cuestión ha de estudiarse respecto de cada contrato en particular y en la forma que sigue diciendo nuestro TS: El resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica. Aquí considera que la alteración sustancial justifica la modificación del contrato. ¿Por qué no la resolución? Pero esto sería “harina de otro costal”, en vista de lo que el “actual gobierno” pretende mal legislar, siendo ya público y notorio.

¿Respetar lo acordado por las partes? Partiendo de este requisito que se interpreta de forma restrictiva debemos de observar que en muchos contratos, la pandemia puede producir una alteración tan grave que rompe el equilibrio contractual, o bien por ser mucho más oneroso el cumplimiento para una parte, bien porque se ha producido un «envilecimiento» o extraordinaria pérdida de valor de lo recibido, en términos que también señala nuestro Tribunal Supremo.

• Determinación de los riesgos en negocio contractual: El TS determina que para que la cláusula rebus sea aplicable es necesario que ni ley ni el contrato atribuyan el riesgo a una de las partes, ya que entonces estaríamos ante una previsión establecida en el contrato. No creo que en los contratos objeto de controversia se haya plasmado el riesgo de epidemia —seguramente, ahora sí será objeto de plasmación— Ejemplo paradigmático respecto a los supuestos en que se ha venido solicitando la resolución se refieren a la resolución de la compraventa tras la crisis y se prevé que «como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales» (STS 447/2017).

Caso especial en el que cabe deducir una asignación del riesgo por la naturaleza del contrato es el de los contratos que suponen una inversión especulativa. Determina Nuestro Tribunal Supremo v.g., las SSTS de 09/01/2019 (5/2019  477/2017 de 20 de julio ambas en relación a la inversión en productos financieros establecen que; «En un contrato de esta naturaleza, la posibilidad de fuertes beneficios (…) conlleva la asunción por el inversor de riesgos significativos, el mayor de los cuales, admitido por el demandante y del que había sido informado al contratar la Nota, era la pérdida total de la inversión.». La pandemia actual afecta de manera significativa a determinadas actividades comerciales, pero desde el punto de vista de la inversión no parece que quepa distinguir esta crisis de otras anteriores, si bien con diversas causas y sectores más afectados (tecnológicas en 2000, financieras e inmobiliarias en 2008, o también la crisis turística que ya ha empezado, como tantas otras que existen e irremediablemente sucederán y que da “miedo” enumerar).

5. APLICACIÓN O NO DE LA CLÁUSULA A LOS CONTRATOS ALEATORIOS.

Se puede plantear también si los contratos aleatorios quedan por su naturaleza excluidos de la aplicación de la cláusula rebus. Esto se alegó en el caso de la STS 214/2019 de 5 de abril relativa a un contrato de renta vitalicia pactada en conmutación del usufructo vidual. La sentencia rechaza que” una disminución del valor de los bienes adjudicados a los herederos por causas imprevisibles” justifiquen la aplicación de la cláusula, pero no porque se trate de un negocio aleatorio sino porque los riesgos relativos al valor de los bienes adjudicados correspondían claramente atribuidos a los adjudicatarios.

6. CLÁUSULA REBUS Y MANTENIMIENTO DEL CONTRATO.

El efecto ordinario de la cláusula es «flexibilizar la regla pacta sunt servanda», no necesariamente resolver el contrato, con las matizaciones críticas que ya hemos destacado. Tenemos que reseñar determinadas disposiciones internacionales, junto con el art. 1213 del CC de la Propuesta de reforma del Código Civil de la Comisión General de Codificación. De las mismas se extrae que el efecto sea la revisión del contrato, y solo si está no fuera posible la resolución. Si bien el carácter de la pandemia actual será temporal, cabe plantearse si las partes pueden desde un principio solicitar la resolución del contrato y no la revisión. Con el panorama actual y la insatisfacción para  las partes de sus fines primordiales fijados en el contrato desde este punto de vista abogo por la resolución contractual, en vista que hay más que sobrados motivos para justificar tal posición por la situación actual, la indeterminación de su temporalidad y en base a los principios generales del derecho tales como la buena fe e interdicción de la arbitrariedad que deben presidir nuestro ordenamiento jurídico, no sin olvidar que en determinados casos la solución adecuada será la prórroga de los plazos previsto para el cumplimiento de las declaraciones  de voluntades plasmadas en los contratos (Es el estudio de la noción de “ retraso” que por razones de tiempo no entraremos a analizar).

7. ¿QUÉ SUCEDE CON LOS ARRENDAMIENTOS?

El RDL 11/2020 ha previsto una suspensión de pago de rentas para el caso de alquiler de vivienda, pero no responde a la cláusula rebus sino a una finalidad social de protección social: Por eso se aplica solo a determinados arrendadores con especial poder económico y a determinados arrendatarios vulnerables. No se trata de reequilibrar el contrato sino de establecer un remedio de emergencia para evitar la pérdida de la vivienda habitual con una discutible solución de justicia distributiva. Por ello la norma no debe ser interpretada a sensu contrario, en el sentido de entender que en los demás casos no procede la revisión. El caso opuesto es el de alquiler de locales que se han visto obligados a cerrar su actividad principal como consecuencia del estado de alarma, y otros como consecuencia del RDL 10/2020. El arrendatario asume la obligación de pago y la responsabilidad por la cosa únicamente cuando incurra en culpa. Por tanto, la falta de capacidad de pago, aunque derive de un caso fortuito o fuerza mayor, es un riesgo asignado al deudor. Pero, insistimos que hay argumentos suficientes para aplicar la resolución e incluso la posibilidad de acogerse a la falta de pago de sus cuotas arrendaticias pues las interpretaciones jurisprudenciales, el articulado de nuestra legislación al igual que argumentaciones de fuentes autorizadas defienden esta posibilidad, al igual que la contraria en base a las mismas fuentes esgrimidas, nosotros optamos por la primera posibilidad en la línea que vengo defendiendo.