Derecho de superficie: una herramienta cada vez más versátil

El derecho de superficie se ha transformado en una magnífica herramienta dirigida a la perfección de diferentes negocios jurídicos alternativos al arrendamiento

El derecho de superficie se encuentra actualmente regulado en el Capítulo III del Título VII del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El apartado primero del artículo 53 define ese derecho real en su modalidad urbana como aquel que “atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, o mantener la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones ya realizadas, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”. Por su parte, el derecho de superficie en su modalidad rústica es aquel que permite a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la propiedad separada y temporal de tales siembras o plantaciones.

El derecho de superficie se caracteriza por ser un derecho real oneroso limitado sobre cosa ajena (sobre suelo o terreno) con personalidad propia, que permite al superficiario edificar y/o plantar, y, al mismo tiempo, mantener la propiedad separada de lo edificado y/o plantado, asimilándosele a un propietario, durante un plazo máximo de noventa y nueve años. Sin perjuicio del principio “superficies solo cedit” por el cual todos los bienes que se encuentren unidos a un terreno o suelo, pertenecerán, por accesión, al dueño de ese terreno o suelo, la escritura pública que las partes deben otorgar para constituir el derecho real puede contener posibles pactos a través de los que aquel se deje sin efecto, conviniendo que lo construido y/o plantado pertenezca, por lo tanto, al superficiario que ha construido y/o plantado. Una vez producida la extinción del derecho de superficie, el principio de accesión recobraría su vigencia.

No obstante la causa especifica de extinción del derecho de superficie constituida por no haber edificado de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración, el derecho de superficie se extingue por renuncia del superficiario; por confusión, cuando el concedente y el superficiario son la misma persona; por mutuo acuerdo resolutorio; o por destrucción del edificio si el superficiario no opta por volver a construir.

Expuesto lo anterior, resulta preciso indicar que el derecho de superficie se ha transformado, en lo últimos años, en una magnífica herramienta dirigida a la perfección de diferentes negocios jurídicos alternativos al arrendamiento o a la compraventa en suelo de naturaleza urbana. Si bien tradicionalmente se ha venido utilizando para desarrollar edificaciones en solares, dada la insuficiencia de suelo de naturaleza urbana en la mayoría de las grandes ciudades, las controversias derivadas de la judicialización de herencias y/o de la existencia de proindivisos familiares, las dificultades financieras de quien tiene un modelo de negocio para desarrollar y/o el desconocimiento de la propiedad de una edificio para optimizar su rentabilidad, o, simplemente, la inexistente voluntad de que el inmueble salga del patrimonio familiar de la propiedad, la constitución de derechos de superficie está permitiendo la implementación de negocios jurídicos menos tradicionales en edificios de uso residencial o terciario, entre otros.

A este respecto, el derecho de superficie no solamente ofrece a la propiedad del inmueble la oportunidad de obtener un mayor redito económico que el que obtendría, por ejemplo, con la renta derivada de un arrendamiento de larga duración, a través, incluso, de la imposición de un canon periódico variable, sino que, de conformidad con los diferentes pactos que las partes alcancen, le posibilitará trasladar al superficiario si bien el riesgo de la gestión del inmueble, al propio tiempo, toda la carga tributaria inherente al mismo.

Derecho de superficie como alternativa al arrendamiento (FUENTE: Pixabay)

La potenciación de la constitución de derechos de superficie ha adquirido dimensión tanto en el ámbito público como en el ámbito privado.

Las Administraciones Públicas han optado por utilizar esta herramienta sobre los bienes patrimoniales que integran sus patrimonios públicos de suelo para destinarlos a fines de utilidad pública o interés social necesarios para un concreto ámbito geográfico (viviendas de protección oficial, residencias de ancianos…). De tal modo que, conservando la titularidad del inmueble, su utilización ha permitido mantener una estrategia a largo plazo para regular el mercado del suelo o, incluso, de la vivienda y explotarlo de forma económicamente más rentable que otras fórmulas más tradicionales.

Por su parte, en el ámbito privado, la constitución de derechos de superficie en su modalidad urbana ha supuesto una importante evolución en el modelo de negocio inmobiliario, posibilitando, incluso, por ejemplo, que la contraprestación del superficiario en el negocio jurídico de construcción con aportación de solar con pacto de reversión parcial pueda estar constituida por la adjudicación de viviendas o de locales del complejo inmobiliario que se desarrolle. Al mismo tiempo, la constitución de derechos de superficie en su modalidad urbana ha permitido facilitar la puesta en funcionamiento de actividades económicas como estaciones de servicio o la implantación de medianas y de grandes superficies.

Asimismo, la constitución de derechos de superficie en su modalidad rústica ha adquirido una preeminente utilidad en los desarrollos de proyectos de energías renovables. El suelo rústico ha resultado ser un lugar idóneo para establecer instalaciones fotovoltaicas o campos eólicos, debido a su gran tamaño y a la existencia de un tendido eléctrico próximo para evacuar la energía generada a la red. A través de la constitución de derechos de superficie, el superficiario consigue implementar proyectos de generación de electricidad a través de energías renovables o de tecnologías limpias que no emiten CO₂ equivalente, sin tener que someterse a las prerrogativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el propietario se garantiza la recuperación de su titularidad, haciendo suya la plusvalía tácitamente generada derivada del incremento del valor del suelo sin tener que haber invertido en el proyecto.

De este modo, la constitución de derechos de superficie se ha convertido en una herramienta absolutamente versátil con la que satisfacer las necesidades de cada una de las partes dentro del concreto negocio jurídico.