Deshaucio por falta de pago: procedimiento, modelo de demanda y jurisprudencia

La RAE define el juicio de desahucio como “Sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto.”

La acción de juicio verbal de desahucio se encuentra regulada en la LEC. Se trata pues de una acción eminentemente posesoria y de recuperación de la vivienda que ha sido cedida por quien ostenta el derecho posesorio (Ya sea propietario, arrendatario con derecho a subarrendó, ostente un derecho real…)

Podemos distinguir varios tipos de desahucios, regulados en el art. 250.1. 1 y 2 de la LEC.

Desahucio por falta de pago
Desahucio por expiración del plazo.
Desahucio por precario.

“Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”

La competencia en esta clase de juicios se determina conforme a reglas de carácter imperativo, por tanto, la competencia objetiva corresponderá a los Juzgado de Primera Instancia (art. 45 LEC y art. 85 LOPJ) mientras que será competente territorialmente el tribunal donde este sito el inmueble, (art. 52.1.7 LEC). En estos procedimientos queda prohibida la sumisión.

Respecto a la determinación de la cuantía, existen varías reglas en función de la acción que se vaya a ejercitar. En los procedimientos en los que únicamente se solicite el desahucio la cuantía será una anualidad de la renta. En los juicios donde solo se reclame la cantidad debida, la cuantía es la cantidad debida. En los casos en los que se acumulen ambas, la cuantía de la demanda será la de mayor valor.

Independientemente de la cuantía del procedimiento, la demanda de juicio de desahucio ya sea por falta de pago o por terminación del contrato o precario, debe estar firmada por Abogado y Procurador (art. 31 y 23 LEC)

Con anterioridad a la presentación de la demanda, es recomendable remitir un requerimiento de pago al arrendatario mediante un medio de comunicación fehaciente. En caso de que en el contrato de arrendamiento conste fiador también deberemos remitirle el requerimiento de pago al fiador.

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, núm. 302/2014, de 28 de mayo de 2014 establece los requisitos del requerimiento:

“Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:

La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
Ha de referirse a rentas impagadas.
Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

Que el contrato va a ser resuelto.
Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.”

¿Qué es la enervación de la acción?, ¿Existe algún plazo para poder enervar?

Regulada en el art. 22.4 de la LEC, la enervación de la acción coloquialmente hablando es una “suerte” de segunda oportunidad que el arrendador concede al arrendatario para pagar todas las cantidades que adeuda antes de la interposición de la demanda de desahucio o una vez interpuesta la demanda si no se ha ejercitado con anterioridad a la interposición de la demanda. Se trata por tanto de un modo de resolución extrajudicial. Importante señalar que el arrendatario solo podrá enervar la acción UNA VEZ a lo largo del arrendamiento.

Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

No obstante, no se podrá enervar la acción si el arrendador antes de recurrir a los tribunales requiere al arrendatario al pago de la deuda, mediante burofax, carta certificada, es decir, medio de comunicación fehaciente, con 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el arrendatario no efectúa el pago y se pone al corriente de pago. En todo caso, en la demanda hay que indicar si cabe o no la enervación.

Respecto al plazo para enervar la acción, el indica lo siguiente “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”

Si el arrendador no envía el requerimiento, el plazo para enervar será de 10 días desde que el inquilino recibe la notificación del Juzgado ante el que se tramita la demanda de reclamación de rentas y desahucio.

Expuesto lo anterior, nos vamos a centrar en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.

En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador podrá ejercitar dos acciones:

Puede optar por solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda, es decir, únicamente recuperar el inmueble o también junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas. La demanda se dirigirá tanto al arrendatario como al fiador.

Expuesto lo anterior, brevemente vamos a desarrollar el procedimiento de desahucio propiamente dicho.

Presentada la demanda en el Juzgado y una vez sea admitida, el Letrado de la Administración de Justicia dictará un Decreto en el que se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días:

Desaloje el inmueble, pague al demandante la cantidad impagada, en caso de que pueda ejercitar la acción de enervación pague la totalidad de lo que debe, o comparezca en el Juzgado y formule oposición. En el Decreto se indicará que en caso de no hacer ninguna de las tres acciones anteriores se procederá a su lanzamiento sin más trámite.

Además, en el Decreto se hará constar el día y hora en que tendrá lugar la vista, siempre y cuando medie oposición del demandando y también se hará constar la fecha del lanzamiento.

También se expresará, que, en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita, el demandando deberá solicitarla dentro de los 3 días siguientes de ser emplazado.

En el supuesto de que el demandado hiciere caso omiso al requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Admon. de Justicia dictara un Decreto dando por terminado el juicio de desahucio procediendo al lanzamiento en la fecha fijada en el Decreto de admisión a trámite de la demanda. (art. 440.3 LEC)

En el supuesto de que el demandado únicamente atendiere al requerimiento del desalojo del inmueble, pero no formula oposición ni paga la cantidad reclamada, el Letrado de la Admon. de Justicia lo hará constar y dictará Decreto dando por finalizado el procedimiento, dejando sin efecto la fecha de Lanzamiento, a no ser que el demandante se oponga y así se levante acta sobre el estado en que se encuentra la vivienda, dando traslado al demandante para que pueda instar la ejecución por las cantidades reclamadas.

Así pues, respecto a las costas, en el Decreto que da por finalizado el procedimiento de juicio de desahucio se le impondrán al demandado, incluyéndose las rentas que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión de la vivienda.

En caso de que el demandado formule oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada en el Decreto de admisión de la demanda.

En el supuesto de que el arrendatario haya abandonado la vivienda posteriormente a la remisión del burofax, pero antes de instarse el juicio de desahucio, para la reclamación de las rentas pendientes se puede instar bien un procedimiento de juicio verbal de reclamación de rentas o acudir a un procedimiento monitorio cuando se reúnan los requisitos de deuda liquida, vencidas, determinadas y exigibles. En caso de que se acuda por la vía del procedimiento monitorio tendremos que averiguar el lugar en el cual reside el deudor, pues el Tribunal competente territorialmente ya no es el lugar donde se encuentra la vivienda, si no el lugar donde reside el deudor.

Puede consultar la primera sentencia en nuestra base de datos Global Economist & Jurist visitando este enlace. Marginal: 2455422.

Puede consultar la segunda sentencia en nuestra base de datos Global Economist & Jurist visitando este enlace. Marginal: 390365.

Modelo de demanda de desahucio por falta de pago de la renta en contrato de arrendamiento de vivienda

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DECANO DE LOS DE ……………………

D./Dña. …………………… , Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D./Dña. …………………… , según acredito mediante poder notarial que acompaño, en el que constan los datos personales de mi poderdante, ante el Juzgado comparezco bajo la dirección letrada de D./Dña. …………………… , del Ilte. Colegio Abogados de con n.º de colegiado y como mejor proceda en derecho, DIGO.

Que mediante el presente escrito interpongo demanda a tramitar por el cauce del juicio verbal con las especialidades recogidas en el art. 440.3 y 4 de la LEC, en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago, contra D./Dña. …………………… , mayor de edad, …………………… , de profesión …………………… , domicilio en …………………… y DNI n.º ….. , con base en los siguientes