El éxito del proceso verbal de desahucio

Por César Espert Rodríguez. Abogado de Ejaso Estudio Jurídico

Las modificaciones introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, así como las introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, han conseguido que el proceso verbal de desahucio garantice al arrendador-demandante la tutela judicial que proclama el artículo 24 de la Constitución Española.

Uno de los mayores problemas al que nos enfrentamos los profesionales que actuamos dentro del ámbito del derecho procesal civil es la lentitud (generalizada) de los Juzgados y Tribunales en el cumplimiento de la potestad jurisdiccional que les atribuye la Constitución Española: juzgar y hacer ejecutar lo juzgado. Es comúnmente conocido que la jurisdicción civil española es lenta, que los procedimientos declarativos se eternizan, que los plazos en que los jueces y secretarios dictan sus resoluciones exceden con creces de los marcados en las diferentes normas procesales.
Si a esta lentitud en la tramitación y resolución de los procesos declarativos se le añade la dificultad de conseguir hacer ejecutar lo juzgado, toda vez que es necesario iniciar un nuevo procedimiento mediante la interposición de la demanda ejecutiva (proceso ejecutivo que puede durar incluso más que el declarativo), el resultado es que el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española, queda totalmente vacío de contenido. Este artículo reconoce a todas las personas el derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos. A juicio del letrado que suscribe, desde el momento en que la Justicia es tan lenta que no puede garantizar la efectividad de la tutela solicitada, el ciudadano sufre indefensión.

En la actualidad, gracias a las modificaciones introducidas por las citadas leyes19/2009 y 4/2013, el proceso verbal de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la renta, o por expiración del plazo contractual, se ha convertido en un proceso ágil y eficaz que permite al demandante obtener la ejecución de la eventual resolución favorable en un tiempo más que razonable.

En el preámbulo de la Ley 19/2009 ya se decía que era necesario introducir ciertas medidas de estímulo que fomentaran el incremento de la oferta en el mercado de alquiler de viviendas, que en España representaba únicamente el 11% del mercado de la vivienda, mientras que la media europea se situaba cerca del 40%. El alquiler de viviendas permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Antes de la entrada en vigor de la citada ley, los propietarios eran más reticentes a la introducción de sus viviendas en el mercado de alquiler, ante el riesgo de impago y la incertidumbre que representaba un procedimiento judicial que no garantizaba la recuperación de la posesión de la vivienda en un tiempo razonable.

Analizaremos a continuación algunos de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que fueron modificados por las Leyes 19/2009 y 4/2013 que, a juicio de este letrado, han mejorado y agilizado los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios:
I.- Se modificaron los artículos 155 y 164 de la LEC, introduciendo un sistema particular de emplazamiento al demandado en el proceso de desahucio. La nueva redacción del artículo 155 establece como domicilio a efectos de actos de comunicación, a falta de pacto en contrario entre las partes, el del inmueble arrendado. Por tanto, no es necesario averiguar el domicilio del arrendatario por padrón municipal u otros registros públicos, pudiendo consignar en la demanda como domicilio el del inmueble arrendado.

La introducción de un nuevo párrafo en el artículo 164, precepto que regula la comunicación edictal, consiguió igualmente agilizar el trámite de notificación de la demanda al demandado. Así, si en el resto de procedimientos la comunicación edictal es el último recurso para notificar o emplazar al demandado tras las diferentes averiguaciones infructuosas reguladas en el artículo 156 de la LEC, en el caso del proceso de desahucio la notificación edictal se acordará directamente por el Secretario en caso de no haber podido notificar la demanda en el domicilio del inmueble arrendado.

Con estas modificaciones se consigue reducir enormemente el plazo de notificación de la demanda de desahucio al demandado. Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/2009 la notificación de la demanda al inquilino podría demorarse varios meses, siendo necesario practicar las averiguaciones judiciales reguladas en el artículo 156 de la LEC antes de que el Secretario acordase la citación edictal. Con la nueva regulación procesal la notificación de la demanda de desahucio no suele demorarse, en el peor de los supuestos, más allá de un mes.
II.- Siguiendo la misma línea marcada con la modificación de los actos de comunicación, se introdujo un nuevo párrafo al apartado segundo del artículo 497 de la LEC que regula el régimen de notificación de la sentencia en caso de rebeldía. Con la nueva regulación, la notificación de la sentencia al demandado citado en forma que no hubiera comparecido en la fecha señalada se efectuará mediante publicación edictal, sin necesidad de intentar previamente notificar la sentencia en el domicilio del demandado.
III.- Se introdujo un nuevo párrafo al artículo 220 de la LEC, estableciendo literalmente que la “sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda”. La introducción de este nuevo párrafo consagró lo que la Jurisprudencia en la materia venía sosteniendo sobre la estimación de la pretensión de que se condene a los arrendatarios demandados al pago de las rentas vencidas hasta el momento de la recuperación de la posesión.
Esta medida, más que agilizar el proceso de desahucio, evita que el arrendador deba iniciar un nuevo proceso para reclamar los daños y perjuicios por la ocupación del inmueble arrendado desde la presentación de la demanda hasta la recuperación de la posesión del inmueble.
IV.- Se modificó el apartado tercero del artículo 440.3 de la LEC, estableciendo que la cédula de citación apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista; modificándose igualmente el artículo 447 en el sentido de fijar el plazo para dictar sentencia tras la celebración de la vista en cinco días.
Comprobamos cómo el legislador redujo a la mitad el plazo para dictar sentencia en los procesos de desahucio, agilizando aún más la conclusión del procedimiento.

V.- Pero, en opinión de este letrado, los cambios más eficaces introducidos por la Ley 19/2009 fueron la modificación del apartado tercero del artículo 437 de la LEC y la introducción de dos nuevos apartados en el artículo 549 de la misma norma procesal.

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