El marco legal de la tokenización de inmuebles en España
Es posible la tokenización inmobiliaria, en sentido amplio, en nuestro país, pero debemos ser rigurosos con la terminología y los instrumentos jurídicos empleados
El marco legal de la tokenización de inmuebles en España
Es posible la tokenización inmobiliaria, en sentido amplio, en nuestro país, pero debemos ser rigurosos con la terminología y los instrumentos jurídicos empleados
En España y en el resto del mundo se sigue hablando del potencial de la tokenización inmobiliaria, pero actualmente, ¿es esto posible? ¿Se puede titulizar un derecho real inmobiliario mediante una ficha criptográfica representada en una tecnología de registro distribuido (TRD)? La respuesta es que sí, al menos en España.
No obstante, no se está haciendo y en este artículo explicaremos por qué y cuáles son las alternativas existentes.
Conceptos básicos
La tokenización es una nueva forma digital de representar un derecho o valor en TRD, esto es, en una blockchain. Por tanto, no es correcto hablar de tokenización de activos, sino de tokenización de derechos sobre ciertos activos. Tokenizar una propiedad inmobiliaria significa tokenizar un derecho real sobre esa propiedad.
Tokenización del derecho real inmobiliario
Como se ha indicado, actualmente no se están tokenizando estos derechos en sentido estricto. Esto se debe a que los derechos tokenizados están sometidos a la misma regulación sectorial que les aplicaría si no estuvieran tokenizados, esto es, al Código Civil, a la Ley Hipotecaria y un largo etcétera.
Conforme a esta normativa, la transmisión de un derecho real de propiedad sobre un bien inmueble, por ejemplo, debe llevarse a cabo en documento público. Además, si queremos que esa transmisión goce de eficacia frente a terceros (erga omnes) debe inscribirse, a su vez, en el Registro de la Propiedad.
Distintos registradores de la propiedad en España ya se han pronunciado al respecto, indicando que sí es posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el hecho de la tokenización, señalando que para la transmisión de un derecho real determinado, se requiere de una traditio concreta, como puede ser la transmisión de cierto token.
(Imagen: E&J)
Sin embargo, como cualquiera puede percatarse, carece de sentido práctico tokenizar un derecho real inmobiliario si, además, los titulares van a tener que llevar a cabo todos los trámites notariales y registrales indicados. Por ello, en la actualidad, hay alternativas a este sistema. Veamos algunas de ellas.
Formas de tokenización “indirecta” o parcial de derechos reales inmobiliarios
Ante la falta de practicidad del sistema anterior, muchos operadores han acudido a otras formas jurídicas de “tokenización inmobiliaria”.
La mayoría de estos operadores son empresas que, a través de plataformas digitales, habitualmente permiten a terceros beneficiarse de los derechos económicos generados por determinados bienes inmuebles.
Algunas de estas plataformas son meros intermediarios entre inversores y promotores de proyectos (proveedores de servicios de financiación participativa (PSFP) o plataformas de crowdfunding) y, otras en cambio, captan los fondos para proyectos propios (no de terceros).
Las primeras deben estar autorizadas por la CNMV como PSFP y las segundas no requieren esta autorización. Estas empresas, generalmente las segundas, están acudiendo a determinados instrumentos jurídicos, como los préstamos participativos o el equity, para llevar a cabo estas inversiones.
Préstamos participativos
El préstamo participativo es un tipo de contrato de préstamo en el cual los intereses son variables, dependiendo de una serie de factores detallados en el contrato.
Generalmente, esta variabilidad en las inversiones inmobiliarias suele ir ligada a los rendimientos económicos generados por la explotación de un inmueble concreto (rendimientos del alquiler o de la venta).
(Imagen: E&J)
Existen una serie de condicionantes a la hora de captar fondos en España a través de esta modalidad y es importante que las empresas que están llevando a cabo este modelo cumplan con la normativa, pero es una alternativa válida. Además, en caso de tokenizarse el derecho de crédito, la transmisión de este se hace mucho más sencilla que la tokenización del derecho real inmobiliario.
En cualquier caso, sería recomendable que estos operadores ofrezcan algunas garantías adicionales a los inversores, como, por ejemplo, hipotecar el inmueble para garantizar el pago de la deuda. De esta forma, los inversores estarían altamente protegidos frente a una situación de impago.
Acciones o participaciones sociales de una entidad titular del inmueble
También se está hablando de esta otra modalidad que ya era habitual con carácter previo a la tokenización. Baste decir aquí que, actualmente, no es posible representar participaciones sociales en TRD o, al menos, no gozan de la seguridad jurídica que sí gozan las acciones de una sociedad anónima (SA). Este tipo de entidades sí pueden tokenizarse con plena seguridad jurídica. Por ello, si tokenizamos las acciones de una SA que sea titular de un inmueble, también podemos hablar de tokenización inmobiliaria.
Ofertas de valores tokenizados en España
Hemos de destacar que, actualmente, si los tokens mencionados anteriormente son libremente transmisibles, tendrán la consideración de valores negociables.
En España, para poder ofertar al público tokens representativos de los derechos indicados anteriormente, será necesario que dicha oferta la supervise una entidad encargada del registro e inscripción de los tokens en la blockchain (ERIR).
Por tanto, ¿es posible la tokenización inmobiliaria, en sentido amplio, en España? Sí, pero debemos ser rigurosos con la terminología y los instrumentos jurídicos empleados.
