El reciente decreto que regula las rentas de alquiler raya la expropiación

El Consejo de Ministros del 29 de abril (BOE de 30-03-2022) ha aprobado un norma ómnibus de medidas para paliar los efectos de la Guerra de Ucrania, el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo. Entre esas medidas se encuentra el artículo 46[1] que limita los incrementos de renta con motivo de las cláusulas de actualización pactadas entre arrendadores y arrendatarios. La redacción no hace referencia a un porcentaje numérico expreso, sino que se remite al Índice de Garantía de Competitividad que determina el Instituto Nacional de Estadística (INE) cuya última publicación lo establece en 2,02 %. En definitiva, se inmiscuye en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios y deja sin efecto los pactos entre las partes que normalmente radican en el Índice de Precios al Consumo que también publica en INE y que este año a marzo 2022 alcanzaba un 9,8 anual con una inflación subyacente del 3,4 lo que sitúa la variación ponderada en un 6,4%, por tanto, 4,38 puntos superior al Índice de Garantía de Competitividad que constituye el techo de incremento de las actualizaciones de renta según el Real Decreto Ley.

La primera cuestión que se plantea es la legalidad de la medida en cuanto afecta a las relaciones inter privatos. La injerencia del poder público en los Derechos de los particulares se ha convertido en algo tan cotidiano (urbanismo, dominio público, etc.) que a nadie escandaliza cuando se produce una inmisión como la que vamos a analizar. Es cierto que cualquier derecho de contenido económico es susceptible de ser limitado o atraído por el Estado. Entiéndase en el sentido de un poder público de cualquier ámbito territorial. La figura se llama expropiación y tal potestad se recoge en nuestra Constitución de 1978, aunque ya se recogía en las sucesivas Leyes de Expropiación Forzosa, desde la de 1954.

La Real Academia Española define la expropiación como «Privar a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o interés social previstos en las leyes». Magnífica definición que, frente a la opinión profana, no sólo recoge que afecta a las propiedades inmobiliarias, sino a cualquier bien o derecho, salvo los derechos de la persona, inmanentes al ser humano.

Sólo podría hacerse por norma con rango de Ley

La Constitución en su artículo 33, después de declarar la protección del derecho de propiedad, señala en su apartado número 3 que: “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.

«Nuestro Tribunal Supremo ha reconocido el derecho al resarcimiento en variadas Sentencias» (Foto: E&J)

En mi opinión hay que enfocar por ahí esta nueva norma del Estado, que implica consecuencias trascendentales. La primera es que sólo podría hacerse por norma con rango de Ley, porque como indica la CE la declaración de utilidad pública o interés social conlleva esa exigencia. Y la segunda, más trascendente desde el punto de vista material, es que conlleva “la correspondiente indemnización”.

Como complemento de la institución expropiatoria, la Constitución Española en el artículo 106.2 reconoce que “Los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos”. Se trata de una lesión que el ciudadano no tiene el deber de soportar y que en este caso afecta a unos concretos administrados situados en una posición generada en el ámbito de su libertad y autonomía, su actuación como propietarios y arrendadores.

La indemnización por acto de Ley o del llamado Estado Legislador se ha reconocido por la Jurisprudencia. Una actuación que tuvo gran repercusión pública fue el llamado “céntimo sanitario”, un recargo en el Impuesto sobre las Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos (IVMDH) que implicaba la extralimitación del Estado español al transponer la Directiva 77/388/CEE, del Consejo, de 17 de mayo de 1977, que fue impugnado por numerosos transportistas que vieron afectado el precio del combustible por una disposición que conculcaba el Derecho Comunitario en que teóricamente encontraba su fundamento.

No podrá evitar su obligación de indemnizar a los afectados

Se trataban en estas reclamaciones de la específica responsabilidad patrimonial del Estado Legislador al haberse producido daños económicamente evaluables generados por la actividad legislativa, mediante la aprobación de la Ley que introdujo el impuesto en cuestión. Por otra parte, se trataba además de un daño evaluable cuantitativamente, de forma muy sencilla al tratarse de un acto tributario, por lo tanto, de efectos patrimoniales directos, resultado del efectivo cumplimiento por esta parte de la normativa española y del que se derivaba la obligación de resarcimiento.

Nuestro Tribunal Supremo ha reconocido el derecho al resarcimiento en variadas Sentencias (17 de septiembre de 2010, 18 de febrero de 2016, 21 de septiembre de 2020, 5 y 7 de octubre de 2020, entre otras), incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, conocido como Tribunal de Luxemburgo, se pronunció en el caso del céntimo sanitario mediante su Sentencia de 27 de febrero del 2014.

El corolario de esta exposición es que si consigue el Gobierno justificar la utilidad pública o el interés social de la limitación al 2,02 % de la actualización de rentas, podrá establecerlo por una Ley o un Decreto-Ley que es la fórmula elegida, pero no podrá evitar su obligación de indemnizar a los afectados.

Respecto a estas indemnizaciones, el Gobierno juega con los grandes datos, es decir, puede haber decenas o centenares de miles de arrendadores afectados, pero cuál va a ser su reacción a la medida si sólo afecta a cada una en uno o dos contratos y por tiempo limitado. Pocas personas van a promover una reclamación administrativa y subsiguiente recurso contencioso ante la Jurisdicción en reclamación de tal derecho, salvo que se generalicen las reclamaciones como ocurrió entre los transportistas con el céntimo sanitario. Por su parte, los grandes tenedores, en términos de la norma, tienen demasiados intereses en juego en manos del Gobierno para enfrentársele. En definitiva, el Gobierno ha impulsado una norma compleja, oscura y cuya utilidad o interés social no se deduce de las escasas y genéricas líneas que le dedica su Exposición de Motivos, pero va a tener pocas consecuencias materiales, salvo el perjuicio mayor o menor a los arrendadores.

Por otra parte, la redacción de la norma se refiere sólo a los contratos cuya fecha de actualización se sitúe entre la promulgación de la norma y el final del mes de junio, y deja en el vació los efectos de la disposición transcurridos esos tres meses, planteando cuestiones cómo ¿se podrá aplicar la integridad de la actualización conforme a contrato transcurridos esos tres meses?, ¿la actualización de la siguiente anualidad se habrá de aplicar sobre la base de la renta legalmente limitada?, etc. En sí misma, la determinación de un periodo temporal limitado es en sí una arbitrariedad que produce situaciones aleatorias. Un propietario podría estar actualizando un contrato el 30 de marzo al 7,6 % y el mismo no podría hacerlo en otro contrato que venciera el 1º de abril más que al 2,02 %.

No acaban ahí las cuestiones legales que plantea el reciente Real Decreto-Ley, a simple vista hay alguna otra como la distinción y discriminación entre quienes sean o no grandes tenedores, lo que plantea un problema de confrontación con el principio constitucional de igualdad ante la Ley. Desde luego su técnica legislativa no es ejemplar, ni mucho menos. Me temo que acabará en el Tribunal Constitucional.

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[1] Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.