Hacia los diez años de vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos.Estudio jurisprudencial de la LAU. Las Resoluciones de las Audiencias Provinciales
Hacia los diez años de vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos.Estudio jurisprudencial de la LAU. Las Resoluciones de las Audiencias Provinciales
Joan Martínez. (Imagen: E&J)
INTRODUCCIÓN.
Desde el contrato de inquilinato romano hasta nuestros días las normas que han venido a regular las posturas intervensionistas o liberadoras en la regulación de los arrendamientos urbanos tienen como aspecto común la necesidad sentida por el legislador y por los ciudadanos de la adaptación del derecho a las nuevas realidades socio-económicas de las diferentes épocas. El Código Civil vino a establecer un criterio unitario en la regulación de los arrendamientos que antes se regularon por el Decreto de 8 de junio de 1813 y por la Ley de 9 de abril de 1842. Se pretendía con ello recoger toda la regulación en aplicación no sólo de la normativa sino también de las disposiciones transitorias que el mismo recogía al final de su cuerpo. El criterio, sin embargo, se había cambiado respecto de las anteriores normas. La intervención administrativa aparece con un elenco de leyes que inicia, con carácter provisional, el Real Decreto de 21 de julio de 1920. Con posterioridad a ello las Leyes de 31 de diciembre de 1946, sustituida primero por la Ley de 22 de diciembre de 1955 y completada por la Ley de 11 de junio de 1964, culminarían el proceso regulador con el Texto refundido del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre que estuvo vigente hasta el 1 de enero de 1995, fecha en la que entra en vigor la nueva norma que hoy estudiamos :Ley 29/94, de 24 de noviembre. El intervensionismo y la protección giró bruscamente con el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril que puede entenderse como una avanzadilla de la nueva norma vigente desde 1995. En todos estos supuestos normativos pero más especialmente en los periodos comprendidos desde la entrada en vigor de la Ley de 1964 hasta el citado Decreto Ley 2/85 , y desde este hasta la entrada en vigor de la nueva norma, ha sido, es y será , especialmente importante la jurisprudencia ( también la doctrinalmente denominada «menor´´) en la aclaración, configuración y resolución de los diferentes supuestos que las normas presentan. Es por ello más que interesante realizar, cada cierto tiempo, una labor retrospectiva que nos permita aclarar los múltiples criterios que , día a día, se van generando.
I.- ARTÍCULO 1: ¡MBITO DE APLICACIÓN
CONCEPTOS Y REQUISITOS A TENER EN CUENTA:
1. Concepto de Finca urbana.
2. Carácter urbano.
3. Destino primordial de la finca urbana arrendada.
4. Exclusión de:
1. Arrendamientos Complejos.
2. Arrendamiento de Industria.
3. Figuras intermedias.
4. Arrendamientos expresamente excluidos por la norma.
SENTENCIAS
1.- Audiencia Provincial de ¡lava, Sec. 1º, Sentencia de 16 de abril de 2002, nº 113/2002
En ese ámbito debemos ya establecer que independientemente del proceso interno de formación de la voluntad contractual de la Administración contratante, arrendadora, la relación jurídica establecida es de esa naturaleza estrictamente privada y sometida al régimen de los contratos civiles, art. 344 del Código Civil. En esa situación, la cesión del uso de un inmueble para satisfacer la necesidad de permanente de vivienda a cambio de un precio cierto, art. 1543 del Código Civil, es una relación de arrendamiento sometida al régimen de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, conforme a lo dispuesto en sus arts. 1 y 2.
2.- Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 21º, Sentencia de 9 de enero de 2002.
La jurisprudencia entiende que quedan excluidos de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometidos a la del Código Civil los arrendamientos de local cuando la actividad que en el local se desarrolla no tiene fundamento propio, autónomo e independiente, sino que son meras secuelas complemento o parte integrante de otro negocio superior al que se encuentran supeditados en cuanto al horario de atención al público, clientes a los que se atiende y sometimiento a un control por parte de la dirección del negocio matriz. El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina en las siguientes sentencias: 22 de junio de 1966 (Bar y bombonería instalado en el interior de un edificio destinado a teatro); 22 de noviembre de 1968 (dependencia situada en el ángulo de la sala de proyecciones del cine «Castilla», estando destinado a la venta de refrescos, cafés, licores, y caramelos); 10 de marzo de 1971 (Peluquería de señoras y caballeros instalada en el interior de un hotel); 3 de noviembre de 1977 (Puesto de venta de frutas instalado en el interior de un supermercado); 25 de mayo de 1992 (Local arrendado para restaurante que forma parte integrante de un complejo turístico).
3.- Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4º, S 28-3-2001
Academia de Enseñanza
El apelante pretende que la actividad desarrollada (Academia de enseñanza) por el arrendatario es incardinable en este último precepto, frente al criterio del Juez de que lo es en el artículo 1º . Al respecto debemos concretar, ante todo, cuál es el concepto de local de negocio, al que nos hemos referido, y así, doctrinalmente se califica como tal aquel que:
a) Recaiga sobre una finca urbana dotada de edificaciones habitables.
b) Que el destino primordial de la finca sea el ejercicio en ella de una actividad destinada a la producción o cambio de bienes o servicios.
c) Que la actividad se desarrolle de forma organizada y empresarial.
d) Que esté presidida por ánimo de lucro.
e) Que el establecimiento esté abierto al público.
Por lo demás, la calificación de una edificación como vivienda o local dependerá de la voluntad de las partes plasmada en el contrato, al margen de la morfología física de la edificación arrendada.
4.- Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 3º, Sentencia de 7 de enero de 2002
Autoescuela
5.- Audiencia Provincial de Zaragoza: Sec 4º, Sentencia de 4 de octubre de 2001
Academia de Idiomas
6.- Audiencia Provincial de Barcelona: Sec. 13º, Sentencia de 22 de abril de 2002.
Médico
(Ver texto íntegro de la Sentencia en Base de Datos de Jurisprudencia Economist & Jurist, marginal 65289)
7.– Audiencia Provincial de Barcelona: Sec. 4º, Sentencia de 29 de abril de 2002
Almacén que se convierte en garaje
(Ver texto íntegro de la Sentencia en Base de Datos de Jurisprudencia Economist & Jurist, marginal 65308)
8.- Audiencia Provincial de Alicante. Sec 5º. Sentencia de 24 de septiembre de 2002
Solar
El objeto del contrato de arrendamiento se aproxima al concepto de solar, que es el término empleado en la cláusula cuarta del contrato, entendido este como una extensión de terreno comprendida en el casco de las poblaciones y sus zonas de ensanche, destinada a futura edificación, aunque por el momento esté dedicada a usos y utilidades económicas compatibles con su estado actual y cerrada sobre sí para el mejor aprovechamiento, diferencia esta que se colige del art. 1 de la LAU estando excluido de la legislación especial arrendaticia, según una reiterada jurisprudencia, recogida entre otras en las Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1982 y 22 de diciembre de 1983, recaídas bajo la vigencia de la anterior LAU.
9.- Audiencia Provincial Madrid, Sec 21º, Sentencia de 3 de abril de 2001
Industria:
Sin embargo la doctrina más autorizada, y a la vez preponderante, llega a la conclusión contraria, esto es, a que los arrendamientos de industria no son arrendamientos para uso distinto al de vivienda, al ser el primer requisito que exige el artículo 3.1 de la vigente ley arrendaticia, para que el arrendamiento se considere como tal, el que recaiga sobre una «edificación» («se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior», y en atención a que el objeto del arrendamiento de industria no es una «edificación», sino, como decía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, «una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada», sin perjuicio de que entre sus varios elementos se encuentre el propio edificio, lo que excluye al arrendamiento de industria del ámbito de aplicación del artículo 3 y, por tanto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando sometido directamente al Código Civil. Criterio este que es acogido por numerosas sentencias, todas las cuales entienden que el arrendamiento de industria continúa estando sometido a la legislación común.»
Ver texto íntegro en documento adjunto
Estudio jurisprudencial de la LAU
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