(I/II) Ejecución de vivienda en supuestos de vulnerabilidad: el alquiler social

En España, la cultura de la propiedad privada está muy arraigada, a diferencia de otros países, en los que estadísticamente abunda más el alquiler.

Esa cultura española se transmite de padres a hijos, lo que justifica que seamos uno de los países europeos que cuenta con mayor número de habitantes con morada propia: Según Eurostat, en España el 76.2% es de las viviendas habituales es de propiedad, frente a Suiza, dónde es el 41.6%.

La generalización de la propiedad en España provocó una concesión de hipotecas masivas a personas a las que les resulta imposible su asunción, generándose un bucle que tras enormes subidas de precios al final explosionó, episodio que patrocinó el “boom inmobiliario” y del que todavía estamos sufriendo las consecuencias.

Tras esa explosión, el Gobierno, puso en marcha alternativas, para que las ejecuciones de las viviendas habituales no sea un drama y provoque el desamparo para miles de familias vulnerables.

El concepto clave es la hipoteca inmobiliaria, noción con la que estamos más que familiarizados, pero que para muchos requiere de entendimiento. La hipoteca inmobiliaria es un derecho real que se constituye en garantía de una obligación dineraria sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables, los cuales permanecen en posesión del propietario y facultan al titular la venta de dichos inmuebles en el caso de no satisfacerse la obligación para dar con el importe del crédito de manera que, en principio, el titular del derecho de hipoteca tiene plenas facultades para poder realizar (vender o subastar) lo que constituye una vivienda familiar.

«La generalización de la propiedad en España provocó una concesión de hipotecas masivas a personas a las que les resulta imposible su asunción». (Foto: Economist & Jurist)

Los abusos y/o consecuencias pueden ser más que devastadores, puesto que tras la ejecución hipotecaria sigue el desalojo o lanzamiento judicial de los que habitan en la morada familiar, con el consecuente declive social.

Tras esta introducción, abordaremos el análisis de una de las medidas encaminadas a mantener a los deudores/ejecutados dentro de su vivienda habitual de forma cronológica, que, como veremos en la segunda parte del hilo de este artículo y que publicaremos próximamente, adquieren especial relevancia en la aplicación dentro del procedimiento concursal, y más concretamente en la Ley de la Segunda Oportunidad.

CRONOLÓGICO

En 2012, se publica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El artículo 3 de este texto, define qué deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual se consideran en el umbral de exclusión y la concurrencia de circunstancias para que se les permita la aplicación de las medidas conducentes a la protección;

Supuestos de especial vulnerabilidad:

• Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
• Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo.
• Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
• Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite, acreditadamente, de forma permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en la que el deudor se encuentre en situación de desempleo.
• Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
• El deudor mayor de 60 años.

Circunstancias económicas

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
  El límite será de cuatro veces en los supuestos 4 y 5 del apartado anterior y de cinco veces en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. Además, el límite definido para cada caso se incrementará por cada hijo a cargo dentro de la unidad familiar en 0,15 veces el IPREM para familias monoparentales y 0,10 veces el IPREM para el resto de las familias.
• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Figura como anexo a este Real Decreto-ley el Código de Buenas Prácticas (CBP) para la reestructuración de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Las entidades de crédito se adhieren voluntariamente al CBP.

Por Resolución de 16 de abril de 2021, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa se publica la lista de entidades que comunican actualmente su adhesión.

«La renta máxima anual deberá ser del 3 por ciento del valor de la vivienda en el momento de su ejecución». (Foto: Economist & Jurist)

En 2013 se publica y entra en vigencia la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En su artículo 1.1 y en relación con la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables establece que “Hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante (…)  el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código”.

ALQUILER SOCIAL POR 5 AÑOS CON RENTA LIMITADA

En 2017, por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012 y la Ley 1/2013, y entre otras medidas, en su artículo 1. Dos, modifica los apartados 4 y 5  del anexo del CBP, dando la posibilidad al deudor hipotecario ejecutado, cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda habitual, el alquiler de la misma.

Las condiciones del alquiler serán las siguientes:

• La renta máxima anual deberá ser del 3 por ciento del valor de la vivienda en el momento de su ejecución y para ello, el deudor que opte por esta vía debe aportar una tasación actualizada de la vivienda certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
• La duración del arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años, que podrá prorrogarse anualmente por voluntad de las partes ejecutada y adjudicatario por cinco años más.

Esa importante medida, protege al ejecutado y a su familia de un inminente lanzamiento forzoso y dramático de su vivienda habitual y permite que ese duro trance se convierta en mucho más llevadero a la par que mentaliza de forma suave y no traumática al deudor, que la vivienda ya no le pertenece y que en 5 años deberá, de forma pacífica, abandonarla e incluso le permite en el caso de que pueda recuperarse optar a adquirirla de nuevo en un futuro, puesto que el Real Decreto-ley 5/2017, en su Disposición adicional segunda, relativo a medidas complementarias, prevé que el Gobierno proponga en breve medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, medidas que deberán tener en cuenta el precio de adjudicación, la posibilidad de que  se descuenten del mismo parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización de la hipoteca, entre otras.