Impagos de alquiler como consecuencia de la Covid-19: distintas alternativas planteadas para su reparación

El impago de la renta arrendaticia es la mayor preocupación de las partes que suscriben un contrato de arrendamiento, más con la situación actual de crisis sanitaria, económica y laboral derivada de la pandemia COVID-19.

Los contratos de arrendamiento redactados antes de la pandemia no contenían ninguna estipulación con relación a los efectos derivados de una pandemia, al tratarse de unas circunstancias imprevisibles y sobrevenidas.

Entendemos que un impago de renta derivado de una situación tan extraordinaria requiere la colaboración de las partes arrendaticias para intentar solucionarla y llegar a un acuerdo que evite los inconvenientes de los procesos judiciales.

En muchos casos, directamente entre las partes se han pactado anexos al contrato con suspensiones temporales de contrato -fundamentalmente cuando se cerraron determinados locales en el estado de alarma- reducciones temporales de renta y en ocasiones moratorias de pago. En otros casos, se ha optado por solicitar las ayudas estatales a través de préstamos a través del Instituto de Crédito Oficial o a través de programas de las distintas comunidades autónomas.

Las medidas económicas y sociales para contrarrestar el impacto de la pandemia diferencian si el propietario es un particular (está excluido de tener que ayudar directamente al inquilino) o un gran tenedor. Si el arrendador es un gran tenedor, se han establecido medidas temporales de reducción de renta un 50% o moratorias de aplazamiento de pago de renta.

Otras medidas, en materia de vivienda, es la suspensión por un período máximo hasta el 9 de mayo de 2021 (o mientras dure el estado de alarma) de todos los desahucios en los que el arrendatario pueda acreditar una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la COVID-19, siempre y cuando no pueda encontrar una alternativa habitacional. Se paralizan también los lanzamientos de familias vulnerables con menores o dependientes a su cargo o de víctimas de violencia machista que residan en viviendas de grandes tenedores, aunque no tengan contrato.

Si a través de acuerdos o ayudas de alquiler no se soluciona la situación, los arrendatarios deben intentar a toda costa no dejar de pagar el alquiler, ya que las consecuencias pueden ser muy adversas y terminar en un desahucio por impago de alquiler  y por otro lado, los arrendadores deben tener en cuenta la suspensión de los desahucios de vivienda para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y que muchos arrendatarios intentan ampararse en la solicitud de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” (modificación sustancial y sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato y por tanto necesidad de adaptar lo pactado a la realidad social del momento) pero dependerá de un tribunal decidir si opera o no para cada caso que se invoque.

Audiencia Provincial de Barcelona, primer tribunal en aplicar la cláusula rebus sic stantibus (FUENTE: Economist & Jurist)

De momento, como recoge Economist & Jurist en su publicación de fecha 13 de enero de 2021, disponemos de una sentencia de Primera Instancia, dictada por el Juzgado nº 20 de Barcelona, sentencia 1/021, de 8 de enero, no firme, que si aplica la cláusula “rebus sic stantibus”, pero se trata de una arrendamiento de industria, en el que el arrendador -gran tenedor­-  cede además el negocio hotelero.

En definitiva, a fecha actual, no disponemos de jurisprudencia relativa al enfrentamiento entre el principio “pacta sunt servanda” que recoge el artículo 1091 del Código Civil y la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” por los efectos sanitarios, económicos y laborales derivados de la pandemia de la COVID-19.

Nuestra recomendación, dada la inseguridad jurídica y colapso judicial, además de asesorarse con un especialista en derecho inmobiliario, es intentar llegar a acuerdos entre las partes hasta que se solucione esta situación tan extraordinaria.

Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas