Incremento en la fiscalidad por la venta de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas en el IRPF

Por Joaquín Malvesí Martínez.Bellavista Abogados y Economistas

En la actualidad, la ganancia obtenida por la venta de un inmueble se considera renta del ahorro, y está gravada al tipo del 21% hasta los 6.000 euros, el 25% por el exceso hasta los 24.000 euros, y al 27 por ciento el resto de la ganancia.

No obstante, para determinar el importe de la ganancia no basta con descontar del precio de venta el coste de dicho inmueble; también hay que tener en cuenta la fecha de adquisición, dado que al valor de adquisición se le aplica un coeficiente de actualización mediante el cual se obtiene el “valor de adquisición actualizado”, siendo éste el valor a deducir del precio de venta para determinar el beneficio o ganancia obtenido. Aun así, si el inmueble se adquirió con anterioridad de 31 de diciembre de 1994 hay que tener en cuenta que es aplicable una reducción a las ganancias obtenidas, que será más importantes cuanto mayor sea la antigüedad (coeficiente de abatimiento).

En este punto conviene recordar que en caso de tratarse de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, el beneficio puede quedar exento, total o parcialmente, si el contribuyente reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda habitual.

En caso de tratarse de un inmueble afecto a una actividad económica, el tratamiento fiscal difiere, puesto que no son de “aplicación los coeficientes de abatimiento”, y los coeficientes de actualización a aplicar son los que se regulan en el Impuesto sobre Sociedades.

Pues bien, con la reforma fiscal prevista por el gobierno se pretenden eliminar los “coeficientes de abatimiento” y los “coeficientes de actualización”,si bien se reducen los tipos aplicables a la base imponible del ahorro.

De esta forma se eleva la presión fiscal por este tipo de operaciones, por lo que conviene tenerlo muy presente si se tiene la intención de transmitir algún inmueble.

Ejemplo:

Supongamos un contribuyente que adquirió una vivienda el 19 de enero de 1993 por 120.000 euros (impuestos y gastos incluidos). En fecha 19 de septiembre de 2014 transmite la vivienda por 500.000 euros. En principio la ganancia patrimonial es de 380.000 euros, pero una vez aplicado el coeficiente de actualización el coste aumenta hasta 159.588 € (120.000*1,3299 €), lo que deja reducida la ganancia a 340.412 €.

A esta ganancia hay que restarle la reducción por antigüedad (coeficiente de abatimiento) que en este caso es de 45.383 euros, lo que deja reducida la ganancia a 295.029 euros, siendo la cuota a pagar de 78.938 euros.

A partir de enero de 2015 la factura fiscal de esta misma operación sería de 90.080 euros.

Evidentemente cuanto mayor antigüedad tenga el inmueble, mayor diferencia de tributación se producirá al ser mayor la reducción aplicable por los coeficientes de abatimiento.

Si el precio de transmisión fuese de 1.000.000 de euros la cuota a pagar en la renta del ejercicio 2014 sería de 195.939 euros, y a partir de enero de 2015 la factura fiscal de esta misma operación sería de 210.080 euros.