La devolución de los gastos de formalización de hipoteca

STS de 23 de diciembre de 2015 y SAP Zaragoza de diciembre de 2016

 Por Alberto Sanjuan Bermejo. Socio del área de litigación y arbitraje de Cross Abogados

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas de los préstamos hipotecarios que obligan al cliente a asumir todos los gastos e impuestos de formalización de hipotecas, cuando deberían ser asumidos por los bancos. Desde entonces, la Audiencia Provincial de Zaragoza, un juzgado de Pontevedra, otro juzgado de Granollers y otro de Oviedo, al menos, han dado la razón a los clientes.

SUMARIO:

-STS de 23 de diciembre de 2015 y SAP Zaragoza de diciembre de 2016

-Gastos e impuestos sufragados por los clientes vs. banco:

1. Los gastos de Notario y Registrador
2.  Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)
3.  Los gatos de la gestoría que tramitó la hipoteca

El caso de la Audiencia Provincial de Zaragoza ha supuesto una “revolución” en toda España que cada día nos pregunta qué pueden hacer para reclamar estos gastos, qué gastos pueden recuperar y cómo hacerlo. La importancia de esta sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza radica en que sigue el criterio fijado por el Tribunal Supremo y que se trata de una instancia con un peso específico en al panorama judicial (no estamos hablando del criterio de un juzgado de primera instancia susceptible de ser revocado por la Audiencia Provincial, sino del criterio de los magistrados de dicha Audiencia). La cuestión, desde un punto de vista jurídico no es sencilla o, por lo menos, no tan sencilla como en algunos foros se pretende plantear. Son muchas las cuestiones jurídicas de naturaleza civil y fiscal que planean sobre este nuevo frente judicial que, de materializarse a favor de los clientes, supondría un verdadero quebranto en las cuentas de la banca. Se estima en torno a los 18.000 millones de euros (4 veces más que el problema económico que hoy está encima de la mesa con el conflicto de las cláusulas suelo y que se cifra en unos 4.000 millones de euros). A continuación, vamos a tratar de analizar y dar respuesta a las principales cuestiones jurídicas que se están suscitando en una cuestión que empieza ahora a dar sus primeros pasos en los juzgados. Para ello necesariamente debemos partir del pronunciamiento del Tribual Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 y del pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Zaragoza en su reciente e importante sentencia de diciembre de 2016.

La primera cuestión se centra en concretar de qué tipo de cláusulas estamos hablando. La Audiencia Provincial de Zaragoza, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, declara nula la cláusula del contrato que establece que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, subsanación, tramitación” de la escritura hipotecaria. El Tribunal Supremo ya afirmó que “resulta llamativa la extensión de la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo, normas legales”. También dice que esta cláusula “no permite la mínima reciprocidad en la distribución de gastos, cuando no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, es decir, del banco. El art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU) califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto «la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables» (numero 2º), como «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» (numero 3º). Según el Tribunal Supremo, este artículo atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la aplicación analógica está justificada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

Por lo tanto, y con independencia de los debates jurídicos que ahora abordaremos, hay pocas dudas de que este tipo de cláusulas son abusivas por su propio contenido, sin necesidad de valoración alguna sobre otras cuestiones fácticas y jurídicas como el conocimiento del cliente de esta cláusula en su contrato o la experiencia previa en productos financieros o hipotecarios. Estas cuestiones, tan habituales en los debates judiciales sobre acciones de nulidad por vicio en el consentimiento (preferentes, valores, swaps, hipotecas multidivisas, etc.) no tienen cabida en el análisis sobre la nulidad de estas cláusulas que imponen la cliente el pago de todos los gastos y tributos. Las mismas son nulas por su propio contenido abusivo y no admiten más prueba que la de su existencia una escritura de préstamo hipotecario.

La segunda cuestión que debemos abordar necesariamente recae sobre qué gastos e impuestos sufragados por los clientes como consecuencia de estas cláusulas debería haber asumido el banco. Serían falso decir que esta es una cuestión pacífica a día de hoy. De hecho, el debate está cada vez más interesante. La Jurisprudencia que irá llegando sobre este asunto nos podrá posicionar y concretar algunos matices que aún no han quedado del todo resueltos en la sentencia del Tribunal Supremo y la de la Audiencia Provincial de Zaragoza. A modo de resumen, podemos hablar de los siguientes conceptos:

1. a) Los gastos de Notario y Registrador

En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), el Tribunal Supremo ha sido claro al afirmar que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, estas cláusulas no solo no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante.

1. b) Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)

Otro de los gastos comprendidos en la cláusula declarada nula por el Tribunal Supremo, son los tributos. Siempre existe mención a ellos en las cláusulas de asunción de gastos por el prestatario incluidas por las entidades en las escrituras de préstamo hipotecario, tanto en las más extensas y “detalladas” (dentro de su generalidad) que enumeran los gastos y costes asumidos, como incluso en las más genéricas y escuetas posibles, que solo hacen referencia a “todos los tributos, comisiones y gastos”. El resultado: en virtud de todas ellas, el pago de los tributos devengados como consecuencia de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria corresponde al cliente prestatario y así se han venido liquidando históricamente.

Declarada la nulidad de dichas cláusulas por los argumentos del Tribunal Supremo aludidos anteriormente (mantenidos por la Audiencia Provincial de Zaragoza), la cuestión ahora radica en determinar la cantidad que pueden reclamar los prestatarios a las entidades financieras prestamistas en relación con los impuestos liquidados. Para ello resulta obligatorio dar respuesta a la siguiente pregunta: ¿a quién hubiese correspondido el pago de los tributos si no se hubiese impuesto al consumidor? En función de ello, todos aquellos impuestos liquidados por los prestatarios de los que el sujeto pasivo fuera la entidad, se considerarán abonados por aquel indebidamente y, por tanto, los podrá reclamar.

Resulta oportuno aclarar que, en las operaciones de compraventa de vivienda en las que el consumidor obtiene financiación de una entidad, este liquida varios impuestos. Pero no sobre todos ellos tiene consecuencias la sentencia del Tribunal Supremo. Dicha Sentencia declara la nulidad de la cláusula de imposición de gastos al consumidor de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria concedido por entidad financiera, de modo que solo tiene consecuencias, en lo que a tributos se refiere, sobre los liquidados por el consumidor como consecuencia del préstamo con garantía. Es decir, ninguna consecuencia tiene esta sentencia sobre los impuestos liquidados por el consumidor por la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de ITP -si el transmitente es un particular- o IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de AJD -si la venta la realiza un empresario en el marco de su actividad-). Son los impuestos liquidados como consecuencia del préstamo hipotecario los que, a raíz del pronunciamiento del Tribunal Supremo (mantenido por la Audiencia Provincial de Zaragoza), pueden ser revisados y, en su caso, reclamados.

Asimismo, es importante señalar que el caso sobre el que se ha pronunciado el Tribunal Supremo (y la Audiencia Provincial de Zaragoza) es un caso en el que concurren los siguientes tres presupuestos:

• préstamo concedido a un consumidor,

1. por parte de una entidad financiera (empresario en el ejercicio de su actividad) y
2. con garantía hipotecaria (garantía real inscribible en el Registro de la Propiedad).

Los tres, por tanto, deberán concurrir en todos aquellos casos en que pretenda hacerse valer el mismo criterio. Consecuentemente, no tendrán cabida, al menos por esta puerta abierta a raíz de la Sentencia de 21 de diciembre de 2015, los préstamos suscritos por autónomos o empresas para destinarlos a su actividad (ya que no se trata de préstamos suscritos por consumidores), ni los préstamos concedidos por entidades financieras, pero sin garantía real o los concedidos entre particulares, cuya tributación sería distinta.

Respecto a la tributación de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por entidades financieras a consumidores (supuesto sobre el que ha resuelto el Tribunal Supremo), el impuesto que se devenga es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados. Ello es así porque el préstamo es concedido por la entidad financiera dentro de su actividad empresarial y por ello no tributa en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de ITP, sino que pasa a estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (exento). En consecuencia, el préstamo con garantía vuelve a quedar sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero en la modalidad de AJD, por tratarse de una escritura notarial que tiene un objeto evaluable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad (la hipoteca – garantía real) y no estar sujeto a la modalidad del impuesto de ITP (por la condición de empresario de la prestamista).

Este tributo, que se compone de una cuota fija y otra gradual (autonómica), es el que las entidades financieras han venido imponiendo al consumidor a través de las cláusulas de asunción de gastos incluidas en las escrituras de préstamo hipotecario declaradas ahora nulas, y es el que está en el punto de mira de consumidores y entidades por ser el más relevante de todos los gastos susceptibles de reclamación: supone en torno a un 1% (variable en función de cada Comunidad Autónoma) del importe del préstamo.

Dada esta importancia, se ha abierto un gran debate en torno al sujeto pasivo de este impuesto (cuestión clave para la reclamación), pero la realidad es que el Tribunal Supremo ha sido claro al respecto: “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”.

El Tribunal Supremo podía haberse limitado a declarar la nulidad de la cláusula genérica de asunción de gastos por parte del prestatario y dejar, entonces sí, sometida a debate la cuestión del obligado al pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Pero no ha sido así. Ha afirmado que le corresponde liquidarlo a la entidad financiera prestataria, dejando solo a salvo, de cuenta del cliente (por exclusión de los conceptos que afirma corresponden al banco), las copias y testimonios que interese el consumidor. Y dicho pronunciamiento contenido en la sentencia de 23 de diciembre de 2015 lo ha emitido con pleno conocimiento de los argumentos que se esgrimen de contrario frente a su criterio, como son la falta de competencia funcional de la Sala de lo Civil del TS para pronunciarse sobre cuestiones tributarias, el criterio de la Sección Segunda del mismo TS (Sala de lo Contencioso Administrativo) reflejado en la sentencia de 20 de enero de 2004 y -obviamente- los distintos criterios fiscales.

1. c) Los gatos de la gestoría que tramitó la hipoteca

Los bancos solían imponer la gestoría que tramitaba la hipoteca, se ocupaba de la inscripción en el registro, y la liquidación de los tributos. Estos gastos también eran siempre asumidos por los clientes. Sin embargo, y siguiendo con razonamiento antes expuesto, si los gastos asociados a la inscripción de la hipoteca los debe pagar el banco, también los de la gestoría que ellos contrataron en nombre del cliente para realizar esta gestión.

En resumen, y para centrar la cuestión más allá de los debates jurídicos, en una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos representarían unos 3.500 euros: la notaría (unos 425 euros), inscripción en el registro (122 euros), el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en torno a 2.550 euros), y gestoría (400 euros). Si extrapolamos la cuestión a unos 6 u 8 millones de hipotecas que se estiman hay en España, la cuenta sale cara: unos 18.000 millones de euros. Generalizar siempre nos hacer perder matices y no todos los casos serán iguales ni en cuantía ni en posibilidades de éxito judicial; sin embargo, no sirve para tener una imagen de la magnitud de este asunto.

La tercera y última cuestión que analizamos es la relativa a quién puede reclamar y qué plazo hay para ello. Lo expuesto hasta aquí afecta a todo el mundo que tenga una hipoteca, tanto si la hipoteca este aun amortizándose o está ya cancelada. No existe plazo de prescripción cuando estamos hablando de nulidad radical de cláusulas impuestas en los contratos de los consumidores, como es el caso. Sobre este punto también hay opiniones diversas, como en casi todo en derecho, pero podemos partir de la premisa de nuestro derecho civil “quod initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere”, es decir, lo que es vicioso en su principio no puede convalidarse por el transcurso del tiempo. La única limitación es que quien quiera reclamar sea un consumidor o, mejor dicho, haya actuado como consumidor al suscribir el préstamo hipotecario (la compra de una vivienda). Nada de lo analizado aplica para los préstamos hipotecarios que suscribieron autónomos o Pymes sobre sus locales comerciales o sobre sus viviendas personales sin el destino del préstamo tenía una finalidad profesional.

Conclusiones

Nos encontramos ante un nuevo debate jurídico sobre una cuestión que afecta por partes iguales a ciudadanos y banca. De todo lo expuesto podemos concluir que el principal debate se centrará en la determinación del obligado al pago del impuesto de AJD que, además de ser la cuestión jurídica más controvertida, supone la parte económica cualitativamente más relevante del conflicto. Sin duda, se confrontarán los criterios civilistas sobre las consecuencias de la efusividad de estas cláusulas con los aspectos fiscales propios del derecho administrativo/tributario para dar solución a un debate que se adivina largo y apasionante.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NºXX DE XXXXX

Don xxxxxxxxxxxxxxx, Procurador de los Tribunales y de Doña xxxxxxxx y Don xxxxxxxxxx, según acredito con la copia del poder, que suficiente para este acto acompaño, ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho DIGO

Que por medio del presente escrito, en la representación que acredito, Doña xxxxxx y Don xxxxx, vengo en formular DEMANDA contra BANCO xxxxxx, domiciliado a efectos de la presente demanda en xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, al objeto de que sea condenada conforme al Suplico de esta demanda, la cual se formula bajo la dirección del Letrado del ICAM, Don xxxxxxxxxxxxxxxx colegiado número xxxxx y bajo la representación del Procurador que suscribe esta demanda, la cual tiene su base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:

HECHOS

PRIMERO.- Mis mandantes residen en el término municipal de xxxx, más concretamente en la Calle xxxx, según acredito con su volante de empadronamiento que se aporta como documento º.

SEGUNDO.- En fecha de xxxxxxx mis mandantes compraron la vivienda en la que residen, según acredito con la escritura de compraventa que se aporta como documento número 2.

Se llevó a efecto la compraventa mediante escritura autorizada por el Sr. Notario de xxxx Don xxxxx en la fecha reseñada de xxxxxxxxxxx, señalada con el número xxxx de su Protocolo.

TERCERO.- Para llevar a efecto la compraventa antes reseñada, mi mandante contrató con la demandada, dos préstamos hipotecarios, los cuales se formalizaron en el mismo día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, esto es, en fecha de xxxxxxxxxxxxxxx y xxxxxxxxx ante el mismo Notario, Don xxxx con el número de escrituras de su Protocolo xxxx y xxxx según se acredita con las escrituras de los préstamos que se aportan como documentos 3 y 4.

De estas dos últimas escrituras, merece la pena destacar un aspecto muy importante, que es la estipulación quinta párrafo primero de ambas, la cual en las dos escrituras están redactadas de la misma forma y mismo tenor literal, que por afectar a la esencia de esta demanda, transcribimos literalmente:

1º.- Estipulación Quinta párrafo primero de la Escritura de Préstamo Hipotecario de xxxxx señalada con el número xxx del Protocolo del Notario Don xxxx. Documento 3 de la Demanda:

“.-QUINTA.- Gastos a cargo de la parte prestataria:

1. Serán de cuenta de la parte prestataria los gastos de tasación de la finca, así como todos los que origine esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, su primera copia y una copia simple, ambas para el BANCO, y los que ocasione en su día la cancelación, incluidos los correspondientes Aranceles notariales y registrales, gastos de tramitación ante cualquier oficina pública e impuestos, gastos y tributos presentes y futuros, que graven la operación, sus modificaciones y cancelación, incluidos aquellos impuestos en el obligado al pago sea el Banco”.

2º.- Estipulación Quinta Párrafo primero de la Escritura de Préstamo Hipotecario de xxxxxxxxxx señalada con el número del Protocolo del Notario Don xxxx. Documento 4 de la Demanda:

“QUINTA.- Gastos a cargo de la prestataria:

Serán de cargo de la parte prestataria los gastos de tasación de la finca, realizada por la empresa designada por el Banco a tal efecto, de común acuerdo con la parte prestataria, así como todos aquellos que origine la escritura y las previas a ésta, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, su primera copia para el BANCO y los que ocasione en su día la escritura de cancelación, incluidos los correspondientes impuestos, derechos notariales, y registrales, gastos de tramitación ante cualquier oficina y/o Registro de la Propiedad, realizada por la gestoría designada al efecto por el Banco, de común acuerdo con la parte prestataria…

CUARTO.- En cumplimiento de lo estipulado en ambas cláusulas, mis mandantes abonaron las siguientes cantidades, derivadas todas ellas del otorgamiento de las escrituras de préstamos hipotecarios antes reseñadas:

1º.- Escritura con Número de protocolo xxxx del Notario Don xxxxx. Documento 3 de la demanda

Se abonó la cantidad de 10.689,91 euros, desglosados de la siguiente forma:

• Honorarios de tramitación, 2278 Euros más 44,48 Euros de IVA. Es el documento 5
• Hacienda por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la cantidad de 10.138,48 Euros. Es el documento 6.
• Registro de la Propiedad: 228,95 Euros, según el documento 7

2º.- Escritura con Número de Protocolo: xxxxx del Notario Don xxxxxx. Documento 4 de la demanda:

Se abonó la cantidad de 7.233,52 euros, desglosados de la siguiente forma:

• Honorarios de tramitación: 278 Euros más 44,48 euros de IVA. Es el documento 8 de esta demanda
• Hacienda, por Actos Jurídicos documentados, la cantidad de 6.632,75 Euros. Documento 9 de esta demanda
• Registro de la Propiedad, 278,29 Euros. Documento 10 de la demanda.

El importe total abonado por ambas escrituras de préstamos hipotecarios, asciende a la cantidad de 17.923,43 Euros (Diecisiete mil novecientos veintitrés con cuarenta y tres euros).

QUINTO.- Mis mandantes, en fecha de 30 de Diciembre de 2016, reclamaron al Banco xxxx la devolución de esta cantidad por considerar que se trataban de unas cantidades que correspondía abonar al banco, por ser las estipulaciones abusivas, y en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, Sentencia de Pleno 705/2015, a la que posteriormente aludiremos en los fundamentos de esta demanda.

Es el documento 11 que al efecto se aporta.

SEXTO.- El día 5 de enero de 2017, mis mandantes reciben un burofax del Banco, en el que deniegan la devolución de la cantidad reclamada, por entender que la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo NO TIENE EFECTOS RETROACTIVOS.

Es el documento 12 que al efecto se aporta.

SÉPTIMO.- Señalar que mis mandantes están al día en el pago de su préstamo hipotecario, tal y como se acredita con el último de los recibos abonados, que se aporta como documento 13.1 y 13.2 estando vigente la hipoteca contratada.

OCTAVO.- Ante la falta de devolución de las cantidades indebidamente satisfechas, esta parte se ve en la necesidad de proceder a interponer la presente demanda, la cual tiene su base en los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I.- COMPETENCIA

Corresponde al Juzgado al que me dirijo, en aplicación de los dispuestos en el artículo 51, punto 2º de la LEC y en los mismos términos se pronuncia el artículo 52.14º

II.- LEGITIMACIÓN. PLURALIDAD DE ACTORES

A.- Mis mandantes están legitimados para interponer esta demanda, pues son quienes han tenido que satisfacer unos gastos e impuestos por la Constitución de unas hipotecas para la adquisición de su vivienda, que a ellos no les correspondían.

B.- Pasivamente, el demandado está legitimado, en cuanto que ha trasladado a mis mandantes el pago de unos gastos e impuestos que legalmente no les corresponden.

III.- ACUMULACIÓN DE ACCIONES

Tal y como se desarrolla posteriormente en los fundamentos relativos al fondo del asunto, en el presente caso se solicitan o ejercitan dos acciones, que tienen su mismo nexo de unión entre ambas:

1º.- De una parte, solicitar que sea declarada abusiva y por tanto nula de pleno derecho, las estipulaciones que se recogen en las escrituras de préstamos hipotecarios, señaladas con los números 3 y 4, Estipulación quinta párrafo primero de ambas por las que se traslada a mis mandantes el pago de todos los gastos de la constitución de las hipotecas contratadas.

2º.- De otra parte, que se condene al demandado, a abonar a mis mandantes las cantidades por estos satisfechas por los conceptos anteriores.

La acumulación de acciones, viene expresamente admitida en casos como el presente, y así lo recogen, entre otros, los artículos 71 y siguientes de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

IV.- PROCEDIMIENTO

Es el del Juicio Ordinario, en aplicación del artículo 249 de la LEC, siendo que en el presente caso, el importe total de la reclamación que se efectúa, asciende a la cantidad de 17.923,43 euros (diecisiete mil novecientos veintitrés con cuarenta y tres euros).

En todo caso, cualquier que fuera el importe de lo que se reclamara, el procedimiento siempre sería el Ordinario, en aplicación del artículo 249.5 de la LEC.

V.- CUANTÍA DEL PROCEDIMIENTO

Se fija en la cantidad de 17.923,43 euros (Diecisiete mil novecientos veintitrés con cuarenta y tres euros), importe total, que junto a los intereses de dicha cantidad se reclama en su totalidad por mis mandantes.

VI.- FONDO DEL ASUNTO

Es de aplicación al presente supuesto el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores, el cual, regula las denominadas cláusulas abusivas, y más concretamente el artículo 89 de esta ley.

V.- SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA SENTENCIA 705/2015 DE 23 DE DICIEMBRE DE 2015

Mis mandantes, según el documento 11 de la demanda, en fecha de 30 de diciembre de 2016, reclamaron el importe de 17.923,43 euros, resultante de los gastos de las escrituras de los préstamos hipotecarios adjuntados como documentos 3 y 4.

El ahora demandado, Banco xxxxxxxxxx SA, contesta a mis mandantes, según el documento 12, diciendo que la Sentencia invocada no tiene efectos retroactivos; la 705/2015.

Lo cual es un claro error por parte de la demandada con la única finalidad de provocar que mis mandantes tengan que interponer esta demanda, pues como venimos reseñando a lo largo de esta demanda, la estipulación quinta, párrafo primero de las escrituras de préstamo hipotecario ES NULA DE PLENO DERECHO, POR SER ABUSIVA, Y AL SER NULA SE TIENE POR NO PUESTA.

VI.- COSTAS

Deberán de imponerse a la parte demandada, en aplicación e lo dispuesto en el artículo 394 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, aun cuando se estime parcialmente esta demanda, dada la mala fe de los vendedores.

Reiteramos lo expuesto a lo largo de esta demanda, de que esta parte ha intentado amistosamente, mediante burofaxes, llegar a un acuerdo amistoso con la demandada, quien ha contestado de una forma no ajustada a derecho, cuando ya la jurisprudencia es clara.

Por lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO, que habiendo por presentado este escrito, con sus copias y documentos unidos, los admita, y en nombre y representación de DOÑA XXXXXXXXXX y DON XXXXXXXXXX, tenga por formulada demanda contra Banco xxxxxx SA, y luego los trámites oportunos en derecho y previo el recibimiento del pleito a prueba dicte sentencia por la que, estimando la presente demanda:

1º.- Declara abusivas y nulas de pleno derecho la estipulación quinta párrafo primero de los contratos de préstamo hipotecarios de 1 de Diciembre de 2005, otorgados ante el Notario de Pinto (Madrid), Don xxxxx, señalados con los números de su Protocolos xxxx y xxxxx (documentos 3 y 4 de la demanda)

2º.- Condenar a la entidad Banco xxxxx SA a abonar a mis mandantes, en la cantidad de 17.923,43 euros (Diecisiete mil novecientos veintitrés con cuarenta y tres euros), más sus intereses.

Y todo ello con expresa condena en costas a la demandada

Es de Justicia que pido,