La extinción de los arrendamientos de local de negocio de renta antigua a la luz de la LAU de 1994
La extinción de los arrendamientos de local de negocio de renta antigua a la luz de la LAU de 1994
Por Pablo Pérez Laya. Abogado de King & Wood Mallesons SJ Berwin
De conformidad con lo señalado en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el próximo 31 de diciembre de 2014 tendrá lugar la extinción de ciertos contratos de arrendamiento de local de negocio, de entre los comúnmente conocidos como «de renta antigua».
Dichos arrendamientos son los suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y con anterioridad a la entrada en vigor del “Decreto Boyer” (Real Decreto-ley 2/1985), caracterizados en general por ser contratos con rentas muy bajas (a veces incluso anti-económicas) y períodos de duración indefinidos al estar sujetos con carácter imperativo al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la LAU de 1964, según el que «… llegado el día del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones».
Tal y como señala su preámbulo, la LAU de 1994 trató de acabar con los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la referida prórroga forzosa, poniendo límites a su duración y restableciendo la temporalidad de las relaciones arrendatarias. En el caso de los arrendamientos de locales de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, lo anterior se tradujo en el establecimiento de un calendario de resolución temporal, en el que el próximo 31 de diciembre de 2014, como fecha en la que se cumplen veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, adquiere gran importancia.
Dado que el régimen previsto para este tipo de contratos puede resultar un poco confuso, en los siguientes párrafos trataremos de aclarar cuáles son los contratos afectados por la Disposición Transitoria de la LAU de 1994, así como explicar el calendario de resolución previsto y los principales derechos del arrendatario a la finalización de la relación arrendaticia.
- Contratos a los que afecta la Disposición Transitoria Tercera
El régimen previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 es aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que continuaban vigentes en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994 (esto es, el 1 de enero de 1995).
Entre estos contratos, la Disposición Transitoria distingue los arrendamientos que el 1 de enero de 1995 se encontraban en situación de prórroga legal (es decir, en los que había finalizado el plazo pactado en el contrato, pero que seguían vigentes como consecuencia de la prórroga prevista en el artículo 57 de la LAU de 1964), y aquéllos en los que el plazo contractualmente pactado todavía no había transcurrido en dicha fecha, estableciendo un régimen distinto en cada caso.
Además, en relación con los contratos del primer grupo (arrendamientos en situación de prórroga legal), la regulación también varía en caso de que los arrendatarios sean personas físicas o jurídicas, como señalamos en los siguientes apartados.
- Contratos en situación de prórroga legal – arrendatarios personas físicas
En los arrendamientos en situación de prórroga legal, suscritos por arrendatarios personas físicas, resulta de aplicación la regla general según la cual:
a) El arrendamiento se extingue con la jubilación o el fallecimiento de dicho arrendatario o de su cónyuge, si éste decidiera sucederle; o
b) En caso de subrogación por parte de un descendiente del arrendatario (lo que puede suceder solamente una vez, o bien a la muerte o jubilación del arrendatario o, en su caso, de su cónyuge), el contrato se extingue en la primera de las siguientes fechas: la de la jubilación o fallecimiento de dicho descendiente, o el próximo 31 de diciembre de 2014.
En relación con lo anterior, es importante mencionar que para que puedan tener lugar las referidas subrogaciones, el subrogado deberá continuar con la misma actividad que venía desarrollando el arrendatario en el local.
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