La jurisprudencia del TC y la protección del tercer adquirente en los procedimientos de ejecución hipotecaria

La doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el control de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios en aplicación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 ha producido un verdadero terremoto en el mercado hipotecario en los últimos veinte años. Ha sido necesario introducir en nuestro ordenamiento diferentes reformas legales, que culminaron con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Y nuestro Tribunal Supremo ha ido elaborando, al calor de las sucesivas sentencias del TJUE, toda una compleja doctrina tendente a la protección de los consumidores y a garantizar la inoperancia de las cláusulas abusivas.

Todo este proceso ha producido, sin duda alguna, importantes daños colaterales. Las entidades financieras se han visto sometidas a un control muy intenso y, en ocasiones, han sufrido perjuicios económicos de cierto calado. Los propios consumidores y usuarios, aunque eran los destinatarios de ese afán de protección, han visto como se endurecían cada vez más los requisitos para el acceso al crédito hipotecario.

Pero también los terceros que legítimamente acudían a las subastas judiciales y adquirían fincas en procedimientos de ejecución hipotecaria veían peligrar su titularidad si, con posterioridad a la ejecución, un juez declaraba que la nulidad del procedimiento ejecutivo porque estaba fundado en alguna cláusula del préstamo que resultaba contraria a la legislación de protección de los consumidores. Se terminaba produciendo por esta vía un ataque al derecho de propiedad y a la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

En este sentido, el propio TJUE, en su sentencia de 17 de mayo de 2022, número de expediente C-600/19, trató de atajar este perverso efecto secundario de su doctrina de proscripción de las cláusulas abusivas en el mercado hipotecario. En primer término, se reconoce la posibilidad, con ciertas condiciones, de enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo que dio pie a la ejecución, aun después de haber ésta concluido por resolución firme.

Fachada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo. (Imagen: E&J)

Pero, por otro lado, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes, ajenos a la relación contractual: «los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una legislación nacional que no permite que un órgano jurisdiccional nacional, actuando de oficio o a instancias del consumidor, examine el eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales cuando se ha ejecutado la garantía hipotecaria, se ha vendido el bien hipotecado y se han transmitido a un tercero los derechos de propiedad sobre dicho bien, a condición de que el consumidor cuyo bien ha sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria pueda hacer valer sus derechos en un procedimiento posterior con el fin de obtener la reparación, en virtud de la citada Directiva, de las consecuencias económicas resultantes de la aplicación de cláusulas abusivas».

Esta doctrina del TJUE fue acogida en primer lugar por la Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública en su resolución de 10 de junio de 2022, que concluyó: «A la vista de lo señalado en la mencionada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, parece claro que en un incidente en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio que corresponda (artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de las consecuencias económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, especialmente si este está además protegido por la fuerza del Registro de la Propiedad».

Con posterioridad, la Sala Primera del Tribunal Supremo hizo suyo el criterio del TJUE en las sentencias, 379/2023, de 16 de marzo, 1215/2023, de 4 de septiembre y 1216/2023, de 7 de septiembre, asumiendo la conclusión de que «una vez que la propiedad se ha transmitido mediante un procedimiento de ejecución, no puede oponerse frente a esa transmisión la nulidad de cláusulas del contrato del préstamo hipotecario, ni reclamar los efectos restitutorios del art. 1303 CC respecto del inmueble ejecutado. En otros términos: el deudor ejecutado no puede alegar la nulidad de esa cláusula para oponerse al dominio del adjudicatario sobre el inmueble así adquirido».

Tribunal Supremo. (Imagen: Id)

Finalmente, el Tribunal Constitucional (TC), en dos sentencias 26/2023, de 17 de abril y 172/2023, de 11 de diciembre, ha cerrado el círculo interpretativo de incorporación a nuestro ordenamiento de las conclusiones sentadas por el TJUE en su Sentencia de mayo de 2022: «El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha interpretado que la Directiva 93/13/CEE obliga al juez nacional a apreciar el eventual carácter abusivo de una cláusula cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello, siempre que la cláusula denunciada no hubiera sido examinada previamente, examen que deberá llevar a cabo permitiendo que el consumidor pueda formular un incidente de oposición cumpliendo con lo que disponga la norma, lo que no exime de la obligación de control de oficio por el órgano judicial. A tal efecto, carece de relevancia el momento o el cauce procesal que se utilice para suscitar ante el órgano jurisdiccional esa cuestión, siempre que el procedimiento aún subsista».

Añade: «En la STJUE de 17 de mayo de 2022, asunto Ibercaja Banco, S.A., el Tribunal de Justicia, respaldando la jurisprudencia constitucional anterior y reforzando la necesidad de motivación, también ha precisado que en un procedimiento de ejecución hipotecaria ya concluido en que los ‘derechos de propiedad respecto del bien han sido transmitidos a un tercero, el juez, actuando de oficio o a instancias del consumidor, ya no puede proceder a un examen del carácter abusivo de cláusulas contractuales que llevase a la anulación de los actos de transmisión de la propiedad y cuestionar la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada frente a un tercero’.

Creo que hemos de felicitarnos por la rapidez con la que nuestras instituciones jurídicas han acogido esta doctrina del TJUE que viene a introducir el necesario equilibrio en la protección de los intereses de las personas que participan en los procesos de ejecución hipotecaria. Se trata de conseguir que la depuración de las cláusulas abusivas, que comienza con la labor de calificación y control de legalidad que realizan los registradores de la propiedad al inscribir las escrituras de préstamo hipotecario, y que culmina con su revisión judicial en los casos de ejecución, no afecte a la legítima protección de los terceros que adquieren las fincas hipotecadas en la subasta. Si, además, esos terceros inscriben su adquisición en el Registro de Propiedad, el nivel de seguridad jurídica que se ofrece en España alcanza su máximo nivel.