La problemática del Índice de Precios de Referencia del alquiler

El reciente anuncio del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre la aprobación del Índice nacional de Precios de Referencia (en adelante, Índice de Referencia), con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en la renta de contratos de arrendamiento, ha generado un intenso debate en España. La creación de dicho índice ya estaba previsto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante Ley de Vivienda), pero no ha sido hasta mediados de marzo que ha sido aprobado para su aplicación.

Llegados a este punto, surge el interrogante: ¿es realmente esta medida la solución definitiva para abordar la problemática de la vivienda en España?

El Índice de Referencia es una base de datos pública que recopila información de diversas instituciones estatales, autonómicas y municipales sobre contratos de arrendamiento de viviendas. Esta información se actualiza periódicamente para proporcionar un seguimiento adecuado de los precios de alquiler. Aunque la implementación de este índice ha comenzado en Cataluña, afectando a 140 municipios considerados zona tensionada (dicha declaración tendrá una vigencia de 3 años y podrá prorrogarse si se mantienen los requisitos que dieron lugar a su declaración), su aplicación podría extenderse a nivel nacional si el resto de las comunidades deciden hacer uso de dicha facultad, y si se cumplen ciertos requisitos establecidos por la Ley de Vivienda.

Pese a que su aplicación es obligatoria en zonas de mercado residencial tensionadas, su efectividad se cuestiona ante la escasez de oferta de vivienda, que es el verdadero trasfondo del problema. La declaración de zonas tensionadas y la limitación de precios pueden ser medidas paliativas, pero ¿son suficientes? La economía nos enseña que la oferta y la demanda son las que determinan los precios. En este sentido, la restricción de precios podría tener consecuencias no deseadas, como la retirada de propiedades del mercado del alquiler para ponerlo al mercado de compraventa, acentuando aún más la falta de inmuebles. Esto ya se ha podido observar en el pasado en otros países europeos que, con la misma intención de regular los precios sin incentivar la oferta, ha llegado a una reducción drástica en poco tiempo de la cantidad y calidad de viviendas disponibles.

Por ello, creemos que es necesario abordar el problema desde su raíz: la falta de oferta de vivienda. La regulación de precios no resuelve la cuestión de fondo y podría incluso empeorarla. Para lograr un cambio sustancial, se requiere una política que incentive la construcción de nuevas viviendas y la rehabilitación de las existentes, sobre todo en áreas que hasta ahora han quedado fuera del foco inmobiliario. Esta política de incentivos podría implicar, por ejemplo, una colaboración público-privada para estimular la inversión en el sector inmobiliario. De esta forma se aumentaría la oferta en el mercado de la vivienda, dando una respuesta a la demanda actual, con la consecuente rebaja de precios.

En conclusión, el Índice de Referencia aborda solamente el precio del alquiler, obviando que el problema estructural que sufre España no es tanto el precio del alquiler como la oferta de vivienda. La escasez de oferta de vivienda ha conllevado al aumento progresivo de los precios de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Por lo tanto, limitar los precios no ataca la raíz del problema, sino que podría empeorarlo aún más.