La regulación de la propiedad horizontal por el libro V del Código Civil de Cataluña. Especialidades con respecto a la regulación estatal.Por Joaquim Martí Martí. Abogado Director de bufetediagonal.
La regulación de la propiedad horizontal por el libro V del Código Civil de Cataluña. Especialidades con respecto a la regulación estatal.Por Joaquim Martí Martí. Abogado Director de bufetediagonal.
Joan Martínez. (Imagen: E&J)
1.- CONSTITUCION DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Pueden constituirse en Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, en propiedad horizontal, los edificios, estén o no construidos, urbanizaciones, puertos deportivos, mercados y cementerios.
El CCCat admite la aplicación de la propiedad horizontal a urbanizaciones, mercados, puertos y cementerios, recogiendo la doctrina jurisprudencial que el Tribunal Supremo había fijado de obligatoriedad de la aplicación de la normativa reguladora de la propiedad horizontal en cuanto resulte la presencia de elementos de uso común en el recinto o conjunto inmobiliario. El art 7 establece la obligatoriedad de la existencia de título de constitución bajo la fórmula de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad tan sólo a los edificios, permitiendo pues, la ausencia del título e inscripción al resto.
En cuanto a los edificios en construcción, el artº 8 admite que podrá constituirse la Comunidad en el mismo momento de la declaración de obra nueva, permitiéndose ésta que se autorice “en construcción”.
2.- CUOTA DE PARTICIPACION.
Al igual que en la LPH de 1.999, las cuotas de participación se fijan en centésimas (artº 3) y se asignan de manera proporcional a las superficies de las entidades, su uso y destino y las circunstancias físicas y jurídicas.
El CC Cat admite la posibilidad de que 4/5 partes de los propietarios que representen 4/5 partes de las cuotas puedan imputar a una entidad una especial contribución a un gasto. (artº 45.4). En efecto, según la Ley, el título de constitución o un acuerdo comunitario adoptado por 4/5 puede establecer un incremento de la participación de los gastos comunes, o parte de ellos, en el caso de un uso desproporcionado de manera probada a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. El límite a esa imputación por 4/5 es que no puede sobrepasar el doble de la cuota de su título de propiedad.
La siguiente especialidad viene determinada por el artº 3.3 que establece que pueden establecerse además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados. Esto venía siendo aplicado para los gastos de ascensor y escalera en los que la cuota se repartía entre los pisos con excepción de los locales o incluso en los gastos de escalera se exceptuaban los propietarios de plazas de aparcamiento.
3.- COMPRAVENTA DE PISO O LOCAL.
En la escritura de transmisión del piso o local el vendedor deberá acompañar certificación de no tener deudas con la Comunidad. Este instrumento, que fue instaurado con éxito por la LPH de 1.999, sigue estando incluido en la regulación del Código Civil de Cataluña.
Tanto es así, que el artº 5 amplía los requisitos del certificado, que podrá ser expedido por el Administrador, si éste es un profesional, sin que sea preciso el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Según este artículo, deberá consignarse en el certificado la mención de no tener deudas con la Comunidad y la mención de los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de girar.
La adquisición de una o varias entidades posibilita la agrupación, agregación, segregación y división con la consiguiente modificación aritmética de las cuotas, “si los estatutos lo permiten” (artº 10.2).
Ahora resulta que la regulación en el CC Cat permite la modificación de las cuotas en caso de segregación o agrupación sin la intervención de la Comunidad de Propietarios (artº 10.2) pero sí se precisa la intervención y consentimiento de la comunidad para efectuar la operación de agregación o segregación en el elemento privativo a falta de regulación de los Estatutos. Es decir, los dos últimos requisitos se han eliminado, pero para los dos primeros habrá que comprobar si los Estatutos permiten tal posibilidad.
El CCCat incluye un párrafo 2 al artº 37 que establece que los propietarios son responsables frente a la Comunidad y frente a terceros de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.
Ello es trascendente en el caso de obras por parte de arrendatarios que afecten a elementos comunes. Hasta ahora se exigía una especie de litisconsorcio pasivo necesario y debían ser demandados propietario y arrendatario, bajo la amenaza de que el propietario contestara la demandada en base a que la actuación en los elementos comunes no la había realizado él. Ahora bastará demandar al propietario que es responsable solidario de los actos de su arrendatario.
4.- OBRAS PRIVATIVAS.
El artº 36 contiene una obligación ciertamente útil y conveniente dentro de las relaciones comunitarias. El propietario que se proponga realizar obras en su piso o local deberá comunicarlo previamente al Presidente o al Administrador.
El artº 36 viene a establecer las dos limitaciones a los derechos de los propietarios a efectuar obras privativas: no pueden afectar a la solidez del edificio y no pueden suponer alteración de los elementos comunes y configuración exterior.
La Sentencia que mejor define ambas limitaciones es la dictada por la Sección 16ª de la A.P. de Barcelona de 12 de septiembre de 2006, Ponente Jose L. Valdivieso y que tiene el honor de ser la primera sentencia que se refiere a un precepto del Código Civil de Catalunya que regula la propiedad horizontal.
La citada Sentencia, dictada ya bajo los efectos del CC. Cat pero que se refiere a una acción iniciada bajo la regulación estatal, recuerda que los propietarios de los distintos departamentos pueden realizar modificaciones en ellos, si no alteran la seguridad del edificio. O sea, que las obras en el interior de los departamentos tienen esa condición: que no pueden afectar la seguridad del edificio. Pero en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes, los propietarios no pueden efectuar alteraciones.
En cuanto a la prescripción adquisitiva de la autorización por obras en elementos comunes, el CCCat incluye un artº 36 apartado 3 que pretende evitar la discrepancia sobre si el conocimiento es autorización. El citado párrafo establece que se entiende consentimiento expreso cuando han transcurrido seis años desde que la obra es notoria. Así pues, la primera regulación de la prescripción de la acción de reposición al estado anterior ante obras privativas aparece en esta Ley.
No obstante, hay dos excepciones al plazo de prescripción de los seis años: cuando la obra afecte a la solidez del edificio o bien cuando comporte la ocupación de elementos comunes. La primera excepción quizás parece adecuada por cuanto la obra puede haber creado un problema de solidez estructural y que no sea conocida por la Comunidad hasta pasados unos años. La segunda excepción, por notoria, no nos parece justificada. La ocupación de los elementos comunes, que será notorio y de constante mención en reuniones comunitarias, también debería prescribir si, a pesar de esa notoria ocupación, la comunidad deja transcurrir seis años antes de proceder a instar acción judicial de reposición de elementos comunes.
5.- Convocatorias, Juntas de Propietarios y órganos de Gobierno.
El Presidente convoca las Juntas de Propietarios que han de remitirse al domicilio que cada propietario designó para notificaciones (artº 21) en el momento de adquisición del piso o local (artº 37).
La convocatoria la realiza el Presidente o, en su defecto y por su inactividad u oposición, por una cuarta parte de propietarios que, a su vez, representen una cuarta parte de las cuotas de participación. Esta forma de convocatoria por la cuarta parte de los propietarios se contempla como forma subsidiaria al hecho que el Presidente no convoque la reunión. Es una fórmula que proviene del pasado y que ya es conocida por las Comunidades de Propietarios.
Una regulación cuanto menos contradictoria es la facultad del vicepresidente o secretario para convocar una reunión en caso de inactividad o negativa. Recordemos que la inactividad o negativa permitía la convocatoria por una cuarta parte de los propietarios. Ahora la inactividad puede permitir que el vicepresidente, el secretario o una cuarta parte convoquen reunión para un asunto de interés general.
Para el cálculo de los votos el artº 26 contiene una particular fórmula del voto del propietario ausente. Así, se computan los de los propietarios ausentes y representados. Para los no asistentes el sistema de cómputo será el de añadirse a los que adoptaron el acuerdo si en el plazo máximo de un mes desde que se les notificó no se oponen mediante carta remitida al Presidente o Administrador. En ese plazo pueden manifestar expresamente su voto negativo, lo que supondrá un nuevo recuento de votos, pasado ese plazo de un mes.
Sin embargo, el voto de los no asistentes tan sólo debería entrar en consideración para los acuerdos adoptados en la Junta. Así, si un acuerdo no alcanza la mayoría en Junta (4/5), pero se ha aprobado (por mayoría simple), esa mayoría cualificada podrá estar formada por los votos a favor de los no asistentes. No nos parece acertada la posibilidad que un acuerdo no aprobado ni siquiera por mayoría simple pueda quedar aprobado por unos votos tácitos a una Acta remitida sin certificación de su recepción. A nuestro entender los acuerdos a someter al voto expreso tan sólo pueden ser los que se aprobaron en Junta y para los que nace la adhesión de los no asistentes que no voten expresamente en contra. A esa conclusión se llega por cuanto el artº 26 establece que el ausente podrá oponerse al “acuerdo” y por ende “adoptado”.
6.- Acuerdos.
Unanimidad: A resultas de la regulación en el Código Civil de Catalunya, se exige unanimidad para la extinción del régimen de propiedad horizontal y conversión en comunidad ordinaria (artº 14), para la modificación de las cuotas de participación (artº 3.4) y para la desafectación de un elemento común que pase a privativo y su posterior venta (porterías) (artº 43.1) o la atribución del uso exclusivo de un elemento común a un piso o local (artº 42.2).
La modificación de la cuota tiene la excepción de la especial imputación de un gasto (artº 45.4) si bien esa imputación no se traducirá en modificación de la cuota de participación, sino tan sólo de la participación en ese gasto en concreto.
Mayoría cualificada de 4/5 partes: Para la modificación del título de constitución de propiedad horizontal y de los estatutos se precisa la aprobación de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. (artº 25). Son nulas las previsiones que hubieren permitido al promotor en un futuro modificar el título constitutivo sin la intervención de la comunidad de propietarios. (artº 10.4). Para el cómputo de esas cuatro quintas partes se contarán como votos favorables aquellos que no estuvieren presentes en la reunión pero que no votaran expresamente en contra (artº 26). Así, puede no conseguirse ese cómputo de votos en la fecha de la asamblea (que lo aprobó por mayoría simple) pero sí pasado el mes, sin que manifestaran su voto en contra.
También quedarán aprobadas con este cómputo de 4/5 partes las innovaciones físicas en el edificio si afectan a la configuración exterior (cerramientos y cubrimientos) y para la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
Mayoría simple: La mayoría simple, entre presentes a la reunión y ausentes que no voten en contra (si bien la mayoría simple ya se alcanzó en la reunión y lo que ocurre es que los no asistentes no la desvirtúan), es suficiente para la adopción de acuerdos que tengan como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensor, las innovaciones exigibles para la seguridad del edificio, y las obras o instalaciones necesarias para los servicios de telecomunicaciones de banda ancha o contadores individualizados del consumo de agua, gas o electricidad. Esta última actuación es muy frecuente en urbanizaciones privadas.
Esta mayoría simple también permitirá la aprobación de las normas de régimen interior.
Finalmente, la mayoría permitirá la aprobación de innovaciones que no supongan alteración de la estructura o alteración exterior, dando aquí por reproducida la conceptualización que se ha referido en el anterior apartado.
Especial regulación del ascensor: A la vista del artº 30.3 en relación con el punto 1, el acuerdo de la instalación del ascensor se adopta con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas. A este quórum, se le aplica el voto favorable de los propietarios que, no asistiendo a la asamblea, no votan expresamente en contra de dicho acuerdo (artº 26.2).
Una vez adoptado el acuerdo, éste vincula a todos los propietarios, incluyendo los que votaron en contra. Se quiebra así ese principio asentado erróneamente por las Comunidades de Propietarios, relativo a que el votara en contra de la instalación del ascensor no quedaba obligado al pago.
Con ello, la regulación catalana viene a asumir este parecer de la jurisprudencia estatal en el sentido que la instalación del ascensor debe dejar de ser considerada como una actuación en la que pueda votarse en contra y con ello impedir, bien su aprobación por exigirse un quórum calificado o bien impedir su contribución a su coste por parte del propietario que vota en contra.
El artº 44 CC Cat. ratifica y reitera este principio instaurado en los artº 30 y 31, al proclamar en su apartado 3, que TODOS los propietarios han de sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio del ascensor.
La SAP de la Sección 17 de la AP de Barcelona, 177/2008, de 2 de abril de 2008, Recurso 708/2007. Ponente Mª Dolors Montolio Serra, la primera que interpreta esta artículo, establece que los costes de la instalación del ascensor deben repartirse, inexorablemente, por coeficiente, y no es válido el acuerdo comunitario examinado que aceptaba que unas entidades quedaran excluidas de ese coste.
7.- La reclamación de deudas en el proceso monitorio.
Se ha llegado a plantear si el proceso monitorio en reclamación de deudas comunitarias puede instarse en Cataluña a resultas de que el CCCat no contiene la previsión de este proceso especial. Esta discusión jurídica se ve fundada además, por el contenido del Auto de la Secc. 11ª de la AP de Barcelona de 12-12-2007 que rechaza la aplicación del art 21 LPH para la reclamación de cuotas comunitarias una vez ha entrado en vigor el CCCat.
A entender de este autor, y de la mayoría de los autores que han estudiado la norma catalana, el proceso monitorio es perfectamente válido para reclamar cuotas comunitarias. En primer lugar porque el CCCat no niega esta posibilidad ni puede negarla. No puede negarla por cuestiones competenciales: el Parlamento de Cataluña no tiene competencias en materia procesal civil y no puede habilitar un procedimiento especial para la reclamación de las cuotas de las Comunidades de Propietarios reguladas por la norma catalana, pero tampoco puede establecer que el procedimiento monitorio estatal no sea aplicable.
En todo caso, la AP de Barcelona se refiere a un supuesto donde la Comunidad de Propietarios reclamó por encima del límite máximo que la LEC permite para el juicio monitorio y que el artículo 21 de la LPH no establece. Límite que se fija en 30.000 €. La Comunidad de Propietarios, en base al art. 21 LPH reclamó 51.201,70 € y se refirió al art 21 LPH para justificar que podía reclamar por encima de los 30.000 € que fija la LEC en su art. 814.
La Sec. 11ª de la AP de Barcelona considera que no puede aplicarse el art. 21 LPH (pero sí la LEC y el juicio monitorio previsto en el art. 814) y que la demanda, al superar los 30.000 € del art 814 LEC no puede fundarse en el art 21 LPH estatal al iniciarse una vez ha entrado en vigor el CCCat.
Los fundamentos del Auto así lo dan a entender: “Hay que recordar la vocación autosuficiente del CCC y que la LPH en ningún caso puede ser supletoria si se oponen sus principios a los codificados por el Derecho catalán. Y ello es así por cuanto, al no regular dicho privilegio de forma específica y tan abierta como lo hizo en su día la LPH, debemos entender que el CCC se acoge al sistema general de la LEC (art. 812.2 2º y concordantes, que exige solamente certificación acreditativa del impago de cantidad debida emitida por la CP).”
Es decir, concluimos que, al amparo del art 814 LEC puede instarse procedimiento monitorio para la reclamación de deudas comunitarias, mediante la Certificación correspondiente del Secretario del importe de la deuda. Y que todo ello encuentra perfecto fundamento y cabida en el proceso monitorio que instauró exitosamente la LEC 1/2000.
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