La resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia de la expiración del plazo de ocho años abierto tras la oposición del arrendatario a la actualización de la renta
La resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia de la expiración del plazo de ocho años abierto tras la oposición del arrendatario a la actualización de la renta
1.- Introducción
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 señala ya en su preámbulo la voluntad de decantarse por la opción de intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas, estableciendo un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1.985, intentando con ello recuperar las variaciones no repercutidas por inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda.
A pesar de dicha voluntad, la Ley arrendaticia permite dos causas de oposición a la actualización de la renta; la primera responde a la baja capacidad de ingresos del arrendatario, y la segunda se basa exclusivamente en la mera declaración de voluntad del inquilino, en el sentido de oponerse a la actualización de renta, a cambio de un menor plazo en su arrendamiento.
Dicha segunda opción, establecida en la disposición transitoria segunda, letra d), regla 6º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 es la que motiva la reflexión contenida en este artículo.
2.- Forma y plazo de la oposición del inquilino a la actualización de la renta, de acuerdo con la regla 6º:
La mencionada regla determina que, dentro de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento del arrendador en el sentido de actualizar la renta contractual, el inquilino puede contestarle, también fehacientemente, manifestándole su oposición.
La primera reflexión que se deduce de tal norma, es que la fehaciencia de la comunicación es una exigencia formal de la Ley; por tanto si el inquilino guarda silencio o manifiesta su voluntad en cualquier otro sentido que no sea el propio de oponerse a la actualización, se extinguirá, en el plazo señalado de treinta días, su facultad de oposición a la actualización de la renta.
Por otro lado, una vez puesto en marcha el proceso de actualización, no puede tener efecto una oposición extemporánea o que se manifieste dentro de los treinta días naturales siguientes a las notificaciones de los años sucesivos a las que se refiere el apartado 11º , ya que lo contrario implicaría una inseguridad e incertidumbre para el arrendador, salvo pacto en contrario o aceptación voluntaria de éste, que evitaría dicha negativa consecuencia, no querida por la Ley.
En sentido contrario, tampoco considero que se pueda dejar sin efecto la oposición fehaciente manifestada en tiempo hábil por el inquilino, en el supuesto de que cambien las circunstancias de éste y que en su día motivaron la oposición, o simplemente por cuanto nos encontremos con un arrendatario nuevo, subrogado en la posición del anterior opositor, que prefiera un arrendamiento con renta actualizada a un arrendamiento mas barato, pero en vías de extinción. Claro está que la anterior imposibilidad no se produciría, tampoco, en el caso de que medie la aceptación por parte del arrendador evitando con ello, como tengo expresado, la posible inseguridad e incertidumbre de éste.
3.- Efectos de la oposición conforme a la regla 6º:
Los efectos de la oposición del arrendatario es la determinación de un término de ocho años para la extinción del arrendamiento en cuestión, contado desde la fecha del requerimiento del arrendador. Dicha extinción se producirá a pesar de que durante dicho término se produzca alguna subrogación en el contrato base de la oposición a la actualización de la renta planteada en su día, en tiempo y forma.
El término de ocho años al que se refiere la Ley debe ser entendido como una limitación a la prórroga forzosa, y como contraprestación a la voluntad del inquilino de no aplicar la actualización de la renta conforme a lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, prefiriéndose un menor plazo a cambio de un menor costo de renta. Por ello se debe concluir que tras la mencionada oposición y determinación del plazo de extinción a los ocho años el arrendador conserva, durante dicho plazo, las causas de oposición a la prórroga que le ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La extinción del contrato transcurrido el plazo señalado parece que será automática, ya que del texto de la norma resulta, de modo imperativo y sin referencia a segundo requerimiento, que el contrato se extinguirá.
4.- Procedimiento judicial a entablar para recuperar la posesión del inmueble, transcurrido el plazo de ocho años:
De acuerdo con el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento judicial aplicable a estos casos será el Juicio Verbal, por cuanto nos encontramos ante una pretensión de recuperación de la posesión de la finca, como consecuencia de la expiración del plazo fijado para el arrendamiento, plazo que se entiende novado al nuevo de ocho años a contar desde el requerimiento del arrendador, como consecuencia de la oposición del inquilino.
5.- Cuestiones problemáticas que se pueden plantear:
La Ley de Arrendamientos Urbanos fue publicada en noviembre de 1.994, por lo que es razonable prever que a comienzos del próximo año 2.003 se comiencen a interponer desahucios por la expiración del plazo de los ocho años abiertos por la oposición antes comentada del arrendatario a la actualización de la renta.
Una reflexión sobre el tema objeto de este artículo, lleva a que, previsiblemente, se produzcan problemas. Paso a plantear algunos de ellos:
a) El problema de la tácita reconducción:
Con anterioridad he dejado expuesto que del texto de la Ley no resulta necesario, por parte del arrendador, otro requerimiento distinto del que en su día efectuó para comunicar al arrendatario que iba a proceder a actualizar la renta, requerimiento que en su caso dió lugar al posterior del arrendatario, manifestando su oposición, a cambio del nuevo término contractual.
Debemos tener en cuenta el artículo 1.566 del Código Civil, que determina que si el arrendatario permanece disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Por ello considero aconsejable que el arrendador, con anterioridad al vencimiento del plazo de los ocho años determinados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, requiera al arrendatario para que deje libre la cosa arrendada, evitando con ello posibles oposiciones basadas en la tácita reconducción con las condiciones de renta habidas en el período anterior, esto es, sin aplicar la actualización de la renta prevenida por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
b) Falta de consentimiento del cónyuge que conviva en la vivienda:
El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, determina que si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho inquilino, podrá el arrendamiento continuar en beneficio del mencionado cónyuge-conviviente. Por ello, la Ley ofrece al arrendador requerir al cónyuge del inquilino, para que manifieste su voluntad al respecto.
Es conocido que el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 no forma un todo compacto y armonioso. Muy al contrario, dicha Ley distingue entre:
- Los contratos suscritos antes del 9/5/1985 y sometidos a prórroga legal forzosa,
- Los contratos suscritos después del 9/5/1985, sometidos voluntariamente a la prórroga forzosa, o a plazo fijo al amparo del denominado «Decreto Boyer´´, y
- Los contratos que se suscriben después del 1/1/1995, que quedan sometidos a la totalidad del articulado de la Ley arrendaticia de 1.994.
La regla 6º comentada en este artículo se refiere a los contratos anteriores al 9/5/1985, y por lo tanto sometidos a la prórroga forzosa, de modo que por expreso imperativo del artículo 1 de la LAU de 1.994, éstos se regulan por el texto refundido de la LAU de 1.964, con las excepciones previstas en la nueva Ley arrendaticia.
Lo anterior nos llevaría a la conclusión de que el artículo 12 de la LAU de 1.994 antes comentado no sería de aplicación para los contratos anteriores al 9/5/1985, pero si atendemos al artículo 1.320 del Código Civil, vemos que éste determina que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos, o en su caso, de la autorización judicial. Por tanto, el artículo 12 de la nueva LAU recoge lo determinado por el Código Civil, contemplando la posibilidad de la continuación en el arrendamiento por parte del cónyuge del inquilino que no ha prestado su consentimiento a la voluntad expresada por el titular del contrato.
Por lo expuesto, considero que puede generar graves problemas el hecho de que, en determinados casos, la oposición comentada en este artículo se haya formulado (de acuerdo con la regla 6º) exclusivamente por el titular del arrendamiento, pero sin contar con el consentimiento del conyuge-conviviente, por cuanto:
- El consentimiento por parte del arrendatario al que hace mención la regla 6º debe complementarse con el consentimiento formal del cónyuge-convivente, de acuerdo con el Código Civil,
- El Código Civil determina que el arrendador, ante tal necesidad, puede obtener el consentimiento de dicho cónyuge-conviviente, mediante nuevo requerimiento.
- Cuando falta el consentimiento del cónyuge-conviviente, por las razones antedichas, no se ha podido materializar la oposición prevista en la regla 6º, quedando por tanto sin efecto la negativa del inquilino titular para su cónyuge-conviviente (por aplicación del artículo 1.320 del Código Civil), quien por sí solo no puede disponer de la vivienda habitual,
- El ejercicio de la acción de desahucio tras los ocho años, como consecuencia de la oposición del titular a aceptar la actualización de la renta se verá condicionada y cuestionada, por tanto, a la posible falta de consentimiento del cónyuge-conviviente.
- De no prosperar la acción de desahucio, será irrecuperable la actualización de la renta pretendida en su día por el arrendador, tanto por el transcurso de la prescripción del pago de la renta a los cinco años determinada en el artículo 1.966, 2º del Código Civil, cuanto por la imposibilidad de aplicar con efecto retroactivo los aumentos de renta, de acuerdo con el artículo 101 de la LAU de 1.964 y la disposición transitoria segunda, apartado 11 de la LAU de 1.994.
(…)
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