La verdad sobre las impugnaciones basadas en las hipotecas REDAL

Desde hace poco más de tres años se ha introducido un nuevo concepto en el mundo de la litigiosidad de las cláusulas abusivas: las hipotecas REDAL. Esta denominación ha sido acuñada por un grupo de peritos, liderados por Don Guillem Bou, que considera que la mayor parte de los préstamos hipotecarios que tienen sistemas de amortización francés o de cuota constante, adolecen de la fórmula para determinar la cuota mixta a pagar cada mes, lo que hace la misma sea indeterminable, lo que transforma la cláusula de amortización y de intereses en abusiva o bien el banco lo que ha hecho es una liquidación periódica no amparada en el préstamo. Y proponen como alternativa un sistema de amortización, que han denominad REDAL, como acrónimo del aforismo latino reditio ad libitum, esto es, una devolución del préstamo y pago de intereses a voluntad.

Los litigios entablados sobre la base de este planteamiento mayoritariamente han tenido como resultado la desestimación de las pretensiones anulatorias y/o de incumplimiento. Si bien es cierto que se produjeron dos pronunciamientos iniciales en 2021 favorables, lo cierto es que poco a poco se impusieron los pronunciamientos desestimatorios, especialmente en la AP Girona (seguramente la Audiencia Provincial que ha resuelto más casos de este tipo), y en el  juzgado de primera instancia 50 bis de Barcelona. Y de todos estos pronunciamientos, este artículo quiere destacar dos, tanto por su novedad, como por su especial significación.

Poco se impusieron los pronunciamientos desestimatorios, especialmente en la AP Girona

El primero es la Sentencia nº 649/2023 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Girona de fecha 20 de noviembre de 2023 (Roj: SAP GI 1830/2023 – ECLI:ES:APGI:2023:1830). Forma parte de un nutrido cuerpo de pronunciamientos desestimatorios de la citada sala de apelación.  Y señala que lo relevante, en este tipo de procedimientos, es valorar si en las cláusulas de la escritura se establecen los elementos para determinar el importe a pagar mensualmente comprensiva de capital e intereses. Y a pesar de que no exista una concreta fórmula para determinar la cuota, si del conjunto de cláusulas hay elementos suficientes para su determinación, ello es suficiente, dado que la determinación de la cuota resulta una pura operación matemática determinar lo que corresponde a capital y lo que corresponde a intereses.

«Lo cierto es que poco a poco se impusieron los pronunciamientos desestimatorios, especialmente en la AP Girona» (Foto: Archivo)

El segundo pronunciamiento es la Sentencia nº 297/2023 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Bilbao de fecha 22 de diciembre de 2023. Esta sentencia resolvió una acción de incumplimiento contractual, dado que lo que se planteó era que el préstamo, que tenía un sistema de amortización francés o de cuota creciente, no preveía una fórmula para determinar la cuota mensual, por lo que todo lo que se había hecho durante la vida del préstamo era un incumplimiento contractual. Lo más relevante de esta Sentencia es que declara como hecho probado, que el perito de la actora –un miembro del equipo de peritos que ha desarrollado este planteamiento-, en el acto del juicio y a preguntas del letrado del banco, reconoció que las cuotas del primer año del préstamo objeto de litigio se habían calculado con el sistema francés, y que aplicando dicho sistema de amortización sí que era determinable el importe de las cuotas. Esto es, en sede judicial un miembro del equipo de peritos de constante referencia ha reconocido que la cuota sí es determinable, por lo que todo el planteamiento queda claro que poca base tiene – esta es la grandeza de los interrogatorios, dado que el papel lo aguanta todo, pero cuando muchos peritos tienen que enfrentarse a la confrontación de sus planteamientos en un juicio, muchas veces lo dicho en el papel se desvanece-. Obviamente este pronunciamiento tiene una gran relevancia, por cuanto el reconocimiento de la determinabilidad de la cuota la ha hecho aquel que la cuestionaba; y no sólo eso, sino que el sistema de amortización del préstamo de aquel litigio es el mismo que el de miles y miles de préstamos.

La mayor parte de los préstamos hipotecarios concedidos en España tienen un sistema de amortización basado en la cuota constante o sistema de amortización francés, con la salvedad que con la incorporación del tipo variable, la variabilidad del interés se repercute totalmente a la cuota. El capital se ha de devolver en un plazo definido, y se articula un calendario de amortización de capital progresivo que, teniendo en cuenta el tipo de salida, crea una cuota constante – a diferencia, por ejemplo, del sistema de amortización alemán, en que el elemento constante es el importe de amortización de capital, lo que supone que al pagar capital e intereses, el inicio se paguen las cuotas más altas; o el sistema de cuota creciente, que establece una cuota que va aumentando año a año con un coeficiente que aumenta la cuota-. Teniendo definidos el plazo, el tipo de interés de salida y del inicio de cada periodo y la cuota inicial, la cuota es determinable. No ya sólo porque lo han reconocido los propios peritos en juicio, sino porque con unas matemáticas básicas así se puede determinar.

Partamos de un préstamo de 221.000.-€. En la escritura determina la cuota inicial –pongamos como ejemplo 1.076,97.-€- y el tipo de interés –pongamos un 3,25%. La cuota está compuesta de pago de capital e intereses. Los intereses de calculan sobre el capital pendiente de pago. Y el tipo de salida es 3,25%. Por tanto, se comienza calculando los intereses, según lo que establece la propia escritura.

Intereses = Capital pendiente * tipo de interés / 12 periodos mensuales

Intereses = 221.000.-€ * 3,25% /12 =598,54.-€

Tal y como puede verse, solo se han utilizado multiplicaciones y divisiones. Una vez obtenido el tipo de interés, podemos calcular la parte de capital. Y la podemos determinar porque tenemos definida que la cuota mensual ha de ser constante en 1.076,97.-€.

Cuota = intereses + amortización de capital

Amortización de capital = Cuota – intereses

Amortización capital= 1076,97.-€ -598,54.-€ = 478,43.-€

Por tanto, la primera cuota supone pagar 598,54.-€ de intereses y amortizar 478,43.-€ de capital. Y se ha determinado el importe de la amortización de capital solo con una resta. Y así sucesivamente. Y cuando el tipo de interés cambe, se vuelve a efectuar con el nuevo tipo de interés.

Finalmente hemos de valorar el sistema de amortización REDAL, propuesto como un sistema alternativo de amortización. Se hace muy difícil de aceptar que en nuestro ordenamiento jurídico tenga cabida un sistema que pretende que el deudor pueda devolver el préstamo y pagar los intereses a conveniencia. Evidentemente ello choca frontalmente con unos de los principios esenciales que disciplinan nuestro derecho de obligaciones, como es el consagrado en el artículo 1.256 C.Civ: el cumplimiento de las obligaciones no puede quedar al arbitrio de una de las partes. Además, los préstamos hipotecarios, deben cumplir una serie de requisitos en cuanto a la normativa sectorial y por razón de la hipoteca, sin que sea posible que la cuota y el plazo de devolución estén indeterminados. De hecho, el sistema REDAL lo que plantea una indeterminabilidad real, lo que haría que las hipotecas fueran inejecutables. Además, este sistema carece de apoyatura normativa y no está reconocido a nivel financiero.

Se hace muy difícil de aceptar que en nuestro ordenamiento jurídico tenga cabida un sistema que pretende que el deudor pueda devolver el préstamo y pagar los intereses a conveniencia

Por tanto, sin perjuicio de los que deparará el futuro, cabe concluir que en la actualidad, las impugnaciones de los préstamos hipotecarios por indeterminabilidad de la cuota están fracasando; y las hipotecas REDAL no encajan en nuestro ordenamiento jurídico.