La vivienda en España: alternativas para regular un problema que preocupa a todos

Por todos es sabido que el problema de la vivienda es uno de los que mayor preocupación genera entre los ciudadanos en la actualidad. No cabe duda. La elevada demanda, que no hace más que incrementar los precios, así como la escasa oferta por culpa de los costes del suelo y de la construcción, hacen que la ecuación no sea aritmética, sino logarítmica.

Si bien cada partido político tiene sus propias ideas, estas no son realizables en un futuro a corto plazo, por lo que es imprescindible recurrir a nuevas fórmulas como, por ejemplo, restablecer una deducción fiscal en el impuesto sobre la renta, tal y como se hacía en el pasado.

Imaginemos por un momento que el Estado se convirtiera en avalista del inversor. Esto ya existe, pero no es aplicable. No podría haber ningún tipo de limitación excepto, quizás, por el importe. Imaginemos también que cualquier persona pudiera adquirir una vivienda con el aval del Estado hasta un montante de 600.000 euros, por ejemplo, y que el comprador tuviera un plazo de amortización de la hipoteca de 60 años, reservándose la posibilidad de poder vender el piso o de dejarlo en herencia sin pago de impuestos.

Este largo plazo conllevaría el pago de una cuota pequeña, debiendo la entidad bancaria aplicar un tipo de interés lo suficientemente bajo para que el inversor tuviera la posibilidad de pagarlo.

(Imagen: E&J)

Por otro lado, otro tipo de operación alternativa que podría instalarse en el mercado es el denominado renting, por el que el inversor paga un alquiler previamente fijado y, al cabo de por ejemplo 60 años, el propio inversor o sus descendientes pueden adquirir la vivienda en plena propiedad.

En estos supuestos, al Estado se le libera de la obligación de construir viviendas sociales y se le otorga como única función la de avalar. Pero podría existir, además, el supuesto en el que el inversor privado no cumpla con los pagos establecidos, en cuyo caso, la vivienda pasaría a formar parte de la cartera de viviendas sociales y el citado inversor se quedaría como simple inquilino de una vivienda social.

Como vemos en este esquema de adquisición de viviendas, los pisos ya existen, dado que pueden ser nuevos o usados, por lo que no hace falta construirlos. Ello supone que el Estado avala la compra de las viviendas y, solo en el caso de que el inversor no pueda cumplir con los pagos establecidos, y solo en ese caso, se produciría el traspaso de la propiedad al Estado sin necesidad de forzar un desahucio, ya que el propietario pasaría a ser inquilino de su propia vivienda, siendo a partir de ese momento el Estado el propietario y, por tanto, el cobrador del alquiler mensual que corresponda.

Con este método podrían evitarse casos de desahucios y la acción de los fondos buitre, ya que los pisos recuperados por el Estado no deberían bajar el precio. De este modo, la demanda se podría aproximar a la oferta a precios competitivos y sin incrementos brutales como ocurre en la actualidad pues, como ya hemos comentado, el principal problema relacionado con la vivienda es su precio actual y su financiación, estando las rentas salariales muy por debajo de las expectativas necesarias para la adquisición de una vivienda en condiciones normales.

(Imagen: E&J)

Si se resuelve el problema de la financiación, no solo se resolvería el problema de la vivienda, sino que también implicaría un descenso de los precios, de acuerdo con las estadísticas sobre pisos vacíos, ya que las necesidades actuales de nuevas adquisiciones de viviendas son menores que el stock de viviendas vacías. Es decir, si se soluciona el problema de la financiación, la oferta sería mayor que la demanda, por lo que los precios descenderían.

Como medio adicional a la financiación se encuentran los instrumentos fiscales. Así, la adquisición de una vivienda conllevaría una deducción en el impuesto sobre la renta del 15% del importe de la adquisición, siendo menor base imponible el importe de los intereses financieros pagados durante el ejercicio. Ésta fue la deducción prevista en nuestra legislación anterior y, por tanto, podemos afirmar que ha sido ya contrastada, por lo que poner en marcha de nuevo su aplicación no debería causar el más mínimo problema.

No obstante, es preciso que la regulación de esta nueva figura conlleve medidas cautelares porque, de lo contrario, podrían producirse abusos por parte del ciudadano. Por ello, se establece el límite de aval en 700.000 euros, de tal modo que, si el inversor necesita o quiere un piso de mayor valor, deberá financiárselo por otra vía o pagarlo como entrada a cuenta del inmueble.

Otra medida necesaria para la aplicación de este incentivo sería la rebaja en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como el aplazamiento automático y fraccionamiento de su pago. Esta medida sería complementaria de la nueva forma de efectuar adquisiciones de viviendas. Además, este método debería ser de utilidad para cualquier ciudadano que quiera adquirir una vivienda pues, si lo realizamos solo para unos cuantos, el mercado no podría variar el precio de los inmuebles al ser pequeña la incidencia en el mismo.