Las hipotecas a tipos variables, a pesar de la subida de los intereses

El Banco Central Europeo ha decido no aumentar el tipo de interés de referencia de la zona Euro y mantenerlo en los niveles actuales de momento, pero ha querido, eso si, avisar del riesgo que en cualquier momento se pueda producir este incremento, por lo que alerta de la dificultad en que se pueden encontrar las familias que se están endeudando en la compra de una vivienda a través de un préstamo hipotecario.

Este aviso del B.C.E. confirma la tendencia del mercado financiero a mantener el proceso ascendente de los tipos de interés iniciado desde primeros de este año,.Confirmando esta tenencia aparecen declaraciones y estudios en varios medios de comunicación que el tipo de interés del Euribor a 12 meses (el de referencia para los préstamos hipotecarios), se situará en torno al 4% a final de este año, Alcanzar este dígito comportaría un salto cuantitativo importante ya que significaría que en tan solo doce meses, el tipo de interés más utilizado para la formalización de prestamos hipotecarios se habría incrementado en un 43,88%.

Este escenario que parece perfilarse cada vez con mas nitidez para el final de este ejercicio, representaría desde el punto de vista de costes para las familias con una hipoteca a 26 años (plazo medio de formalización de hipotecas según el Instituto Nacional de Estadística) un incremento de 22,40 en la cuota mensual por cada seis mil euros de préstamo pendiente, pero si este cálculo se realiza ajustándose al importe medio de las hipotecas firmadas en el último periodo que es de 140.179 , (con un aumento en su importe del 13,5% en los últimos doce meses), la cuota resultante se vería incrementada en un total de 623,24 mas cada mes.

Ante un escenario tan cambiante y con una tendencia tan acentuada al alza de los tipos de interés, podríamos decir que para combatir tal situación existen dos alternativas. La primera, la más sencilla de exponer aunque la más difícil de cumplir toda vez que depende de la necesidad de las familias, seria la de no comprar pisos y esperar que los tipos de interés volvieran a bajar, situación que no se volverá a producir en los próximos tiempos, al menos a los niveles a los que en los últimos años nos hemos acostumbrado.

Todo los estudios y análisis comparativos con el resto de las países de la U.E. nos han estado indicando que el tipo de interés en España, estaba muy bajo en relación a la propia situación económica del país. Pero la opción de esperar a comprar, a tenor del ritmo de ventas de las viviendas y el incremento de las nuevas unidades familiares que sigue contabilizando el I.N.E. y la consecuente demanda de nuevos hogares, hace que sea totalmente inviable. La necesidad existe y hay que atenderla.

La segunda alternativa, desde un punto de vista de análisis de costes es la más razonable, evitar el riesgo al que ahora están expuestas las hipotecas de que los tipos de interés mantengan la línea alcista según fluctúe no tan solo la economía de la U.E. incluso (por las repercusiones de la globalización) la economía mundial. En esta línea la propuesta podría pasar por asegurar el tipo de interés formalizando los nuevos préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, opción que también es posible aplicar a los préstamos actualmente en vigor ya que (de acuerdo con la normativa legal vigente) permite con un coste mínimo, modificar las condiciones de indexación de las hipotecas actuales.

Sin embargo y a pesar de que parece ser una alternativa clara y poco arriesgada, nos encontramos que nuestro país juntamente con Portugal y Gran Bretaña son los tres de la Unión Europea que siguen utilizando el tipo de interés variable en las referencias de los costes a aplicar en las hipotecas. Obviamente esta situación viene dada, ademas de por la conyuntura de los tipos de interés por un cierto proceso histórico, consecuencia de la evolución que en los últimos años en los que las hipotecas que no estaban indexadas y estaban formalizadas a un tipo fijo, cuando se produjo la caída tan acelerada de los tipos de interés, se encontraron los titulares de estas hipotecas con unos coste muy por encima del mercado. Esta situación comportó un cambio de tendencia en la modalidad de las hipotecas, pasando de estar la mayor parte de ellas a tipo fijo a estar la practica totalidad a tipo variable.

Ahora con el incremento del precio del dinero, parece lógico pensar que lo que corresponde es asegurarse un tipo de interés en la hipoteca y de esta forma evitar que la economía domestica este supeditada a las previsibles variaciones al alza que pueda efectuar el B.C.E. y sobretodo evitar los sobresaltos que ahora comporta cada año la revisión de la hipoteca. Pero una ve mas se producen ciertas incongruencias y es que ante las recomendaciones tanto del BCE, como antes indicábamos, también de la Asociación hipotecaria española y del propio Ministerio de Economía y Hacienda, la realidad se obstina en conducir las nuevas formalizaciones de préstamos hipotecarios una vez mas a la indexación, es decir a la variabilidad de los tipos de interés.

Para razonar este hecho tan solo hace falta darse un pequeño paseo por algunas de las entidades de crédito más activas en el mercado hipotecario (en la misma línea bancos y cajas) y observaremos que las ofertas para una hipoteca a tipo variable está en torno al 4% (diferencial estándar del 0,50% incluido) para los primeros seis meses y posteriormente revisable (actualmente seria al 4,30%), sin dificultad alguna para que el plazo de amortización sea de hasta 30 o 35 años. Si este mismo ejercicio lo realizamos con la pretensión de poder disponer de una hipoteca a tipo fijo la situación cambia significativamente.

El siguiente cuadro es un reflejo, que sin pretender ser el recopilatorio de todas las opciones, da una idea de cual es la situación de las ofertas para formalizar una hipoteca a tipo fijo.

Plazo de la hipoteca Tipo de interés contratado.
12 años 5,10%
15 años 5,30%
20 años 5,70%
25 años 6,00%
30 años 6,20%
(Cuadro 1 elaboración propia)

Ante estas propuestas, nos debemos preguntar si no resulta más arriesgado formalizar las hipotecas a tipo fijo, sobretodo si atendemos a las previsiones que sobre la evolución de los tipos de interés se están barajando en estos momentos. Actualmente se estima que la evolución del Euribor a 12 meses se podría llegar a situar en los próximos tres años en unos niveles del orden de 5,50/5,70%. Con ello estimaríamos que nuestra hipoteca a tipo variable, podría llegar a tener un coste de interés máximo (incluido el diferencial) en torno al 6,390% a finales del año 2.009 (según estimaciones de la A.H.E.), mientras que la propuesta actual para préstamos hipotecarios a tipo fijo, si nos situamos en el plazo medio de las hipotecas de 26 años está ya en este nivel.
Grafico 1 ñelaboración propia

El gráfico 1, nos sitúa en un escenario en el que el comprador de una vivienda, ante la dificultad actual para poder atender las cuotas debido tanto al incremento del precio de la vivienda (elemento básico) como al tipo de interés, ahora en aras a una mayor garantía futura en cuanto a su capacidad de pago, se le recomienda que atienda la formalización de esta compra a través de una hipoteca a tipo fijo, pero lo que no se tienen en cuenta en estas recomendaciones o sugerencias (según el interlocutor) es que se está exigiendo al actual adquirente incrementar durante dos años el importe de su hipoteca a fin de prever (que no garantizar) una mejor cuota en el futuro.
Grafico 2 elaboración propia

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