Las servidumbres en Cataluña

Por Cristina Grau. Abogada de Ramón y Cajal Abogados

El derecho foral de Cataluña tiene una regulación propia en materia de servidumbres que se encuentra recogida en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

Esta ley tiene algunas especialidades que difieren del derecho común y a las que mediante este artículo queremos hacer referencia.

Por su importancia, trataremos en detalle el modo de adquisición y extinción de las servidumbres, los tipos de servidumbres especialmente reguladas y aquellas otras figuras afines que estando amparadas bajo otra institución distinta a la prevista en el derecho común se relacionan con la servidumbre.

1. Modos de adquisición y extinción

De acuerdo a lo establecido en el artículo 566-2.1[1], las servidumbres solo se constituyen por título otorgado de forma voluntaria o forzosa, dependiendo de si se constituye por la voluntad de las partes o porque uno de los predios reúne ciertas limitaciones que la ley entiende que deben ser cubiertas a través de la constitución de una servidumbre y el propietario de ese predio así lo requiere.

Al igual que en el Código Civil, hay libertad de forma para constituir las mismas. No obstante, si la servidumbre no está inscrita no podrá exigírsele al tercer adquirente de buena fe y a título oneroso. (art. 34 LH).

Una de las especialidades de nuestra ley es que las servidumbres no solo pueden constituirlas los propietarios de los predios, sino también, los titulares de un derecho real posesorio sobre el mismo (v.gr. Usufructuario). Estas servidumbres estarán limitadas a la duración de su derecho en el caso de que éstas tengan el carácter de voluntarias.

Por último, señalar que las servidumbres no se pueden adquirir por usucapión. (566-2.4)

En cuanto a las causas de extinción de servidumbres regulada en los artículos 566-11 y 12, destacamos como causa distinta a las establecidas en el derecho común, la de no usar la servidumbre durante 10 años contados desde que consta el desuso o acto obstativo, excepto en caso de servidumbres en finca propia.

Cuando la falta de uso de servidumbre se da por la existencia de un acto obstativo, implica que “el titular de la finca sirviente se opone a la servidumbre y, como consecuencia de ello, el titular deja de utilizarla. La referencia al acto obstativo es, en realidad el inicio de la usucapión liberatoria por parte del propietario de la finca sirviente.” La doctrina mayoritaria[2] interpreta que el plazo de diez años resulta erróneo, y entienden que “el plazo debería ser de 20 años, pues no parece justificado alterar, sin más, los plazos generales de usucapión para una determinada situación concreta, como es la usucapión liberatoria de servidumbre”.

2. Servidumbres voluntarias

Son servidumbres voluntarias todas aquellas que establezcan los propietarios de dos predios cuando acuerdan voluntariamente establecerlas.

La ley no las enumera per se. No obstante, en la primera sección de las Servidumbres, recoge a modo de ejemplo dos: la servidumbre en finca propia o de propietario (566-3) y la de luces y vistas (566-5).

La servidumbre en finca propia se da cuando el propietario de dos o más fincas constituye servidumbres entre ellas.

La diferencia con el derecho común[3] estriba en el supuesto de venta de uno de esos predios, pues parece que en este caso, la ley autonómica ha sido más garantista. En este punto, el art. 566-3.2 dispone que “la servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.”

Por tanto, si la servidumbre, en el caso que nos ocupa, está inscrita deberá extinguirse de manera expresa al transmitir el propietario de ambas fincas, una de ellas.

3. Servidumbres forzosas

Las Servidumbres Forzosas son aquellas que se dan cuando el propietario de un predio puede exigirle a otro, la constitución de la misma. Por tanto, la diferencia con el resto, deviene de la legitimación para reclamar esa servidumbre, que en estos casos será una imposición acordada por la ley cuando un predio reúna las circunstancias descritas en la misma.

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