Las ventajas del aprovechamiento del derecho de vuelo en los edificios urbanos

Por  Chantal Moll de Alba. Profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona, Presidenta de la Asociación Vivienda y Construcción

 ¿Cómo facilitar a los propietarios de edificios o comunidades de propietarios la financiación de los gastos de mantenimiento y conservación de las fincas?¿Cómo desarrollar las urbes en el siglo XXI tras la crisis de la burbuja inmobiliaria? ¿Cómo aumentar el parque de viviendas de manera sostenible? Todos estos interrogantes tienen una posible solución: montar casas industrializadas sobre el vuelo aún edificable de los edificios urbanos. Esta es la idea que está poniendo en práctica  firmas como “La Casa por el Tejado” en la ciudad de Barcelona

Los años del boom inmobiliario en España (entre 1998 y 2008) se caracterizaron no sólo por el incremento anormal del precio de la vivienda[1] sino también por el aumento sin precedentes de la actividad constructiva[2].  Ese aumento del parque de viviendas se hizo a lo “ancho”, aprovechando las posibilidades que ofrecía la Ley de Suelo de 1998 que declaró urbanizable todo suelo no protegido. Este tipo de desarrollo urbanístico ha resultado ser muy costoso, pues requiere un aumento considerable del gasto público para cubrir los suministros y servicios básicos de esas viviendas, y por ende es poco ecológico. La crisis económica y social y el estallido de la burbuja inmobiliaria han hecho replantearse el concepto de ciudad y buscar soluciones habitacionales que sean económicas y respetuosas con el medio ambiente.

La crisis económica también ha dificultado a los propietarios de los edificios urbanos sufragar los costes que implican la conservación y mantenimiento de las fincas. Las subvenciones públicas han disminuido o desaparecido y los particulares en las Juntas de Propietarios suelen oponerse a todo acuerdo que implique una derrama extraordinaria.

• Las ventajas del aprovechamiento del derecho de vuelo

El aprovechamiento del derecho de vuelo en los edificios de las ciudades permite una doble ventaja: por una parte permite crear nuevas viviendas de manera más sostenible y ecológica, y por otra parte, permite financiar a los propietarios de los edificios los gastos de conservación y mantenimiento.

1.1) Elevar los edificios permite hacer crecer la ciudad hacia arriba de manera más sostenible

La idea que ya defendió el arquitecto Joan Artés en su tesis doctoral, y que ha puesto en práctica como Gerente de “La Casa por el Tejado”, es la siguiente: el proceso de crecimiento de una ciudad debe empezar por agotar la edificabilidad remanente de sus edificios. Las azoteas de muchos edificios de ciudades históricas tienen todavía la posibilidad de ser edificadas y por lo tanto las ciudades pueden crecer hacia arriba.

Lo cierto es que la crisis ha demostrado que no es sostenible crear nuevas pequeñas ciudades a 20 km. del centro de la gran urbe y seguir aumentando ‘la mancha de aceite’ de viviendas que se creó en España con el boom inmobiliario.

Resulta interesante destacar que las nuevas viviendas que crea por ejemplo “La Casa por El Tejado” son viviendas industrializadas, es decir son viviendas que se levantan en fábrica y se montan por módulos en su ubicación original.  Las construcciones son ligeras en fábrica, con un impacto medioambiental mínimo.

Se realiza un estudio previo para determinar el peso que puede aguantar la estructura original y para adaptar estéticamente la nueva construcción con el entorno. La construcción se hace “en seco” (sin utilizar agua ni mezclas) y al realizarse en fábrica no hay molestias para los vecinos que ya habitan el edificio.

Desde que el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a crearse la vivienda por módulos durante 8-10 semanas. Una vez completada la vivienda y la azotea acondicionada para acogerla viene el proceso de transporte. Los módulos se trasladan desde la fábrica hasta la ubicación del inmueble y con una gran pluma se elevan las partes de la casa hasta ensamblarlas en su destino.

1.2) Aprovechar el vuelo de un edificio permite a sus propietarios financiar los gastos de conservación y mantenimiento

Los gastos de mantenimiento y de adaptación a los requerimientos de la inspección técnica de edificios ITE suponen una inversión constante y, a veces, difícil de asumir para los propietarios de edificios y Comunidades de propietarios, especialmente en estos años de crisis económica.

Firmas como “La Casa por el Tejado” ofrecen a los propietarios de los edificios que disponen de edificabilidad remanente, de acuerdo con las normativas vigentes, un diálogo cuyo objetivo es alcanzar un acuerdo de beneficio mutuo: la propiedad puede asumir el mantenimiento y la actualización de la finca gracias a la inversión que realiza la promotora, mientras que ésta obtiene un emplazamiento para el desarrollo de viviendas en ático.

Gracias a la venta o alquiler del derecho de vuelo, el propietario (o Comunidad de propietarios) recibirán una contraprestación económica que permitirá realizar mejoras en los elementos comunes del edificio  como por ejemplo, la instalación de ascensor, la rehabilitación externa del edificio o la adecuación de las terrazas y balcones. Todo esto supondrá una revalorización de todas y cada una de las viviendas del edificio.

Es en este punto en el que los abogados de las Comunidades de propietarios tienen una labor importante que desarrollar, verificando los términos del contrato mediante el cual se constituya el derecho de vuelo. Cada edificio, cada Comunidad tendrá unas características y necesidades distintas por lo que la labor del abogado es fundamental para adaptar el contrato de constitución del derecho de vuelo al caso concreto.

• Cuestiones sobre el derecho de vuelo

2.1) ¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es el derecho real sobre un edificio que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones, de acuerdo con el título de constitución y el planeamiento urbanístico.

Es importante destacar que el derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son enajenables libremente por actos entre vivos y por causa de muerte, tanto a título gratuito como oneroso, si no se ha pactado de otro modo.

El titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo.

2.2) ¿Cuál es la normativa aplicable?

Cabe señalar que el régimen jurídico del derecho de vuelo a nivel estatal es muy exiguo. Está recogido en el art. 16.2 del Reglamento hipotecario que fue reformado por el R.D. 1867/1998, 4 septiembre. Sin embargo Las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala 3.ª) de 24 de febrero de 2000 y de 31 de enero de 2001, declara nulo de pleno derecho los apartados b) y c) de dicho precepto por ser contrarios a la ley. De manera que el art. 16.2 RH se limita a establecer lo siguiente:

El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

1. a)Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
2. d)Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

Por el contrario, el legislador catalán, en el libro Quinto del Código civil de Cataluña, ha dotado al derecho de vuelo de una interesante regulación normativa en los arts. 567-1 a 567-6, que puede ser útil para redactar la constitución de derechos de vuelo en el resto de España.

2.2) ¿Qué edificios tienen derecho de vuelo?

En primer lugar es necesario comprobar que la edificabilidad del edificio no esté agotada. Se ha de contrastar variables como el volumen, superficie, alturas, profundidad, número de plantas construidas del edificio respecto de los máximos permitidos por normativa urbanística vigente.

Una vez hechas las averiguaciones urbanísticas respecto a la edificabilidad, hay que comprobar la realidad del derecho de vuelo desde el punto de vista jurídico-civil. Es posible que el derecho de vuelo ya esté constituido y reservado en la escritura de división horizontal. En tal caso ha de constar en una cláusula separada y específica y el derecho corresponderá a la persona a favor de la cual se haya constituido.

Si todavía no está constituido y otorgado, la persona legitimada para constituir el derecho de vuelo a favor de un tercero es el propietario del bien inmueble. Si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, será necesario conseguir el acuerdo unánime de todos los propietarios.

2.3) ¿Cómo se constituye el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública si desea inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros. La escritura debe contener los siguientes datos:

1. a)El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.
2. b)Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

En la legislación catalana se especifica que la escritura debe contener también  El plazo para ejercer el derecho de vuelo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años y el precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

Además el título de constitución del derecho de vuelo puede incluir por ejemplo normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido el derecho, o la limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.

2.4) Cuál es la contraprestación que recibe el que constituye el derecho de vuelo?

El titular del derecho de vuelo normalmente se obliga a realizar algún tipo de contraprestación que puede consistir en, por ejemplo, asumir el coste de la rehabilitación del inmueble (rehabilitar la fachada, cumplir con la Inspección Técnica del Edifico, colocar un ascensor nuevo), o en dar una compensación económica a los vecinos en función del porcentaje que le corresponde a cada uno por su coeficiente de participación en la finca.

De este modo, la cesión del derecho de vuelo es un proyecto en el que ganan todas las partes: ganan los vecinos que ven su finca renovada por la cesión de un derecho que ellos difícilmente hubiesen explotado; gana el inversor que puede ser propietario de viviendas bien situadas y gana la ciudad que mantiene, conserva y regenera su patrimonio urbano.

CONCLUSIÓN: el aprovechamiento del derecho de vuelo es una oportunidad para los propietarios de edificios y para los abogados

El aprovechamiento del derecho de vuelo y de la edificabilidad en las ciudades históricas constituye una gran oportunidad de presente y de futuro para el sector inmobiliario, para los propietarios de edificios y para los abogados.

No se trata de una idea teórica sino que ya se ha llevado a la práctica. Actualmente, por ejemplo, La Casa por el Tejado, cuenta con 30 derechos de vuelo adquiridos, un tercio de los cuales ya se han ejecutado y han producido rehabilitaciones de fincas existentes y nuevas viviendas en altura (103 unidades, 11.000 m2 de superficie). Los dos tercios restantes se encuentran en fase de proyecto arquitectónico, solicitud de licencia de obras o trabajos en la finca y fabricación en taller

En Barcelona, sólo en el barrio del “Eixample” hay 3.000 fincas donde es posible edificar que suman unos 800.000 metros cuadrados. Los vuelos de los edificios de Barcelona, Madrid, Pamplona y San Sebastián pueden acumular más de 2 millones de metros cuadrados edificables que pueden ser muy interesantes para promotores inmobiliarios. Por otra parte, la explotación del derecho de vuelo es una forma de financiar la rehabilitación y conservación de los edificios de las ciudades. También es una buena solución para el ciudadano que puede adquirir viviendas bien situadas y con luz a un menor coste.

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[1] Durante ese periodo los precios aumentaron de media más de un 10% anual llegando incluso algunos años al 30%.

[2] La tabla estadística publicada por el Ministerio de Fomento y que se puede consultar en <http://www.fomento.gob.es/BE/?nivel=2&orden=10000000>  muestra como en el año 2006 el número de licencias en España alcanzó la cifra de 230.044, frente a las 24.823 del año 2015.