Ley de crédito inmobiliario: errores en la comercialización de préstamos y créditos hipotecarios

Nos gustaría comenzar este artículo indicando que tras dos años de recorrido de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y un convulso pasado de malas prácticas bancarias, sorprende que a estas alturas siga siendo noticia que las entidades financieras continúan ignorando los estándares de transparencia fijados por la normativa nacional y comunitaria. Pero desafortunadamente no es así.

Si causa mayor sorpresa (o no) el hecho de que los errores que a su favor cometen las entidades financieras, vengan dados por aspectos mucho más sutiles y que por lo tanto pueden pasar desapercibidos más fácilmente tanto para el propio cliente, como para el comercial de la entidad financiera y el propio Notario, al tratarse de cuestiones que por ser eminentemente financieras, y de cálculo matemático o actuarial, escapa de sus conocimientos y experiencia. Sutiles y aparentemente menos costosas para los clientes, así como también, aparentemente, menos lucrativas para los bancos; pero que, sin embargo, al verse multiplicadas por un gran número de operaciones, redundan en pingües beneficios.

A este respecto a finales del pasado mes de febrero, se publicaba la noticia de que Banco de España habría multado a 13 entidades con 37 millones por no informar bien a sus clientes en los tres últimos ejercicios, 2018, 2019 y 2020. En la lista de los bancos están casi todos los más grandes, a excepción del Banco Sabadell. Destaca el Santander, tanto por las multas que recibió directamente como por las que heredó del Popular tras adquirirlo, así como ING, Bankinter, CaixaBank y Bankia.

Banco de España (Foto: Economist & Jurist)

Si atendemos a las sanciones, en éstas detectaron porque se comprobó que no se entregaba en todos los casos al cliente la información precontractual necesaria, no incluyéndose información sobre los gastos de formalización asumidos. Además, se constató un deficiente cálculo de la TAE contenida en la información precontractual (FIPER) y en la documentación contractual, por no incluirse en dicho cálculo todos los gastos y costes que en él deben ser tenidos en cuenta. Se estimó igualmente insuficiente la información dada al cliente sobre el coste de los productos vinculados.

Al hilo de esta última cuestión, conviene destacar que tal y como establece el art.17 de la referida Ley 5/2019, con carácter general quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos.

No obstante, el mismo precepto establece excepciones, cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado, y previa autorización de la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 de esta misma Ley.

En consonancia con lo anterior, la Ley establece que será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo.

Una concreta excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, será que los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas y la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Presupuesto de todo ello es que, como establece el artículo 14 de la misma Ley, en su apartado f) cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

Estas condiciones, habrán de recoger de manera expresa y comprensible, tanto en prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, como en prácticas combinadas, el beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación; de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados. Y caso de ser combinados señalar, muy especialmente, la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios; los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados; y las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

Dentro de estos seguros vinculados o combinados, resulta muy común encontrar multirriesgos de hogar, que recogen seguros de daños y de defensa jurídica. Coberturas ambas que también han sido objeto de recientes noticias sobre las que conviene llamar la atención.

Así, por un lado, la OCU ha detectado que en este tipo de seguros pólizas de hogar existen innumerables exclusiones en su mayor parte inimaginables para cualquier consumidor y usuario. Entre las pólizas que han analizado, se han encontrado con exclusiones como los daños por agua por la congelación u oxidación de cañerías, fugas de agua etc.

Pero este no ha sido el único problema que ha encontrado la OCU, sino que también han podido detectar que en la mayoría de las pólizas, los límites de la responsabilidad civil son del todo insuficientes para cubrir siniestros que causen lesiones graves o un fallecimiento.

Recopilando lo anteriormente dicho, nos lleva a un único punto común – las entidades deben extremar la transparencia cuando se ofrece la vinculación de un seguro al préstamo hipotecario-. Nótese que, antes de la regulación de estos seguros por la Ley de Crédito hipotecario, dentro de la escritura de préstamo se regulaban las condiciones de dicho seguro, y lo que se ha visto a día de hoy es que los limites de responsabilidad civil eran tan bajos que no cubría el total del valor asegurado, dado que las entidades con dicho seguro en caso de producirse un siniestro total solo quieren cubrir el continente de la póliza suscrita.

Lo anterior desembocó en distintas resoluciones de la Dirección General de Seguros, en las que se reiteraba que la imposición por parte de la entidad aseguradora de un seguro a prima única al tomador se considera inadecuada y contraria a las buenas prácticas y usos en el ámbito de los seguros privados; en la posterior reforma sufrida por la Ley de crédito hipotecario, y en el ofrecimiento del seguro por parte de las entidades financieras, como método de bonificación al diferencial.

Lo que está claro es que, en cualquier caso, tanto para el caso de los seguros vinculados contratados con el préstamo hipotecario antes de la regulación de la Ley de crédito hipotecario, como por los seguros contratados de manera independiente al préstamo hipotecario, habrá que estar a si estos se han contratado o no de manera transparente lo cual implica que el cliente comprenda y acepte las implicaciones de su póliza, sus concretas coberturas, limitaciones y exclusiones, y en intención a éstas, la prima es competitiva y realmente le supone un ahorro en el diferencial, teniendo en cuenta el coste-beneficio global de ambos productos.  

Un ejemplo de la importancia que dicha información tiene para el cliente, y de cómo puede pasar desapercibido para éste una cláusula lesiva incluso siendo expresamente aceptada; lo encontramos en la recentísima STS nº 101/2021 de 24 de febrero de 2021, al respecto de la cobertura de defensa jurídica típicamente incluida en los multirriesgo del hogar. En dicha resolución la Sala primera del Supremo ha recordado que aun cuando las cláusulas sean claras y en su caso hayan superado las exigencias formales de aceptación, en ningún caso pueden ser lesivas (art. 3 LCS, aunque el asegurado sea un profesional). Dentro del concepto de «lesivas» deben incluirse aquellas cláusulas que reducen considerablemente y de manera desproporcionada el derecho del asegurado, vaciándolo de contenido, de manera que es prácticamente imposible acceder a la cobertura del siniestro. Es importante destacar que al incorporarse en ese caso la cobertura dentro de una póliza de autos, no quedaba diferenciado el importe de la prima que correspondería a dicho seguro de defensa jurídica. Y esto es clave por cuanto como sucede en los multirriesgo del hogar, tampoco se desglosa dicha información. Clave porque como resuelve el Tribunal supremo en esta sentencia, aun cuando se defendió por la Aseguradora que de haber querido un límite mayor el asegurado (que había firmado expresamente en las condiciones particulares un límite de 600 euros); el citado argumento no puede aceptarse por cuanto la fijación de una cuantía tan reducida que por ridícula haga ilusoria la facultad atribuida de libre elección de los profesionales, equivale en la práctica a vaciar de contenido la propia cobertura que dice ofrecer la póliza.

Este es un ejemplo simple de alguna de las coberturas insertas en contratos de seguro de hogar comercializados por los bancos junto a los préstamos hipotecarios, pero existen muchas más que junto con el cálculo del TAE conviene revisar, prestando especial atención a su afectación al conste total de la operación, las consecuencias de cambiar éstos por otros que contengan mejores y más completas coberturas, o incluso una prima más competitiva.