Novedades legislativas y regulación actual en torno a la figura del gran tenedor

Una de las medidas que afectará a los grandes tenedores será la limitación del precio de los alquileres de viviendas que se encuentren en las llamadas zonas de mercado tensionadas

A raíz de la preparación de la nueva Ley de Vivienda que prepara el Gobierno, ha surgido un debate acerca de la figura de los grandes tenedores de vivienda y su distinción con los pequeños propietarios, y más concretamente, con los derechos y obligaciones parejos a cada figura.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

Hasta el momento, la única definición que el Gobierno ha realizado sobre qué es un gran tenedor es la contenida en el RD 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, mediante la que se considera al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros; definición que se mantiene en el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda.

Bajo este concepto también se encuentran las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, entre otros.

Este tipo de propietario, al tener varias propiedades en su poder, puede ejercer influencia sobre el mercado por lo que en la nueva ley se contemplan varias medidas pensadas para regular su ejercicio, evitando el incremento de los precios en las viviendas.

Medidas extraordinarias en vigor que afectan a los grandes tenedores de viviendas

El 28 de diciembre de 2022 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.

Con este Real Decreto-ley se adopta un sexto paquete de medidas extraordinarias y de carácter temporal para articular la respuesta de política económica frente a la guerra de Ucrania, adaptándola al contexto de inflación actual, concentrando su actuación en los colectivos vulnerables del incremento en el precio de los alimentos y otros bienes de primera necesidad y en los sectores más afectados por la subida de la energía.

En materia de vivienda las medidas que contempla el citado RDL son (arts. 67 a 69):

• Límite de la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda (art. 67)

Esta medida fue introducida por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, que recogía un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran hasta el 31 de diciembre de 2022 para los alquileres de viviendas. Sin embargo, ante la evolución del IPC, el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, extiende dicho límite para las revisiones de renta realizadas desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2023.

“Se prevé la posibilidad de que en aquellos casos en que se acuerde dicha suspensión, el arrendador o propietario (sea gran tenedor o no) pueda solicitar una compensación económica”. (Foto: E&J)

En consecuencia, actualmente, en el caso de que el arrendador de una vivienda sea un gran tenedor, haya pacto o no entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, índice que se encuentra topado en su propia definición legal en el 2%, por lo que en ningún caso podrá aplicarse un porcentaje superior.

• Suspensión del procedimiento de desahucio a solicitud del arrendatario por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica y derecho de los arrendadores y propietarios afectados por dicha suspensión extraordinaria a solicitar una compensación económica

Otra de las medidas que prorroga el RDL 20/2022 (hasta el 30 de junio de 2023) y que ya fueron introducidas por el RDL 37/2020, de 22 de diciembre, es la suspensión de los procedimientos de desahucio a solicitud del arrendatario por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

En contraprestación, se prevé la posibilidad de que en aquellos casos en que se acuerde dicha suspensión, el arrendador o propietario (sea gran tenedor o no) pueda solicitar una compensación económica (medida prevista por ahora hasta el 31 de julio de 2023).

Para que opere la suspensión, deberá acreditarse por la persona arrendataria que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en el artículo 5.1 del RDL, y se solicitará a los servicios sociales competentes un informe que deberá ser emitido en el plazo de 10 días en el que se valore la situación de vulnerabilidad y el que se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

En el caso de acordarse la suspensión por el tiempo que reste hasta el 30 de junio de 2023, antes de la finalización de dicho plazo, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

Asimismo, también se prevé la suspensión del lanzamiento en los supuestos previstos en el artículo 250.1 LEC apartados 2º, 4º y 7º y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, por habitarse la vivienda por personas sin ningún título habilitante para ello, siempre que la vivienda pertenezca a un gran tenedor y que las personas que la habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

En todos estos casos en que se decrete la suspensión del desahucio o del lanzamiento, la solicitud de compensación por parte del arrendatario o propietario podrá presentarse ante el órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma hasta el 31 de julio de 2023, debiendo formular una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente, que consistirá en:

– el valor medio que correspondería a un alquiler en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo

– los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 30 de junio de 2023.

– en el caso de la suspensión del lanzamiento en los supuestos previstos en el artículo 250.1 LEC apartados 2º, 4º y 7º y en aquellos en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal se deberá acreditar, por el propietario, el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo.

¿Cómo repercutirá la nueva ley a los grandes tenedores de vivienda?

Estas son las medidas que actualmente se encuentran en vigor, pero ¿cómo repercutirá la nueva ley a los grandes tenedores de vivienda?

Todo parece indicar que una de las medidas que afectará a los grandes tenedores será la limitación del precio de los alquileres de viviendas que se encuentren en las llamadas zonas de mercado tensionadas y que tales limitaciones afectarán únicamente a los grandes tenedores de vivienda con personalidad jurídica.

De esta forma, si el propietario de una vivienda puesta en alquiler es una persona jurídica gran tenedor y la vivienda está ubicada en una zona de mercado tensionado, la renta del nuevo contrato estará limitada por el contrato anterior o bien por el límite máximo de precios marcados como referencia en esa zona. No obstante, se establecerá un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar esta limitación, con el fin de que la administración tenga tiempo de crear un sistema útil para la regulación de precios en las zonas tensionadas.

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con su normativa reguladora, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.

Las áreas de mercado tensionado serán distritos o barrios en los que:

a) La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Asimismo, se prevé que las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad.

En conclusión, a día de hoy los grandes tenedores están sujetos a las medidas extraordinarias y temporales reguladas por RDL 20/2022, de 27 de diciembre, y mientras tanto, la polémica en torno a la llamada Ley por el derecho a la vivienda continúa un año después de su aprobación por el Ejecutivo, así como el conflicto entre el derecho a la propiedad privada y el derecho a la vivienda digna que recoge la Constitución junto a la supeditación de dicha propiedad privada a la utilidad pública o el interés social.