Nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: Mayor protección del prestatario y nuevas exigencias para los prestamistas
Nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: Mayor protección del prestatario y nuevas exigencias para los prestamistas
Por Luis de la Peña. Socio de Garrigues
En breve: La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la Ley 5/2019), publicada en el BOE el pasado 16 de marzo y que entrará en vigor el 16 de junio, introduce medidas destinadas a potenciar la seguridad jurídica, la transparencia en los contratos de crédito inmobiliario y la protección del prestatario. La recién estrenada regulación llega tras su aprobación definitiva en el Congreso de los Diputados el pasado 21 de febrero, con casi tres años de retraso y tras un complejo proceso legislativo, que ha obligado a los diferentes grupos parlamentarios a alcanzar acuerdos y hacer diferentes concesiones.
Sumario:
I. Transposición europea
II. Ámbito de aplicación objetiva y subjetiva
III. Principales novedades
- Régimen de transparencia
- Información precontractual
- Refuerzo del test de solvencia y nuevo enfoque del «crédito responsable»
- Nuevas obligaciones para los notarios
- Comisiones y reparto de costes
- Vencimiento anticipado
- Interés de demora
IV. Ámbito de aplicación temporal y régimen transitorio
TRANSPOSICIÓN EUROPEA
Con esta nueva norma se transpone en España, parcialmente y de manera tardía, la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (la Directiva).
La falta de tramitación en plazo ha dado lugar a la amenaza de sanciones económicas por el retraso en la transposición. En efecto, el plazo de vencimiento para la transposición de la Directiva vencía el 21 de febrero de 2016, y en septiembre de 2017, la Comisión Europea solicitó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea la imposición de importantes sanciones pecuniarias a España por cada día de retraso.
La transposición se ha realizado siguiendo los principios fundamentales de la Directiva, tales como el aumento de la protección a los consumidores, el establecimiento de un marco jurídico de transparencia material y formal reforzada, el fortalecimiento de la estabilidad financiera y de un mercado interior que permitan el acceso al crédito inmobiliario.
ÁMBITO DE APLICACIÓN OBJETIVA Y SUBJETIVA
El elemento subjetivo de la Ley 5/2019 amplía la definición otorgada por la Directiva a la figura del prestatario, al incluir a toda persona física que sea deudor de préstamos, así como las figuras del fiador y del garante personas físicas. En este sentido, la Ley 5/2019, a diferencia de la Directiva, extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.
A pesar de que queda claro que los prestatarios son personas físicas, la Ley 5/2019 no se pronuncia sobre la inclusión de las personas jurídicas como parte prestataria. En este sentido, si el contrato accesorio al préstamo es realizado por un fiador o garante persona física, mediante una interpretación restrictiva, a dicho contrato accesorio le serían de aplicación las disposiciones de la Ley 5/2019 quedando el contrato principal excluido de protección. Sin embargo, si tenemos en cuenta una interpretación más extensiva, mediante la celebración de un contrato accesorio por un fiador o garante persona física, la protección otorgada por la nueva regulación podría abarcar a su vez al contrato principal garantizado.
Por otro lado, respecto a la figura del prestamista parece claro que la Ley 5/2019 no solo incluye a las entidades de crédito, sino a toda persona física o jurídica que, de manera profesional, se dedique a la actividad de concesión de préstamos mediante garantías reales sobre inmuebles, en sentido amplio, o a la intermediación de estos contratos, de manera profesional o de manera ocasional con una finalidad inversora.
En segundo lugar, el ámbito objetivo de la norma se delimita atendiendo bien a la naturaleza o bien a la finalidad de los contratos. En relación con la naturaleza del préstamo, se refiere a aquellos préstamos hipotecarios u otro derecho real de garantía sobre un bien inmueble de uso residencial. Ahora bien, la definición de bien inmueble de uso residencial no es en sí mismo un concepto jurídico determinado, puesto a lo largo del texto el legislador utiliza de manera indistinta los conceptos de “vivienda” y “uso residencial”. Además, se extiende el concepto de inmueble de uso residencial a todo elemento que sin constituir vivienda como tal cumpla con una función doméstica (tales como trasteros o garajes, como indica la Ley 5/2019). Asimismo, no se define el término de vivienda en sentido estricto, por lo que podría entenderse incluido junto con la primera vivienda o vivienda habitual, las segundas viviendas, viviendas habitables, viviendas destinadas al arrendamiento, las viviendas de uso mixto, o todos aquellos inmuebles con capacidad potencial de constituir una vivienda.
Por otro lado, el objeto se delimita a su vez en relación a la finalidad del préstamo, sin la necesidad de constituirse éste con una garantía real, siempre y cuando sea destinado a la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, y siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor, debiendo entenderse incluido en la acepción del término de “conservación” a su vez la rehabilitación y/o reparación de los bienes inmuebles.
PRINCIPALES NOVEDADES
Régimen de transparencia
Como hemos señalado, la Ley 5/2019 presenta entre sus objetivos principales el fortalecimiento de la transparencia de los contratos de crédito inmobiliario, y en concreto, refuerza la información precontractual y la evaluación de la solvencia del prestatario.
Información precontractual
Entre las principales novedades del texto cabe destacar la protección al prestatario mediante el refuerzo de la información a entregar durante la fase precontractual, de forma que se permita al prestatario comparar los préstamos disponibles en el mercado y adoptar una decisión fundada sobre la conveniencia de la celebración del contrato, con un plazo mínimo de antelación de diez días naturales.
La información personalizada ofrecida por el prestamista al prestatario se facilitará mediante la nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que viene a reemplazar a las anteriores Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y Ficha de Información Personalizada (FIPER), reguladas en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (la Orden EHA/2899/2011).
Asimismo, se deberá entregar (i) una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) donde se indique la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (índices de referencia utilizados, vencimiento anticipado, préstamo en moneda extranjera, etc.), (ii) un documento descriptivo de las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios en atención a la evaluación del tipo de interés variable, (iii) una copia del proyecto de contrato incluyendo los gastos desglosados (iv) las condiciones de las garantías de los seguros exigidos en la contratación y (v) una advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario de su elección en el caso de que se prevea que el préstamo se formalice en escritura pública.
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