Nuevas medidas en materia de arrendamientos de locales de negocios tras el Real Decreto-ley 35/2020

Con fecha 22 de diciembre de 2020 se aprobó el Real Decreto-ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, con entrada en vigor al día inmediato posterior a su publicación en el BOE, siendo por tanto de obligado cumplimiento desde el 24 de diciembre.

El Real Decreto-ley establece, entre otras, medidas para reducir los gastos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, en materia tributaria y en el ámbito laboral y de seguridad social.

Desde el punto de vista de los contratos de arrendamiento, en ausencia de acuerdo entre las partes, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el arrendatario podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora una de las siguientes alternativas:

1. Una reducción del 50% de la renta (no gastos) durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 (“RD 926/2020”) y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta (no gastos) que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

El arrendador deberá comunicar de manera expresa su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, existirá la posibilidad de aplicar las medidas indicadas, pero la medida correspondiente se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

Lo establecido en este apartado no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previamente enunciadas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, debiendo el arrendador que pretenda la aplicación de esta excepción acreditar encontrarse en alguna de las situaciones enunciadas.

Cuando el arrendador sea una persona distinta de la anteriormente indicada el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Solo en el marco del acuerdo indicado, las partes podrán disponer libremente de la fianza del arrendamiento, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Para la aplicación de las medidas indicadas los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda han de cumplir los siguientes requisitos:

1. En el caso del trabajador autónomo, estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 926/2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. En el caso de las pymes, que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que establece las circunstancias que permiten formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto de forma abreviada.
3. Tanto para autónomos como para PYMES, que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
4. Tanto para autónomos como para PYMES, en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El cumplimiento de los requisitos establecidos, se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Por último, las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Sobre las autoras: Begoña González Díaz y Leticia del Estal Gallego son Socia de Derecho Mercantil y Societario de Vaciero y Socia de Derecho Mercantil y Societario de Vaciero.

Begoña González Díaz y Leticia del Estal Gallego