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ITTIPeligros ocultos en la compraventa de inmuebles (Incluye modelo de demanda)
Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles (Incluye modelo de demanda)
(Imagen: E&J)
Por Mercedes Caral y Mireia Insa. Abogadas de Jausas.
I. ASPECTOS FÍSICOS DE LA PARCELA O VIVIENDA
a. Parcela o terreno:
Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta en cuanto a la configuración y estado físico de una parcela: si en el emplazamiento donde se ubica se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes y si la realidad física de la misma en cuanto a superficie y lindes coincide con la que consta en el Registro de la Propiedad o Catastro.
1. Contaminación
Antes de adquirir un terreno sobre el que se habían desarrollado actividades industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es importante por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en materia de suelos contaminados, en caso que no haya sido posible identificar al causante de la contaminación, pueden imputarse al comprador, en tanto propietario del terreno contaminado, responsabilidades legales. Así lo dispone la actual normativa en materia de suelos contaminados, la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2008/98/CE, de 19 de noviembre de 2.008, sobre los residuos.
El artículo 36 de dicha Ley establece que están obligados a acometer y costear los trabajos de descontaminación, las siguientes personas: en primer lugar, los causantes de la contaminación, que deben responder de forma solidaria en caso que se trate de más de una persona; subsidiariamente a los anteriores y por ese orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos (arrendatarios, usufructuarios, superficiarios, etc.). En cualquier caso, se recoge en dicha Ley que los costes de descontaminación soportados por los responsables subsidiarios se pueden repercutir a los causantes de la contaminación, si bien sólo hasta los niveles exigibles para los usos existentes en el momento de la contaminación. Es decir, si cuando se produjo la contaminación de suelo, éste tenía la calificación de suelo industrial, sólo puede exigirse al causante que sufrague los costes de saneamiento en función de dicho uso, pero no los costes de las actuaciones de limpieza complementarias vinculadas a los nuevos usos urbanísticos del suelo, como por ejemplo, el uso urbano.
Dicha norma recoge la posibilidad que los sujetos responsables lleven a cabo la descontaminación del suelo de forma voluntaria. Según dispone el Art. 38 de la Ley, para ello será necesario realizar un proyecto de recuperación que deberá aprobar la Administración pública, que también deberá verificar que las actuaciones de limpieza y recuperación del emplazamiento contaminados se han llevado a cabo en los términos previstos en el Proyecto.
Así mismo, cabe tener en cuenta que dicha Ley contempla –como ya hacía en Catalunya el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de Julio, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos- que la declaración de un suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado (Art. 34 ap.4º).
Igualmente, conforme a la normativa vigente (Art. 8 del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados y el Art. 33. ap 2º de la Ley 22/2011, de 28 de Julio, de residuos y suelos contaminados) los propietarios de las fincas en las que se haya realizado una actividad potencialmente contaminante, estarán obligados a declararlo en escritura pública cuando haya una transmisión de derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades ambientales del terreno y evitarlos importantes desembolsos económicos que pueden acarrear las actuaciones de limpieza y recuperación de los terrenos afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un estudio de potenciales pasivos ocultos ambientales (Environmental Due Diligence) en aquellos terrenos en que se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante.
2. Superficie y lindes de la finca:
A fin de pagar un precio ajustado a la superficie de la finca o parcela que se pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por ejemplo, con el vallado de la finca), es recomendable contratar los servicios de un Ingeniero Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la finca. Ello por cuanto en muchas ocasiones no coincide con la que figura en las Escrituras y por ende en el Registro de la Propiedad o con la que consta en el Catastro. En algunas ocasiones, la superficie que figura en el Registro resulta de Escrituras antiguas de las que se desconoce cuando y como se efectuó la medición. Así mismo, cabe tener en cuenta que, antiguamente, se indicaba una menor superficie con el propósito de pagar menos impuestos a la Hacienda Pública. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien también incluye planos o información gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la superficie, habida cuenta que la cartografía se actualiza en base a la digitalización de fotos aéreas, que es un sistema poco preciso que puede llevar a la alteración de los lindes.
Por todo ello, mediante una medición sobre el terreno por parte de un topógrafo permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y negociar el precio en base a dicha información. Así mismo, mediante una Certificación de superficie visada por el Colegio Oficial de Topógrafos se podrán corregir inexactitudes que consten en el Catastro.
b. Vivienda
En cuanto a la vivienda, se debe revisar bien el estado de la misma. Si fuera necesario acompañados de un profesional (Arquitecto o Aparejador), para intentar detectar en ella «vicios ocultos” (Art. 1.484 y ss. del Código Civil), como riesgos de humedades, grietas, asentamientos, etc. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, examine bien los acabados (ventanas, persianas, calidad de los materiales, aislantes, etc.).
Tanto si se trata de una vivienda nueva como una vivienda de segunda mano con una antigüedad inferior a diez años – plazo que hay que considerar aunque se trate de una vivienda nueva, dado que es perfectamente posible adquirir una vivienda nueva con una antigüedad superior a diez años dada la actual situación del mercado inmobiliario-, el comprador puede exigir responsabilidades al constructor, promotor y al arquitecto por defectos estructurales que aparezcan en la misma (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.). Ello conforme al plazo de garantía indicado en el Art. 17.1.a) de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación. Téngase en cuenta, que, en cuanto a los vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (grietas, humedades, fisuras), el plazo es de tres años (Art. 17.1.b) LOE); y, de un año, (Art. 17.1.c) LOE) para los vicios o defectos de ejecución que afecten a acabados de las obras.
Antes de la compra de una vivienda, tanto si es una vivienda nueva como de segunda mano, deben sopesarse varios factores como el entorno, la accesibilidad, la seguridad de la zona, vistas, etc., dependiendo de las necesidades y preferencias que se tengan.
Es aconsejable inspeccionar bien el entorno donde se emplaza la vivienda para detectar si existe una deficiencia en las infraestructuras y servicios básicos (suministros de agua y energía eléctrica, alumbrado público), sobretodo, en aquellas zonas que han experimentado un gran crecimiento; Así mismo, debe tenerse en cuenta los servicios específicos que existen en la zona según las necesidades y prioridades de cada uno (Farmacias, Hospitales, colegios, zonas deportivas, zonas de aparcamiento, etc.), así como los medios de transporte cercanos . Debe examinarse también si es una zona ruidosa (si hay mucha densidad de tráfico, paso de aviones, etc.) o si se desarrollan en las proximidades actividades que puedan resultar molestas o incrementar el tráfico o la afluencia de gente (actividades comerciales, de ocio, etc.); siendo conveniente para ello conocer los programas urbanísticos de la zona.
ASPECTOS FÍSICOS DE LA PARCELA Y/O VIVIENDA
FINCA O PARCELA VIVIENDA VIVIENDA SEGUNDA MANO
– Estudio de potenciales pasivos ocultos ambientales por una consultoría ambiental, si se trata de emplazamientos donde se ha desarrollado una actividad potencialmente contaminante.
-Levantamiento topográfico por una Ingeniero Técnico en topografía para determinar la realidad física de la finca (superficie, lindes)
– Tasación / Informe Arquitecto o Aparejador
-Detectar vicios ocultos y determinar valor de mercado.
– Tasación / Informe Arquitecto o Aparejador
– Encargar un informe sobre el estado constructivo y estructural.
II. Aspectos jurídicos de la parcela o vivienda
A fin de asegurar que no se producirá ningún problema jurídico en la adquisición de la parcela o vivienda y que la situación de la misma se halla regularizada legalmente, podemos dar otros pasos y tomar varias cautelas, además de solicitar una certificación registral en el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad (si está efectivamente inscrita a nombre de quien dice ser el propietario) y si existen cargas que pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos inscritos, usufructos, servidumbres, etc.).
a. Parcela o terreno:
Debe comprobarse que dicho terreno cumple con las normas urbanísticas (si está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable y si se quiere edificar, solicitar información sobre los parámetros urbanísticos. Para ello es recomendable dirigirse al Ayuntamiento y solicitar el Certificado de aprovechamiento urbanístico.
b.Vivienda:
1. Nueva construcción
Si la vivienda es de nueva construcción, debe verificarse que no existen cargas urbanísticas pendientes, que se obtuvo la pertinente licencia de obras y cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación y que el promotor ha suscrito el seguro de daños obligatorio que establece el Art. 9 en relación con el Artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
– Si se trata de una vivienda sobre terrenos que se han urbanizado recientemente, es conveniente examinar en el Ayuntamiento que no existen cargas urbanísticas que graven la vivienda que se pretende adquirir. Debe pensarse que el promotor inmobiliario está sujeto al cumplimiento de cargas urbanísticas, de conformidad con los Arts. 44.1 d) y 120 de Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, TRLU y el Art. 9 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, Ley del Suelo: sufragar el coste de las obras de urbanización, ceder una superficie determinada de terreno, etc. La transmisión de las fincas no modifica la situación del titular de las mismas respecto de los deberes que impone la legislación urbanística o exigible por los actos de ejecución derivados de la urbanización y que gravan los inmuebles. Por ello, el Ayuntamiento puede embargar la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.
– La cédula de habitabilidad es un documento expedido por la Administración que acredita que la vivienda cumple las condiciones de calidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda y el Decreto 55/2.009, de 7 de Abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y, que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana (Art.7 del referido Decreto) Es obligatoria para todas las viviendas y se necesita para alquilar y para vender la misma, si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad, y para que las compañías de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones hagan el suministro a las viviendas.
Con ella, la Administración pretende continuar vigilando que las viviendas cumplan y mantengan unas condiciones de habitabilidad a lo largo del tiempo.
La cédula de habitabilidad tiene un periodo de vigencia de 15 años y debe ser renovada, según lo establecido en el Art. 8 del mencionado Decreto 55/2009. Cabe tener en cuenta que es imprescindible a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión del inmueble, según exige el Art. 132 de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda.
– La licencia de primera ocupación es también un documento administrativo dirigido a proteger la legalidad urbanística y que verifica, principalmente, que el edificio construido, y si es su caso la urbanización simultánea, se ha hecho conforme al Proyecto técnico y cumpliendo las condiciones impuestas en la Licencia de obras (Art. 187.5 Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, TRLU). . Cabe tener en cuenta que, el promotor tiene contraídas con los ayuntamientos varias obligaciones; así, debe hacer frente a los compromisos de urbanización del entorno asumidos o asegurarse que el constructor ha rehecho los elementos urbanísticos afectados, si los ha dañado (deterioros de acera, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones no se cumplan de forma definitiva, el Ayuntamiento no concede la licencia de primera ocupación. Ello puede acarrear que el comprador no pueda contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. De alargarse dicha situación podría ocurrir que el propietario entrara a residir en la vivienda constando de forma irregular el suministro a nombre del promotor y no al suyo. Así mismo, sucede que los avales prestados por los promotores antes de iniciar la obra no cubren la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de inseguridad podría perdurar mucho.
Por todo ello, es conveniente exigir al promotor que muestre copia de la licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
– Es primordial, igualmente, conservar toda la información que se le haya facilitado en relación a la adquisición de la vivienda, incluida la publicidad de las ofertas (folletos, planos, etc.), las condiciones relativas a la construcción de la vivienda, emplazamiento, equipamientos e instalaciones y pago que se incluyan en la publicidad. Todas ellas serán exigibles, aunque no se recoja en el contrato celebrado, en caso que las prestaciones de la vivienda no se correspondan con las que le han ofertado. Ello se desprende de lo expresado en el Art. 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, al decir que “1.La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación. 2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato”. Y también debe tenerse en cuenta lo establecido en el RD 515/1989, que en orden a la protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda dispone en su art. 2 que “…toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido; y en su art. 3 que “1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.” En base a dicha normativa, el Tribunal Supremo también ha declarado que las condiciones de la publicidad pueden ser exigidas por el adquirente de la vivienda en Sentencias del 23 de Mayo de 2.003 (STS 3485/2003) Recurso: 3167/1997 y Sentencia del 23 de Enero de 2.007 (SAP V 686/2007) Recurso: 833/2006), entre otras.
ASPECTOS JURÍDICOS DE LA PARCELA Y/O VIVIENDA
FINCA O PARCELA VIVIENDA NUEVA VIVIENDA SEGUNDO MANO
– Ante Área de Urbanismo del Ayuntamiento, comprobar que la parcela cumple la normativa urbanística
– Ante el Catastro, comprobar que la finca o parcela se halla correctamente catastrada.
-Comprobar que la finca no se halla arrendada ni ocupada.
-Requerir asesoramiento legal para examinar y tratar dichos aspectos jurídicos y negociar y redactar condiciones del contrato de compraventa.
-Ante Área de urbanismo del Ayuntamiento:
. Comprobar que no existen cargas urbanísticas
. Que se obtuvo la licencia de obras y licencia de primera ocupación.
. Requerir al vendedor cédula de habitabilidad.
– Requerir asesoramiento legal para examinar y tratar dichos aspectos jurídicos y negociar y redactar condiciones del contrato de compraventa.
-Ante Área de urbanismo del Ayuntamiento:
.Información sobre planeamiento urbanístico de la zona.
. Requerir cédula habitabilidad al vendedor.
-Ante Área de Recaudación u Organismo del Ayuntamiento que gestione los tributos locales:
. Que el vendedor está al corriente del IBI
. Que el vendedor está al corriente de la tasa de recogida de residuos sólidos (basura).
-Al Presidente o Secretario de la Comunidad de Propietarios:
-Solicitar certificado de cuentas para verificar que el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.
-Recabar información sobre deudas extraordinarias e importe cuotas para conocer costes anuales de mantenimiento.
– Ante compañías de suministros (agua, luz, etc.), que la vivienda tiene contratos de suministros en regla y no hay deudas pendientes.
-Comprobar que la vivienda no se halla arrendada ni ocupada.
Requerir asesoramiento legal para examinar y tratar dichos aspectos jurídicos y negociar y redactar condiciones del contrato de compraventa.
2. Segunda mano
Si se trata de una vivienda de segunda mano, conviene también cerciorarse de ciertas cuestiones y recabar diversa información:
– Debe solicitarse del vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad en vigor.
-Es importante verificar que la vivienda no se halla ni ocupada ni arrendada. Si estuviera arrendada, debe tenerse en cuenta que, a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años, según lo dispuesto en su Artículo 5. Por otra parte, también debe tenerse en consideración que el Art. 25 de la LAU otorga a determinados arrendatarios un derecho de adquisición preferente, lo que supone que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Por dichas razones y habida cuenta que el contrato de arrendamiento puede no constar inscrito en el Registro de la Propiedad, es recomendable hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
– Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, otro aspecto a tener en cuenta es verificar los Estatutos de la Comunidad para conocer las limitaciones de uso que puedan existir y el coeficiente de gastos de comunidad, así como si el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, puesto que el propietario responde con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en curso y el año natural, de Enero a Diciembre, inmediatamente anterior, según lo dispuesto en el Art. 553-5 Libro V CCcat y en el Art. 9.1.e. LPH. Así mismo, existe la obligación del vendedor de declarar en la escritura de transmisión que están pagados los gastos generales de la comunidad o, en su caso, consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado expedido por quien ejerce la Secretaría en el que se detalle el estado de cuentas con la comunidad. Sin esta manifestación y esta certificación el Notario no autorizará la escritura, a menos que el comprador renuncie expresamente a ello, lo cual no es aconsejable.
– También conviene comprobar en el Ayuntamiento que no existen deudas pendientes de liquidar por parte del transmitente en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido popularmente como “contribución urbana”. Dicho impuesto municipal, que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda, se devenga el día 1 de Enero de cada año, de modo que el obligado al pago es el titular de la vivienda en esa fecha y no pierde el carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese año, aunque venda la casa poco después ese mismo año. Es de indicar que el vendedor y el comprador pueden llegar a un acuerdo respecto quien debe abonar el impuesto y hacerlo, por ejemplo, de forma proporcional al tiempo que cada uno reside en la vivienda durante ese año. Cabe tener en cuenta que si existieran recibos de IBI pendientes y dada la afección del inmueble al pago de este impuesto, se puede llegar al embargo de la vivienda si los propietarios anteriores no pagan estos recibos pendientes y éstos resultan ser insolventes, de conformidad con lo establecido en el Art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el RDLeg. 2/2004, de 5 de Marzo. Por todo ello, es necesario corroborar que el transmitente ha satisfecho todas las liquidaciones practicadas por el Ayuntamiento por dicho impuesto de ese ejercicio y los anteriores.
– Es igualmente aconsejable dirigirse a la Área de Urbanismo del Ayuntamiento para conocer el planeamiento urbanístico de la zona. Sobretodo si se trata de una zona nueva, es apropiado que se informe de los planes que puede afectar a la zona donde se ubica la vivienda (Plan General, Planes especiales) para saber si está previsto construir mejores accesos y equipamientos, establecer zonas verdes, o por el contrario, si existe, por ejemplo, la posibilidad que se ubiquen en las inmediaciones actividades de ocio ruidosas, grandes centros comerciales que perturben la tranquilidad de la zona que ha elegido.
– Otro aspecto jurídico a tener en cuenta en la adquisición de una vivienda de segunda mano es la suspensión temporal de la fe pública registral que se recoge en el Art. 28 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con la protección que dispensa el Art. 34 de la Ley Hipotecaria, el adquirente de buena fe a título oneroso se halla en una posición inatacable aunque se anule o resuelva el título del transmitente del inmueble. Ello emana del principio de fe pública registral que garantiza que el derecho existe y que pertenece a su titular en la extensión proclamada por el asiento registral. Pues bien, según la norma contenida en el Art. 28 LH, la aplicación de dicho principio se suspende durante un periodo de dos años a contar desde la fecha de la muerte del causante de la sucesión con respecto a los terceros adquirientes que traigan causa de un heredero voluntario, como cautela para el supuesto de que el titular hereditario inscrito sea un heredero aparente (como se da en aquellos casos en que existe un testamento ológrafo no protocolizado, un testamento no inscrito en el Registro General de Actos de Última voluntad, un testamento nulo, o por dejarse inoperante la declaración de herederos abintestato ante la aparición de parientes con un derecho preferente en la herencia, etc.). En estos casos, según dicho precepto, la adquisición del bien inmueble no resulta oponible ante el heredero real o forzoso.
No obstante, en derecho catalán, el Art. 465-2 de la Ley 10/2008, de 10 de Julio, del Llibre IV del Codi Civil de Catalunya, relativo a las sucesiones contiene el régimen aplicable para los actos de disposición realizados por el heredero aparente, declarando que no procede la restitución de los bienes adquiridos del heredero aparente por el tercero de buena fe a título oneroso. En tal caso, según el dictado de dicha norma, “el heredero aparente o el poseedor vencido debe entregar al heredero real el precio o la cosa que ha obtenido como contraprestación o los bienes que ha adquirido con estos. Si la contraprestación aún no ha sido pagada, el heredero real se subroga en las acciones del transmitente para reclamarla.”
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