Renta garantizada de alquiler: ¿qué es en realidad? Luces y sombras

“Vivir de las rentas” no siempre es fácil y tiene sus inconvenientes

“Vivir de las rentas”, expresión que a muchos nos gustaría formara parte de nuestro argot cotidiano, de nuestro modo de vida; contar con una fuente de ingresos recurrentes, aparentemente fácil, con supuesto poco esfuerzo, al alcance de pocos. Pero no es oro todo lo que reluce, y “vivir de las rentas” no siempre es fácil y tiene sus inconvenientes. En un país en el que la ralentización de la Justicia es el pan nuestro de cada día, no siempre es fácil ejercer de supuesto privilegiado.

Cuando un propietario alquila un inmueble, se enfrenta al enorme reto de encontrar al inquilino perfecto o, si no es perfecto, al menos que cumpla con su obligación de pagar la renta con puntualidad. A pesar de las cautelas que el arrendador pueda tomar, no siempre se tiene esa “suerte” de dar con un inquilino cumplidor y, al final, el arrendador que esperaba ilusamente poder “vivir de las rentas”, al menos el tiempo que durara el contrato, se encuentra, no sólo sin percibir esos ingresos, sino, por el contrario, teniendo que hacer frente a los gastos acordados, que pueden ir desde el IBI hasta los gastos de comunidad, e incluso los suministros.

En esta situación a veces a uno el cuerpo le pide llamar a una de esas empresas “especializadas” que pone a tu disposición, por un módico precio, un par de tipos que parecen salidos de Pressing Catch para invitar “amigablemente” al inquilino a abandonar el inmueble y, con ello, al menos, recuperar la posesión del inmueble, porque acudir a la vía judicial para lograr la resolución del contrato, el abono de las rentas adeudadas y el efectivo desalojo de los inquilinos se antoja una tarea ardua y, cuando menos, lenta.

Acudir a la vía judicial para lograr la resolución del contrato se antoja una tarea ardua y, cuando menos, lenta

A la vista de todos estos indeseables futuribles, es por lo que ha nacido la necesidad de buscar, de alguna forma, garantizar el pago de estas rentas, y son cada vez más los potenciales arrendadores que buscan soluciones que priman seguridad sobre rentabilidad, y ahí es donde nace la renta garantizada, término que cada vez nos resulta más familiar, y que pretende, como su nombre indica, garantizar al propietario el cobro de las rentas que traen causa en el contrato de arrendamiento, protegerlo frente al impago por parte del inquilino.

Acudir a la vía judicial para lograr la resolución del contrato se antoja una tarea ardua y, cuando menos, lenta (Foto: Economist & Jurist)

Pero ¿qué es en realidad la renta garantizada?

Son varias las empresas que, ante la ineficacia de la Justicia, incapaz de poder ofrecer una solución ágil y rápida, y la necesidad de los arrendadores de contar con cierta seguridad en el marco del alquiler de su inmueble, ya ofrecen, entre sus servicios, el de protegerlo frente al impago del inquilino. Pero hay que tener cuidado a la hora de elegir porque la renta garantizada no siempre está garantizada.

Hay empresas que pueden estar utilizando el término “renta garantizada” como reclamo publicitario, sin que ello signifique necesariamente que realmente ofrezca, entre sus servicios, el de garantizar el pago de la renta en caso de impago.

No todas las empresas que ofrecen este paquete de servicios, incluyen realmente el de garantizar el cobro de las rentas en caso de impago por parte del inquilino

Muchas de estas empresas que supuestamente garantizan el cobro de las rentas de alquiler, lo que en realidad ofrecen es un paquete de servicios ­­­encaminados a la gestión integral del alquiler. Estos servicios pueden incluir, desde gestionar la firma del contrato y el depósito de la fianza, ocuparse de la relación con el inquilino o encargarse del cobro de la renta y la gestión de los suministros, hasta el asesoramiento jurídico y defensa judicial en caso de impago. Pero no todas las empresas que ofrecen este paquete de servicios, incluyen realmente el de garantizar el cobro de las rentas en caso de impago por parte del inquilino -a pesar de usar estos términos en su publicidad- y, de las que lo ofrecen, pues, como siempre, habrá que leer muy bien la letra pequeña, analizar cuántas mensualidades de renta aseguran en caso de impago, en qué circunstancias, el coste, y las garantías con que cuentan que respalden esa cobertura que ofrecen.

Pero es que, además de este primer escollo, nos encontramos un segundo -y no por ello menos importante- inconveniente, que es la importante disminución de la rentabilidad que contratar estos servicios conlleva, que no es baladí.

Hay que tener en cuenta, no sólo el precio que la empresa se cobre por estos servicios -que puede estar oscilando entre el 3% al 6% del importe de la renta, dependiendo de los servicios que se contraten-, sino que, normalmente, estas empresas proponen al propietario bajar la renta para así, conseguir más potenciales inquilinos y, por ende, un abanico más amplio donde elegir, pudiendo optar por el que tenga, al menos aparentemente, una mayor solvencia y, al final, todo ello, supone una disminución importante de la rentabilidad.

A la vista de todo ello, en búsqueda de esa “tranquilidad”, quizás pueda resultar bastante más interesante contratar directamente un buen seguro de impago de rentas, pues ya son muchas las compañías aseguradoras que trabajan específicamente este tipo de seguro. Cierto es que será el propio propietario el que tendrá que ocuparse directamente de toda la gestión del alquiler pero, si lo que se pretende exclusivamente es tener una garantía en el cobro de las rentas en caso de impago, la rentabilidad de la operación se ve mucho menos mermada si se contrata directamente un seguro de impago de rentas, en vez de acudir a una de esas empresas “especializadas”.

Quizás pueda resultar bastante más interesante contratar directamente un buen seguro de impago de rentas

Por tanto, elegir entre acudir a una empresa que se ocupe de la gestión integral del alquiler con el servicio adicional de garantizar el cobro de la renta en caso de impago, o contratar directamente este tipo de seguro, dependerá, en gran medida, de si el propietario prefiere gestionar directamente el alquiler y todo lo que ello conlleva o, por el contrario, prefiere que un tercero se ocupe de esta, a veces tediosa, tarea.

La OCU realizó recientemente un estudio sobre estas empresas que “garantizan” la renta del alquiler, concluyendo que la “tranquilidad” en el alquiler tiene un coste demasiado elevado y el propietario no siempre tiene una mejor garantía de la que obtiene si, bien informado, contrata por su cuenta un seguro de impago de rentas. Para ello, compararon tres empresas que anuncian seguridad en el cobro de las rentas para el arrendador y, tras repasar las condiciones ofrecidas, tanto desde el punto de vista económico como de las garantías que ofrecen al arrendador, concluyeron que la empresa con mejores prestaciones -con 11 meses de renta asegurada e incluyendo los gastos por actos vandálicos-, podía llegar a tener un coste adicional de un 2,75% de la renta, en comparación con la opción de que sea el propio arrendador el que se encargue del alquiler y contrate un buen seguro de impago de rentas.

Al final, la últimamente famosa “renta garantizada” no es que sea ninguna revolución, lo que viene a ser en realidad, en la mayoría de los casos, es otro contrato de seguro

De cualquier forma, al final, la últimamente famosa “renta garantizada” no es que sea ninguna revolución, lo que viene a ser en realidad, en la mayoría de los casos, es otro contrato de seguro. No hay regulación jurídica al respecto, más allá de la Ley de Contrato de Seguro, y habrá que hacer, como siempre, el conveniente estudio de mercado de las compañías aseguradoras que ofrecen este tipo de producto, leyendo bien no sólo las condiciones particulares sino, sobre todo, las generales.

No podemos perder de vista tampoco que la compañía aseguradora hace un minucioso estudio sobre la solvencia del inquilino por lo que, si finalmente la compañía accede a la formalización de dicho seguro, es que el inquilino es solvente y, por ende, la probabilidad de impago de la renta es bastante baja, lo que supone que el propietario acaba incurriendo en el gasto de la prima del seguro en un caso en que la probabilidad de que aconteciera el siniestro es poca o nula.

La mayoría de los propietarios siguen buscando una balanza entre rentabilidad y garantía en el cobro de la renta

Por lo tanto, al final, en la mayoría de los casos, y a pesar de la aparente novedad que ha podido suponer la “renta garantizada”, la mayoría de los propietarios siguen buscando una balanza entre rentabilidad y garantía en el cobro de la renta y acaban haciendo uso de las herramientas clásicas de las que siempre se ha dispuesto para “auto garantizarte” el cobro de la renta, cuales han sido (i) el estudio que el propio propietario puede hacer sobre la solvencia del potencial arrendatario, (ii) un aval bancario, y/o (iii) un fiador solidario.

Y es que, aunque cualquier novedad encaminada a aportar soluciones a un problema recurrente como éste suele ser bien recibida, hay cosas que siempre funcionan.